Почему россияне возвращаются к «советской» схеме покупки жилья

«Советский механизм» по-новому

В СССР существовала кооперативная система: нужно было годами копить взносы и ждать очереди. Сегодня схема иная, но логика та же — жильё берут «всем миром».

Родственники объединяют не только живые деньги, материнский капитал и средства от продажи унаследованных квадратных метров. Они оформляют так называемую «мульти-ипотеку»: каждый из дольщиков берёт свой кредит, а общая квартира выступает залогом для всех банков. Это позволяет обходить ограничения по максимальной сумме на одного заёмщика.

Юристы поясняют: созаёмщики несут солидарную ответственность перед банком. Если один перестаёт платить, кредитная организация вправе требовать деньги с другого — полностью или частично. В случае нескольких кредитов на одну квартиру цепочка становится сложнее, поэтому большинство банков требуют нотариально заверенное «Соглашение об ипотечном партнёрстве». В нём прописывают очерёдность погашения долгов, права при просрочках и механизм выхода из проекта.

Застройщики заметили аномалию

Девелоперы фиксируют неожиданный спрос на квартиры с возможностью трансформации — планировки, где можно сделать два изолированных входа и оборудовать отдельные кухни-ниши.

Семьи специально берут 4- или 5-комнатные лоты вместо двух «однушек» и физически превращают их в две независимые ячейки для родителей и взрослых детей. Выгода очевидна: расходы на отопление, содержание общедомового имущества и капремонт делятся на всех. По оценкам управляющих компаний, экономия на «коммуналке» достигает 25–30% по сравнению с содержанием двух отдельных квартир.

«Это чистая экономическая рациональность, — комментируют эксперты рынка недвижимости. — Люди не хотят платить за два лицевых счёта, если можно заплатить за один и жить пусть и тесно, но дешевле».

Банки меняют отношение: от подушки безопасности к фактору риска

Долгое время созаёмщики считались для банка подушкой безопасности. Если один терял работу, продолжали платить другие. Однако практика последних двух лет показала обратную сторону: частые судебные тяжбы между родственниками, внезапная смерть заёмщиков, отказы наследников признавать долги.

Аналогичную позицию занимают и частные кредитные организации. Аналитики связывают это с ростом числа коллективных сделок: чем больше созаёмщиков, тем выше вероятность судебных разбирательств между ними. В результате банки начинают дифференцировать ставку в том числе по количеству участников сделки.

Главный риск, о котором молчат юристы

Самая болезненная проблема — не бытовые ссоры, а смерть одного из созаёмщиков. Наследники получают право на его долю в квартире. Чтобы выкупить эту долю, остальные собственники должны иметь «живые деньги» — в среднем 3–5 млн рублей. Если их нет, наследники могут подать иск о выделе доли в натуре. В большинстве типовых квартир это невозможно, и тогда квартиру выставляют на публичные торги.

«Мы часто видим трагедию, — предупреждают юристы, специализирующиеся на семейных имущественных спорах. — Родственники по инерции думают, что всё будет “по-семейному”. Но закон не учитывает эмоций. Если наследник не хочет или не может продать долю добровольно, суд назначает торги. В результате квартира уходит за 70–80% рыночной цены, и все теряют».

Юридическое сообщество нашло способ минимизировать этот риск. В договоры прописывают так называемый «опцион на выдавливание» — механизм, позволяющий большинству голосов принудительно выкупить долю у выбывшего собственника по заранее оценённой стоимости, минуя суд и публичные торги. Нотариус должен заверить и само соглашение, и опцион. Без этого банки всё чаще отказывают в «мульти-ипотеке».

Мнение регулятора и независимых экспертов

Заместитель председателя профильного комитета Госдумы по строительству и ЖКХ заявила: «Ипотека в её классическом виде исчерпала себя как инструмент улучшения жилищных условий. Россиянам нужны не кредиты под 20%, а доступное арендное жильё с возможностью выкупа».

Эту точку зрения разделяют и многие экономисты. По их мнению, проблема не в том, что ипотека стала дорогой. Проблема в отсутствии альтернатив. Пока государство не создаст рынок долгосрочной аренды с фиксированной платой, семьи будут вынуждены объединяться в «пулы» и брать рискованные коллективные кредиты.

Что дальше?

По оценкам аналитического центра Frank RG, при сохранении ключевой ставки на уровне 15% и выше доля ипотечных сделок с тремя и более созаёмщиками на первичном рынке превысит 30% уже к середине 2026 года. На вторичном рынке этот показатель может достичь 40% к концу года.

Эксперты предупреждают: в первой половине 2026 года возможен ажиотаж, связанный с ужесточением правил по семейной ипотеке (изменения вступили в силу с 1 февраля). Люди торопятся оформить сделки по старым условиям. Но во втором квартале рынок может резко охладиться, и тогда коллективная ипотека останется почти единственным рабочим инструментом для большинства семей.

Резюме
Россияне возвращаются к советско-коммунальной модели выживания, но с современной юридической атрибутикой. Они учатся прописывать опционы, делить солидарную ответственность и договариваться с банками. Однако главный вопрос остаётся открытым: готовы ли мы к тому, что квартира перестанет быть семейным очагом и станет сложным финансовым инструментом с пятью собственниками и тремя ипотеками? Пока доступной аренды с правом выкупа нет — ответ, скорее всего, будет «да».