пришлите новость


«Забелье – это мегалитический абсурд». Зачем возводить под Уфой новый город?

13:39, 15 декабря 2021

О прогнозах и перспективах строительной отрасли в республике обозреватель Рамиль Рахматов поговорил с руководителем консалтингового агентства «План А» Иваном Зориным. Увы, но отрасль в Уфе ждут нелегкие времена.

«Забелье – это мегалитический абсурд». Зачем возводить под Уфой новый город?

Полный вариант интервью смотрите на нашем ютуб-канале.


Нашим легче потратить миллиарды на трубы в голом поле

– Добрый день, Иван, прежде чем переходить к конкретике, мы должны объяснить зрителям базовые вещи. Сейчас на слуху понятия «генплан», «Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)». Что это? Как они принимаются? Являются ли они живыми документами?

– Генплан – это не скрижаль, высеченная в камне. Это, скорее, вектор направления развития города или агломерации. То есть то, куда город движется. В нашем случае план был сделан Институтом генплана Москвы. Это большая и кропотливая работа профессионалов. Они выдали резолюцию, что может происходить с нашим городом в дальнейшем.

Сейчас этот генплан находится на стадии обсуждения, в открытом доступе. Каждый житель может найти его и высказать свои пожелания. Что касается вектора, то я не могу сказать, что меня что-то катастрофически не устраивает. Единственное, меня смущает в генплане новый город под названием Забелье. На фоне прогнозов падения спроса многомиллиардные вливания из федерального и республиканского бюджетов становятся бессмысленными. Эти средства можно было бы пустить на улучшение жизни уже существующего города здесь и сейчас.

Зорин

– Если мы уж касаемся темы Забелья, то, если я правильно понимаю, федеральные и республиканские деньги пойдут на строительство инфраструктуры с нуля, а застройщики будут строить сами по себе?

– Я не приглашен к обсуждению проекта и вижу его как обычный участник отрасли по открытым данным нормативных актов и оперативных совещаний. Этот проект представляет собой новый город размером в половину Уфы с населением в 500 тыс. человек. Мы ждем итоги переписи, может оказаться, что население Уфы не 1 млн, а уже меньше, вследствие кошмарной смертности. Нам говорят о 400 тысячах новых жителях Забелья, но будем реалистами. Мы знаем, кто и что там будет строить. Это будут не средние 54 квадрата, как по России, а 32 метра. Однушки – это не полноценное жилье, а временное жилье. Но однушки составляют 70–80% всего, что строят компании, которые заходят в Забелье. В итоге мы получим более 500 тыс. жителей.

Сейчас в лучшем случае в Уфе строится всего от 500 тысяч до 700 тысяч «квадратов» в год. В Забелье нам обещают 10 млн квадратов. То есть они за 5 лет планируют построить больше, чем за 15–18 лет? А для чего? Зачем строить рядом с Уфой новый город? Что такого прекрасного там есть? А кто обеспечит его жителей работой без выезда в Уфу? Там готовятся новые производства? Любая агломерация должна быть замкнутой. Но у нас главная проблема Уфы, что она является разрозненной агломерацией. Отсюда и транспортные коллапсы. Происходит миграция агломераций. Люди живут в одном месте, а работают в другом. Вообще, не должно существовать понятие спального района. Поэтому существующее предложение для меня абсурдно.

Зачем строить новый город без рабочих мест, точек общественного притяжения? У нас в Уфе кончилась земля? Да, кончилась. Но у нас есть закон о комплексном развитии территорий, чтобы проводить реновацию уже застроенной территории. У нас огромное количество ветхого жилья прямо в центре города. Почему наша администрация не может делать, как в Екатеринбурге или Нижнем Новгороде? Трудно соблюсти баланс социальных интересов граждан и коммерческих интересов застройщиков? Да, трудно, но можно и нужно. Но нашим легче потратить миллиарды на трубы в чистом поле.

Зорин.jpg

– Допустим, они смогут построить инфраструктуру на 10 млн квадратных метров. Но не факт, что застройщики построят столько жилья. В чем экономическая целесообразность? Не получим ли мы на выходе условный город Агидель?

– Так и будет. Центробанк России опубликовал аналитику об ипотечном спросе в стране. Два года назад процент ипотек составлял в городе-миллионнике около 50-60%, а сейчас 80-90%. Аналитики ЦБ говорят, что ипотечный спрос до 2025 года составляет 3-4 млн человек. То есть 1 млн человек в год на всю страну. 40% от этого спроса приходится на Москву и Петербург. На все регионы страны – 600 тысяч. В 2025 году начинается демографическая дыра, в России просто не будет людей того возраста, которые готовы приобретать жилье в ипотеку. И эта цифра с миллиона падает до 250 тысяч. То есть, в течение 8-10 лет спрос на новостройки будет катастрофически низким. Сегодня в рамках этого одного миллиона пока все строится. Но все мегалитические проекты, как Забелье, не имеют под собой никаких оснований, кроме корыстных. Это освоение денег.

