О том, как сейчас обстоит ситуация на рынке жилья в Уфе и ее соседях, ProUfu.ru рассказала генеральный директор сети агентств недвижимости «ЭКСПЕРТ» Елена Андреева. В Уфе снизились цены на "вторичку" Как выяснилось, средняя цена на «вторичку» составляет 59.7 тыс.руб/кв.м. (Здесь и далее речь будет идти о типовых квартирах в преимущественно постсоветском жилом фонде, не входят в выборку новые дома бизнес-класса) - Цена вторичного рынка жилья за полгода снизилась на 2,5% и составила 59,7 тыс.руб/кв.м (в апреле – 60,9 тыс.руб/кв.м). А по сравнению с максимум – на 14,4%. Максимум был в начале 2015 года, тогда цена составляла 68,3 тыс.руб/кв.м, - рассказала Елена Ярославовна. Самые востребованные квартиры в обжитых местах стоят в среднем ниже 65 тыс.руб/кв.м. Северная часть города и более отдаленные районы –традиционно ниже средней цены рынка, центральные - выше средней по рынку. Так, например, если вы хотите купить квартиру в привлекательном районе (Центр, Зеленка, Проспект, Сипайлово, Черниковка) – придется выложить в среднем 61,3 тыс.руб/кв.м. Отдаленные районы – Шакша, Дема, Инорс, Затон, Нижегородка, будут ниже. Малосемейки площадью до 25 кв.м. – 68.7 тыс руб/кв.м. Во втором квартале текущего года на рынке также наблюдается умеренный повышенный спрос. Часть покупателей, благодаря снижению цены вторичного рынка, продолжают предпочитать готовые квартиры. В этом году доля продаж вторичного рынка чуть больше, чем первичного. Это связано с тем, что цены на новостройки и уже готовое жилье стали не сильно отличаться. На вторичном рынке около 75% квартир покупается с использованием ипотечных кредитов. Так, средняя цена однушки площадью 37 квадратов по городу составляет 2 150 348 руб. Двушку площадью 48,4 кв.м можно приобрести за 2 530 445 рублей. Средняя цена трешки 66 кв.м - 3 586 979 рублей. Самую дешевую квартиру можно купить в Уфе по цене 920 тысяч рублей (малосемейка), а самую дорогую – 35 миллионов рублей. Диапазон цен в Уфе – от 21 до 175 тыс. руб за кв.м. Сейчас, по словам Елены Андреевой, чуть подешевели отдаленные районы - из-за массовой застройки и снижения платежеспособности людей. Цены по районам и типам представлены в таблице ниже. Средняя стоимость квартиры приведена в млн.руб, цены кв.м. - в тыс.руб. Район Центр З.Роща Проспект Сипайлово Черниковка Затон Инорс Дема Шакша Прочее ИТОГО Средняя цена т.р./кв.м 69.2 66.1 63.6 60 52 50.1 55.6 51.6 42.2 46.2 59.7 Ср ст-ть квартиры 4687 4129 3298 3567 2539 2810 2793 2707 2014 2105 3311 1-комн 65 82 94 46 113 33 87 52 11 10 615 т.р./кв.м 67.8 68.3 64.2 63.1 57.9 53.7 56.1 54.4 44 48.4 61.7 2-комн 76 85 173 36 162 18 37 52 15 7 687 т.р./кв.м 70.1 62.8 61.1 61.5 51 47.5 54.3 50 42.9 47.7 59.2 3-комн 83 73 84 68 88 15 34 23 15 9 514 т.р./кв.м 67.8 63.1 58.1 57 48 46.6 53.1 51.1 38.9 36.6 56.9 Ориентировочные средние цены, площади и диапазоны по типам квартир ( включая все типы и районы) Тип Диапазон цены квартир, тыс. руб Диапазон цены кв.м. тыс. руб Диапазон площади квартир, кв.м Средняя площадь квартиры, кв.м Средняя цена квартиры тыс. руб, исключая самые дорогие 1-комн От 1200 до 5200 29 - 107 22 - 77 37 2150 2-комн От 1580 до 7400 24.1 - 110 30 - 120 48 2530 3-комн От 2050 до 22050 21 – 107.8 43 - 210 66 3500 Многокв От 3200 до 35000 35 - 175 62 - 204 92 6670 Итого От 1200 до 35000 21 - 175 22 - 210 54.3 3100 - Цена метра "вторички" медленно, но все же преодолела порог в 60 тыс.руб за кв.м. Пока все предыдущие прогнозы оправдали себя. Во втором полугодии 2016 года - продолжение тренда с медленным снижением. Темп снижения будет таковым, чтобы поддерживать текущую активность рынка. Осенью будет небольшая сезонная активизация на рынке жилья. Но выразится она, скорее, в количестве сделок, чем в заметном ценовом тренде, - рассказала Елена Ярославовна.- Текущий ценовой тренд на медленное снижение настолько силен и поддерживается всеми видами новостей – экономических, политических, даже «геопатологических», что для его перегиба должно произойти как минимум, улучшение экономических показателей жизни граждан, как максимум - еще что-то глобальное и позитивное в отношении страны в целом. Возможно, таким фактором могут стать результаты выборов-2016. Пока же снижение цены – плюс для граждан. Есть еще и другой фактор, который поддерживает текущий ценовой тренд - большое количество изменений в законодательстве, прямо и косвенно связанных с рынком недвижимости. Этой весной их было очень много. Это нотариат, электронный документооборот, отмена некоторых типов документов, ужесточение контроля, в том числе налогового, кадастровый учет и т.