Ключевая ставка остаётся высокой, ипотека недоступна большинству покупателей, продажи новостроек рухнули на 42%, а вторичные квартиры месяцами не находят покупателей. При этом обвала, которого многие ждали, всё нет. Мы поговорили с экспертами — юристом и экономистом в сфере недвижимости и практикующим риэлтором — о том, что на самом деле происходит с российским рынком жилья и чего ждать до конца года.Цифры, которые объясняют всё Прежде чем говорить о сценариях и прогнозах, стоит посмотреть на то, что уже произошло. Данные конца 2025 — начала 2026 года рисуют картину глубокого охлаждения рынка. По данным «Домклик», в апреле 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках выросла всего на 0,6% — до 188,9 тыс. рублей. Годовой рост составил 8,9%, что выглядит прилично только в сравнении с инфляцией. Но куда важнее другое: в 20 региональных центрах цены на первичку начали снижаться. Вторичный рынок, напротив, немного подорожал — плюс 0,8%, до 124,6 тыс. рублей за квадратный метр. «В 2026 году на рынке жилья сталкиваются исчерпанный спрос и жёсткая экономика строителей, — говорит Екатерина Авдеева, председатель Совета директоров АО "АСТОРИУС", председатель Комиссии по инвестициям в недвижимость Совета по финансовому рынку ТПП РФ, кандидат юридических наук, PhD по экономике. — Настоящего обвала цен не будет, но и роста не предвидится. Главный тренд — структурная коррекция: вторичка догонит новостройки, а владельцам квартир в проблемных локациях придётся снижать цены». О том же говорят данные по сделкам: продажи новостроек в апреле 2026 года в годовом выражении сократились на 5% в деньгах и на 8% по площади. В городах-миллионниках падение спроса оказалось ещё более резким — от 21 до 27%. Разрыв между ценой предложения на новостройки и реальной ценой сделки достиг максимума с ноября 2023 года — 15,4%. Покупатели и продавцы попросту не могут договориться. «Если смотреть на цифры конца 2025 и начала 2026 года, мы уже видим признаки сильного охлаждения рынка, — подтверждает София Любимова, основатель агентства недвижимости "ЛЮБИМОВА", топ-риэлтор и наставник риэлторов. — Количество ипотечных сделок снизилось, сроки продажи выросли, а покупатель стал намного осторожнее. Но при этом обвала, которого многие ждали, пока не произошло».Ипотека: кто сегодня вообще может купить квартиру Ключевая ставка после восьмого последовательного снижения составляет 14,5% по состоянию на май 2026 года. Регулятор продолжает смягчение, однако среднесрочный прогноз предполагает, что в течение года ставка останется в диапазоне 13–15%. Средневзвешенные рыночные ставки по ипотеке в апреле впервые с июля 2024 года опустились ниже 20% — но всё ещё составляют около 19,8% на новостройки и примерно 19% на вторичку. Авдеева выделяет три категории покупателей, которые реально присутствуют на рынке сегодня. Первые — те, у кого есть вся сумма наличными: сейчас они составляют 30–40% рынка и находятся в самой выгодной позиции для торга. Вторые — покупатели, имеющие право на льготные программы: семейная ипотека со ставкой до 6%, IT-ипотека, дальневосточная и ряд других. Третья категория — те, кто берёт небольшой кредит, покрывающий менее половины стоимости жилья, чтобы минимизировать переплату по высоким ставкам. Почему квартиры в Уфе стали почти как в Москве, а свое жилье для зумеров – непостижимая мечта «При ипотеке 20–25% огромное количество людей просто выпадает из покупки, — говорит Любимова. — Особенно это заметно на вторичном рынке». При этом, по её словам, рынок впервые за многие годы живёт не на дешёвых деньгах, а на «выживаемости» покупателей — и это полностью меняет правила игры. Показательна и другая цифра: выдача ипотеки на вторичное жильё в феврале 2026 года выросла в пять раз по сравнению с февралём 2025-го, достигнув 61,7 млрд рублей. Это не признак оживления — это эффект низкой базы прошлого года и накопленного отложенного спроса среди тех, кто всё-таки решился.