Проблема доступности жилья в России приобретает массовый характер. Даже при стабильной занятости покупка собственной квартиры для многих остается недостижимой целью. Так, жителю Москвы, чтобы приобрести однокомнатную квартиру площадью около 35 квадратных метров, необходимо откладывать всю медианную зарплату на протяжении 164 месяцев. В последние годы стоимость недвижимости растет значительно быстрее доходов населения. Одновременно увеличиваются повседневные расходы, что практически лишает людей возможности формировать накопления на жилье.Что происходит в России К концу 2025 года средняя цена квадратного метра в новостройках достигла 215 тысяч рублей, увеличившись за год на 21%. При этом средняя зарплата в стране составляет около 112,5 тысячи рублей, однако у значительной части россиян доходы заметно ниже этого уровня. В результате доступность жилья продолжает снижаться. На вторичном рынке рост цен менее стремительный, но также ощутимый: к концу 2025 года квадратный метр стоил в среднем 130 тысяч рублей, что на 15% больше, чем годом ранее. В последние годы основной спрос сосредоточен на новостройках, поскольку именно на них распространяются льготные ипотечные программы. В 2025 году такие программы частично расширили и на вторичное жилье, но только в регионах с низкими темпами строительства. Серьезное влияние на рынок оказывает макроэкономическая ситуация. Для сдерживания инфляции Центробанк удерживает высокую ключевую ставку, из-за чего рыночная ипотека становится практически недоступной: переплата по кредиту может превышать стоимость квартиры в 4–6 раз. Фактически единственным рабочим инструментом остается семейная ипотека со ставкой около 6%, которая позволяет снизить итоговую стоимость покупки, несмотря на более высокие цены на новостройки. При этом растут и издержки застройщиков. Стоимость строительных материалов за последние годы увеличилась на 20–23%, сохраняется дефицит рабочей силы, что вынуждает компании повышать зарплаты сотрудникам. Дополнительное давление оказывает высокая стоимость заемных средств: строительство многоквартирных домов во многом финансируется за счет кредитов, которые в 2026 году остаются дорогими. В результате спрос на новостройки снижается из-за падения покупательской способности, однако сами цены продолжают расти. Серьезным барьером остается и первоначальный взнос по ипотеке, который составляет от 20 до 50% стоимости жилья. Накопить такую сумму становится все сложнее на фоне общего роста цен. При этом семьи, не имеющие собственного жилья, вынуждены арендовать квартиры, а арендные ставки также увеличиваются. В этих условиях россияне пересматривают свои ожидания: чаще выбирают жилье меньшей площади или рассматривают варианты в отдаленных районах.Что происходит в мире Кризис доступности жилья наблюдается во многих странах. Для его оценки используется индекс соотношения цен на недвижимость и доходов населения (price-to-income). В 2026 году в России этот показатель составляет 13,7. Для сравнения: во Франции — 8,6, в Германии — 7,9, в США — 3,5, в Китае — 21,5. Чем выше значение индекса, тем менее доступно жилье. Уровень 3–5 считается комфортным, 6–10 — напряженным, выше 10 — свидетельствует о серьезных проблемах. Таким образом, в России ситуация остается одной из наиболее сложных, уступая лишь отдельным странам с еще более высоким показателем.Станет ли жилье доступнее Ключевым ограничением остается высокая стоимость ипотечных кредитов. Несмотря на то что сделки на рынке продолжают заключаться, основной объем приходится на льготные программы, прежде всего семейную ипотеку. Однако она доступна не всем, а условия ее получения постепенно ужесточаются. Для улучшения ситуации необходимы несколько факторов: опережающий рост доходов населения, снижение ставок по рыночной ипотеке и сокращение разрыва между ценами на первичное и вторичное жилье. В ближайшей перспективе значительных изменений ожидать не приходится. Эксперты связывают возможное улучшение с снижением ключевой ставки хотя бы до уровня 10–12%. В этом случае ипотечные ставки могут опуститься до 14–15% годовых, что все еще остается высоким уровнем, но уже делает кредиты более доступными, чем в текущих условиях.
