Переход права собственности на квартиру не всегда означает, что все проживающие в ней обязаны её покинуть. Несмотря на общее правило, закреплённое в ст. 292 Гражданского кодекса РФ, согласно которому новый владелец может требовать выселения зарегистрированных лиц через суд, существует ряд исключений. Судебная практика показывает: в некоторых случаях жильцы сохраняют право проживания даже после смены собственника. В частности, особую защиту получают несовершеннолетние. Если выясняется, что родитель продал квартиру с целью лишить ребёнка жилья, сделка может быть признана недействительной. Конституционный суд указывает, что ухудшение условий проживания ребёнка является достаточным основанием для отмены сделки. Сложности могут возникнуть и при наследственных спорах. Если человек фактически принял наследство — например, проживал в квартире на момент смерти собственника, — он может претендовать на долю в праве собственности. В таком случае выселить его не получится. Сохраняют свои права и арендаторы. Если прежний владелец заключил договор найма, он продолжает действовать и после продажи квартиры. Новый собственник обязан соблюдать условия договора, если только не добьётся его расторжения в суде. Отдельное значение имеет содержание договора купли-продажи. Если в нём указаны лица, сохраняющие право проживания, и не прописано прекращение их прав после передачи квартиры, новый владелец фактически соглашается с их дальнейшим проживанием. Также закон защищает тех, кто отказался от участия в приватизации или был вселён по ордеру в кооперативное жильё. Такие граждане сохраняют право пользования квартирой, если не отказались от него добровольно. Наконец, право проживания может быть закреплено завещанием. Речь идёт о так называемом отказополучателе — человеке, которому предоставляется право пользоваться жильём без перехода права собственности. Это право сохраняется даже после продажи квартиры и подлежит обязательному соблюдению.