д. - Все это для большинства граждан скорее проблемы и затраты, например, на нотариуса, и лишь через пару лет все нововведения как всегда с запаздыванием, станут привычными. Затраты так или иначе включаются в общий бюджет сделки. Пока даже профессионалам не так просто убедить граждан, что все сильно изменилось. И то, что вчера было можно, сегодня стало нельзя. А с 2017 вступает в силу еще «пачка» нормативных актов, - объяснила Елена Андреева. Пока же на рынке происходит максимальное сближение средних цен первичного и вторичного рынка. Темпы снижения рынка в зависимости от внешних и внутренних факторов последние полгода колеблются от 0.3 до 2 % в квартал, а это значительно меньше, чем 2015 году. Из-за сокращения предложения мы не ожидаем значительного снижения цен в ближайшее время. Оно продолжится теми же темпами, рынок будет существовать около средней цены в 58- 60 тыс руб/кв.м. Прогноз ценового дна на уровне ниже 62 тыс руб/кв.м. продолжает подтверждаться (см.статью августа 2015 и все последующие). Однокомнатную хрущевку в хорошем состоянии уже можно купить в Черниковке за 1500-1600 тыс руб. В чем-то жилье благодаря кризису все-таки стало доступнее… Вкладывать деньги в строящееся жилье стало невыгодно - Раньше было выгодно вкладываться в строящееся жилье и потом продавать его уже готовое, получая прибыль. Сейчас из-за минимальной вилки цен между вторичным и первичным рынком, уже далеко не каждый может быть инвестором. Учитывая также особенности налогообложения и учета, инвестировать стало гораздо сложнее. Также особенностью Уфы является необходимость учитывать развитие генплана и интенсивности застройки. Вот, к примеру, после массовой застройки Инорса квартир, в том числе, купленных с инвестиционными целями, стало так много, что продать их по среднерыночным ценам уже практически невозможно. Плюс необходимо учитывать сроки сдачи объектов, текущие риски строек и еще кучу разных факторов. А при микрорайонной застройке, как выразился один из потенциальных инвесторов «из текущего 2016 года - 2019 год сдачи пока совсем не виден», - объяснила нам эксперт. Средняя цена за квадрат в новостройке – 57,5 тысяч рублей Средняя цена квадратного метра всех новостроек с учетом известных проектов в пригородах – 57,5 тысяч рублей, снижение с начала 2015 года составило 5,3% Средняя цена новостройки по городу – 3093,8 тысяч рублей. Доля маленьких по площади квартир уменьшилась. Средняя площадь выборки – 53.8 кв.м. Центр З.Роща Проспект Черниковка Затон Инорс Дема Прочее, пригороды Всего Ср. цена 73.9 59.6 59 54.4 47.9 49 51.7 52/37.5 56.4 А как обстоят дела у соседей? Нашу Уфу очень любят сравнивать с соседней Казанью. В столице Татарстана средняя цена за квадрат типовой квартиры составляет 65-70 тысяч рублей. Это выше уфимских цен. Конечно, и доходы, и уровень жизни там получше. Если в Уфе за однушку придется выложить в пределах 1700-2100 тыс.руб., то в Казани- 2100-2300. Уфимские двушки в среднем на 200 тысяч дешевле, трешки на 400-500 тысяч. Между Уфой и Казанью в разрезе цен стоит Пермь. Там жители могут купить квартиру ниже казанских цен, но выше уфимских. А вот в Оренбурге и Чебоксарах жилье гораздо доступнее. Средняя цена за квадрат составляет в Оренбурге – 38-41 тыс.руб/кв.м., в Чебоксарах – 40-45 тысяч. Во втором по величине городе Башкирии – Стерлитамаке цены вдвое дешевле - 30-33 тысяч рублей за квадрат. Средняя цена однушки – 1 100 000-1 200 000 рублей, двушки – 1 300 000-1 600 000, трешки – 1 800 000 – 2 100 000 рублей. - Прежде всего, средняя цена зависит от исторически сложившегося соотношения факторов: типа застройки и географического положения, природного рельефа города. Это формирует себестоимость строительства. Сюда же можно отнести и климатическую зону – Также стоимость жилья зависит от того, какова доля типовых стандартных квартир (домов советского фонда) в застройке города, - объяснила Елена Андреева.Напомним, ранее эксперты Национального бюро кредитных историй подсчитали, сколько должны зарабатывать семьи, чтобы иметь возможность взять ипотеку и выплачивать кредит. В среднем по стране размер дохода составил 73,2 тысячи рублей в месяц. Жителям Башкирии необходимо иметь 60 тысяч рублей на семью при среднем размере кредита в 1,5 млн рублей, рассчитанном на 14 лет. По данным Башстата, в первом полугодии размер средней заработной платы в республике достиг 26,8 тысячи рублей. С учетом двух работающих членов семьи суммарный доход составит 53,6 тысячи рублей, что не дотягивает до минимальной планки в 60 тысяч рублей. Снижение доступности ипотеки для населения, учитывая увеличение рекомендованного семейного дохода, зафиксировано в Татарстане, Республике Коми и Челябинской области. В Татарстане, кстати, семье необходимо зарабатывать 58 тысяч рублей, в Ульяновской и Самарской областях – 59 тысяч рублей, в Челябинской и Кировской – 50 тысяч рублей, в Нижегородской области – 68 тысяч, Мордовии – 73,5 тысячи. В Москве – 150 тысяч рублей. А вы что думаете по этому поводу? Есть ли у вас возможность приобрести жилье для себя или своей семьи?
