Владение долей в квартире теперь связано с большими рисками − разъяснения юриста

Современные судебные решения показывают, что владение долей в квартире становится все более обременительным. Право собственности превращается в набор связанных с ним обязанностей и рисков. Об этом в группе ВКонтакте предупредила кандидат юридических наук Ирина Сивакова.

По словам эксперта, этот тренд подтвержден рядом постановлений высших судов, которые изменили подходы к регулированию общей долевой собственности. В результате владельцы долей сталкиваются с новыми препятствиями при реализации своих прав.

Одно из ключевых новшеств − окончательно закрепленный запрет на сдачу доли, даже изолированной комнаты, без письменного согласия всех остальных собственников. Верховный суд четко указал, что аренда невозможна без такого согласия, поскольку наниматель через доступ к общей кухне, санузлу и коридору фактически пользуется общим имуществом. Нарушение грозит признанием договора недействительным и выселением арендатора по иску любого из совладельцев.

В сфере принудительного выкупа участились случаи, когда суды удовлетворяют иски мажоритарных собственников о принудительном приобретении малых долей, даже если владелец не живет в квартире и имеет другое жилье. Согласно статье 252 ГК РФ, при существенной разнице в долях и отсутствии необходимости в использовании жилья владельца меньшей доли могут обязать продать ее остальным собственникам по рыночной цене через суд. Это новая тенденция, которая серьезно усложняет положение владельцев маленьких долей.

Если в завещании нет этой фразы, его стоит переделать – рекомендация юриста

Особые требования теперь предъявляются к уведомлениям при продаже доли. Новые нормы требуют направлять уведомление по фактическому адресу прописки сособственника, а не по адресу самой квартиры, даже если они различаются. Если письмо отправлено не по месту регистрации, сделку могут признать недействительной, а права покупателя могут перейти к другому сособственнику. Это существенно повышает риски для покупателя и усложняет оформление прав на долю.

Кроме того, судебная практика вводит дополнительные ограничения на вселение родственников. Подселить супруга, родителей или других близких без согласия всех собственников теперь невозможно. Единственное исключение − несовершеннолетние дети.

Особо сложная ситуация с так называемыми «замороженными» долями детей − даже размером менее 1/100. Выкупить их до совершеннолетия ребенка практически невозможно. Верховный суд подчеркивает, что у детей нельзя признать «отсутствие интереса» к пользованию жильем, что делает любые операции с такими долями крайне затруднительными.

Читайте также

- Как дольщику вернуть деньги и почему важны именно 3 месяца - В России могут отменить прописку − в чем дело - Большая квартира может стать причиной потери льгот для пенсионеров