Три сценария и один реалистичный Авдеева раскладывает возможные варианты развития событий с оценкой вероятности каждого. Оптимистичный сценарий (вероятность 25–30%): если ключевая ставка снизится до 12–13% во втором полугодии 2026 года, рыночная ипотека опустится ниже 15%, спрос оживёт, цены стабилизируются, а на качественной вторичке могут даже немного вырасти. Реалистичный сценарий (вероятность 50–55%): ставка остаётся в коридоре 13–15% большую часть года, рыночная ипотека держится на уровне 16–19%. Спрос на первичке слабый, застройщики вынуждены давать скрытые скидки. Цены на вторичке снижаются на 5–10% к концу года: качественные объекты устойчивы, массовый фонд теряет около 2% стоимости за квартал. Пессимистичный сценарий (вероятность 15–20%): при высокой ставке и ухудшении макроэкономики возможен обвал цен на 20–30% на старое жильё и объекты в регионах с затовариванием. Однако благодаря системе эскроу и устойчивости крупных девелоперов этот сценарий маловероятен. «Наиболее вероятным большинство экспертов сегодня считают именно реалистичный сценарий — не рост и не катастрофу», — соглашается Любимова. Её объяснение лаконично: «Государству сейчас крайне невыгодно допустить массовое падение цен на жильё. Недвижимость слишком сильно связана с банками, строительством, рабочими местами и налогами. Поэтому рынок поддерживают через льготные программы, субсидии и банковские механики». При этом Авдеева делает важную оговорку: какой бы сценарий ни реализовался, переоценённые объекты будут терять в цене — пусть и неявно, через скидки. Объекты с реальным потенциалом, напротив, продолжат дорожать. «Это зависит от региона, микролокации, концепции», — подчёркивает эксперт.Застройщики: держат цены любой ценой Продажи первичного жилья в первом квартале 2026 года упали на 42% по сравнению со вторым полугодием 2025-го. Казалось бы, при таком обвале спроса снижение цен неизбежно. Но этого не происходит — и причина понятна. «Себестоимость строительства растёт, и снижать цены застройщики не могут, — объясняет Авдеева. — Риск заморозки строек есть, особенно у небольших и средних девелоперов. Но массового банкротства, как в 2015 году, не произойдёт благодаря эскроу-счетам». Любимова добавляет к этому ещё один важный мотив: «Для многих компаний официально снижать цену опасно, потому что это влияет на оценку залогов и отношения с банками». Поэтому рынок уходит в скрытые скидки: субсидированные ставки, рассрочки, ремонт в подарок, трейд-ин, кешбэк, скидки на паркинг и кладовки. Однако тревожные сигналы уже появились. По стране фиксируются проекты с переносами сроков, замедлением темпов строительства, сокращением вывода новых очередей. «Пока это не массовая заморозка как в 2015 году, но тревожные сигналы уже есть», — констатирует Любимова. Проекты без финансирования, по оценке Авдеевой, будут замораживаться — просто без публичной огласки. Обе эксперта сходятся в главном совете покупателям новостроек: смотреть не на рекламу застройщика, а на его финансовое состояние, темпы строительства, распроданность проекта и кредитную нагрузку.Вторичка: квартиры, которые никто не покупает Отдельная история — вторичный рынок. Здесь ситуация описывается просто: продать старую квартиру без ипотеки крайне сложно, а ипотека сегодня доступна далеко не всем. «Сроки экспозиции растут, приходится снижать цены — 73% сделок на вторичном рынке проходят со скидкой», — говорит Авдеева. Предложение при этом продолжает расти: на рынок массово выходят недавно сданные новостройки, которые инвесторы и дольщики теперь пытаются перепродать. Любимова описывает это явление через конкретику: «Если раньше хорошая квартира в Ростове могла уйти за неделю-две, то сейчас многие объекты стоят по 2–5 месяцев — особенно переоценённые». При этом на рынке накапливаются «зависшие цепочки»: люди пытаются улучшить жилищные условия, но попадают в ловушку. Старую квартиру дорого не покупают — а новая уже стала слишком дорогой по ежемесячному платежу. Ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком, достигавший рекордных 26% в декабре 2025 года, к маю 2026-го сократился до 23%. Это сближение — не признак роста вторичного рынка, а следствие стагнации первичного.Что делать тем, кто думает о покупке «2026 год очень похож не на кризис обвала, а на рынок сложных решений», — формулирует Любимова. По её словам, в плюсе сейчас окажутся не те, кто ждёт идеального момента, а те, кто умеет считать деньги, риски и ликвидность на несколько лет вперёд. Авдеева структурирует логику выбора: покупатели с живыми деньгами сейчас в сильной переговорной позиции и могут получать реальные скидки. Льготная ипотека для тех, кто под неё подходит, остаётся рабочим инструментом. Тем же, кто рассматривает рыночную ипотеку на большую сумму, стоит взвесить, не дешевле ли подождать — или купить меньшую площадь без кредита.