– Желание наших уфимских чиновников освоить и проглотить федеральные деньги мне понятно. Но куда смотрят федералы? Или они тоже – лишь раздать, потом собрать отчет, а результат не важен?

– Так деньги-то нецелевые.

Зорин.jpg

Прокуратура наносит ущерб государству

– Вернемся к азам. Как я понимаю, Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – это реализация генплана в моменте. Почему вокруг этого документа постоянно ломаются копья?

– Это ведь не какой-то документ в вакууме. Все движется и меняется. Вот в новом генплане проспект Салавата Юлаева соединяет несколько районов. А назначение участков еще другое. Поэтому все меняется. Никакое движение не может быть безболезненным. Есть генплан, есть вектор развития. Какие-то частности типа ПЗЗ или назначения земельных участков носят вторичный план. Потому что по пути достижения цели методы меняются. Ну, например, на прямом пути ты нарываешься на участок с городищем Уфа-3. Ты должен его сохранить, поэтому меняешь направление. Поэтому изменения в ПЗЗ – это естественный ход вещей. И здесь не надо обвинять кого-то в незаконном изменении и вдаваться в популизм.

– Про популизм. Решение суда в Нижнем Новгороде по иску прокуратуры по отмене ПЗЗ или представление прокуратуры Уфы на имя мэра выглядят странно. Под них попали практически все уфимские застройщики и объекты. К чему они приведут?

– А ни к чему хорошему. У нас в России законы имеют свойство не исполняться. В данном случае я уверен, что найдется возможность не исполнять эти решения. Были внесены изменения в ПЗЗ. На протяжении двух лет на них строили, некоторые объекты введены в эксплуатацию. И что, сейчас все это незаконно? Это еще не конечная судебная инстанция. Сейчас по логике вещей нужно все это снести. Ущерб, который будет нанесен частным компаниям, будет 100% переложен на администрацию Уфы. Это под 30 млрд рублей. Если следовать букве закона, то все надо сносить. Давайте снесем все социальные объекты, ЦУР, жилые комплексы, жителей выгоним. А деньги будет компенсировать тот, кто провинился. А это администрация. Все эти убытки будут выставлены городу. Вопрос: а зачем это надо было делать? По моей информации, это делалось, чтобы убрать один участок и конкретного застройщика.

Рахматов.jpg

– Если мы берем решение суда, то это явно против «Жилстройинвеста». Если представление прокуратуры Уфы, то пресс-релиз выходит только по застройщику на месте «А-Кафе». Стригут ногти, но режут всю руку?

– Так и есть. Очень похоже на заказ, но я некомпетентен комментировать решения надзорных органов. Я рассуждаю, как специалист, к чему это приведет. С моей точки зрения, действия прокуратуры наносят прямой ущерб государству, этим должно ФСБ заниматься.

– Здравый смысл говорит, что мэрия должна сейчас сопротивляться этим решениям судов и представлениям. Но сопротивление означает чью-то ответственность и волю. А есть такие люди в администрации?

– Мне кажется, есть. Это вопрос политической воли и здравого смысла. Нужно быть патриотом своего города, чтобы совершать поступки, которые противоречат мнению активного меньшинства. Это сила воли и политический вес. Сейчас есть тенденция по всему миру, когда не очень просвещенное меньшинство диктует волю пассивному большинству.

Интервью_с_Иваном_Зориным.jpg

Цивилизованные правила игры

– Стало очень модным говорить о цивилизованных правилах игры на этом рынке. Какими вы их видите? Где золотая середина между интересами строителей, чиновников и жителей города?

– Еще два года назад я бы ответил, что необходимо действовать в рамках рыночных отношений и нормального законодательного поля. Я был бы прав и себе бы не врал. Сейчас у меня взгляды немного изменились. Как и жизнь, правила игры должны меняться. Сегодня очевидно, что план Владимира Путина завалить страну жильем провалился. Не потому, что он был плохой, а потому что потребности у людей другие. Обеспеченность жильем у нас выше, чем в Венгрии или Чехии. У нас большинство людей живет в частном секторе и не хочет этого менять. Поэтому не нужно всех сгонять в мегалитические Забелья, и для этого переселять туда Сибай и Ишимбай в придачу. Все эти программы по укрупнению массовым дешевым жильем уже неактуальны.

Следующим этапом могло стать строительство цивилизованного ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), например, как у компании «Порадом», который делает блочную застройку. Или «Жилой квартал». Это что-то среднее между МКД (многоквартирными домами) и ИЖС, 5-6 этажей, небольшой микрорайон. Господин Байдин радеет за такое развитие.

Зорин.jpg

В то же время кто будет покупателем? Все упирается в спрос. Люди либо не хотят переезжать, либо не имеют финансовой возможности. Также у нас много ветхого жилья, обитатели которого не могут приобрести нового. Сейчас возможность давать застройщику право выбора уже несколько потеряла свою актуальность. Важно найти баланс между прибылью застройщика и пользой для государства и людей.

Если мы говорим о комплексном развитии территории, то закон позволяет извлекать прибыль с участков, переваривая ветхое жилье. Например, город помогает с инфраструктурой, оформлением участков, расселением. Застройщик решает вопрос ветхого жилья. Сталинские дома с кладкой в метр еще постоят, а панельные дома 1990-х простоят лет 10. Они уже крошатся. Загляните в Сипайлово. Если так и не будет выстроено взаимодействие, то через несколько лет частники останутся без спроса. Свои дома на своих участках никому не продадут. А государство останется с ветхим жильем и пустыми новостройками.

– Вы говорите на основе анализа, прогнозов. А у меня диссонанс с тем, что я слышу на оперативках в правительстве, где говорят цифрами отчетов. Мол, рост по вводу жилья на 122%.

– Строительный цикл составляет три года. Три года назад вводились эскроу. Все застройщики, по старым правилам еще ДДУ (договорам долевого участия), бросились получать участки, выводить на рынок объекты. Сейчас реализовано 15% полученных разрешений. Поэтому сегодняшние цифры отчетов – это последний бонус уходящей эпохи. Не дают разрешение на ввод в эксплуатацию застройщикам, потому что на следующий год нечего вводить. Чтобы какие-то цифры попали на 2022 год, их заставляют сдавать объекты в следующем году. У нас уже год на крупные объекты не даются разрешения, нас ждет зияющая дыра.

Вот «Третий трест» продал 6-7 объектов, у них остался только «Яркий». А раньше могли строить по 600 тысяч квадратов. А новых объектов нет. Как может без цикла жить большая компания? Рабочие и продажники не могут сидеть без дела.

Зорин и Рахматов.jpg

– Нет разрешений – застройщики уходят. «Жилстройинвест» всё, с концами покидает Уфу?

– У них еще осталось 5-6 проектов. Но пока в Уфе нет даже правил. Закон о комплексном развитии территорий подразумевает муниципальный правовой акт. А их нет. Все ждут, хотя есть классные проекты. У ПСК-6 в Черниковке со сносом всех бараков. У ЖСИ прекрасные проекты на Ленина и на монументе Дружбы.

– Постойте, но замминистра строительства РБ Артем Ковшов заявил, что приняты муниципальные правила, все случилось еще осенью.

– Может и случилось, но я не заметил.

– И все же, ЖСИ на Зорге дадут достроиться?

– Я не знаю. Но все же считаю, что если проект будет реализован с тем объемом социальных инвестиций, которые готов потратить господин Салихов, то это будет самый лучший проект в городе. А если нет, то это будет серая дыра с бегающими инициативными гражданами, которые тропку называют ожерельем Уфы.

Зорин.jpg

– Вы упомянули инициативных граждан. Дворовый активизм сейчас заявляет о себе громко. И снова: где золотая середина?

– Я остаюсь на прежней позиции того, что необходима общая площадка для строителей, чиновников и граждан для диалога. Повторюсь, именно диалога. То, чем занимаются активисты, я считаю подрывной деятельностью. Тащить во время карантина на съемки бабушек полагаю аморальным.

– Говоря про общую площадку для диалога, вы не произнесли слова «компетентность».

– Да, такие площадки должны быть смешанными. Половина должна быть специалистами, а половина из активистов. При этом я за лимитирование активистов. Это должны быть люди от конкретной территории. Я не специалист в ЖКХ, но, как старший по дому, вынужден изучать вопрос. И уже сам как активист. А среди них есть вообще грамотные люди. Должны быть архитекторы, строители, транспортники. Я не люблю слово «урбанист», звучит для меня ни о чем. Урбанисты – популисты, где-то рядом они. Почему бы это не сделать на базе архитектурно-строительного факультета УГНТУ?

– В застройке всей России есть такой недостаток. Архитектор может придумывать что угодно, определять облик города, но строители построят по-своему.

– В точку попали. Это повсеместная головная боль. Застройщик живет в парадигме 1990-х годов, когда покупалось всё, что есть на рынке. Последние 6-7 лет стало появляться понимание у инвесторов, что нужно что-то делать, чтобы проект покупался и продавался. Благоустройство в проектах появилось в последние 5 лет. Это диктует рынок. Те, кто этого не понимают, вылетают с рынка. Если брать Уфу, то после «Венского леса» компании «Унистрой», после «Талана» и ЖСИ, люди уже избалованы. Планка задана. Архитектура, не касаясь кирпича, бетона и монолита, и есть самое важное. Просчет квартирографии – это 20% успеха. Просчет благоустройства и уникальных фишек – это еще 40%. Плюс архитектура. Итого 80% успеха.

Если вам понравился материал, поддержите нас донатами. Это просто и безопасно.

ПОДЕЛИТЬСЯ











последние новости



Загрузка...

© Права защищены. 2021

Яндекс.Метрика