Российский рынок новостроек переживает парадоксальный кризис. С одной стороны, стройки в крупных городах не останавливаются, с другой – для подавляющего большинства граждан приобретение собственного жилья превращается в недостижимую мечту. Согласно новому исследованию СберИндекса, бурный рост цен на недвижимость возвел практически непреодолимый финансовый барьер, отсеяв 92% потенциальных покупателей. Ситуация требует не просто точечных мер, а полного переосмысления жилищной политики государства. Цифры, озвученные аналитиками, говорят следующее: всего 8% россиян способны накопить на первоначальный взнос в 20% для покупки квартиры в новостройке за два года. Это значит, что для 92% населения страны эта цель в обозримой перспективе недостижима. Региональная картина лишь подчеркивает масштаб проблемы. В относительно благополучном Татарстане ситуация еще более напряженная – накопить на взнос могут менее 7% населения. В соседнем Башкортостане показатели чуть выше, но все равно катастрофически низки – позволить себе такую финансовую нагрузку могут лишь 10-13% жителей. Главная причина такого положения дел – лавинообразный рост стоимости «квадрата». Бурный рост цены м² новостроек резко увеличил срок накопления первоначального взноса, несмотря на рост зарплат. Доходы населения просто не успевают за стоимостью недвижимости. Разрыв между этими двумя кривыми становится все шире, отодвигая мечту о собственном жилье для большинства семей на неопределенный срок. Накопить на квартиру за год? Депутат Аксененко предложил ограничить первоначальный взнос по ипотеке до 20% Это привело к фундаментальному переосмыслению стратегии дальнейшего развития всей отрасли. Эксперты исследования сходятся во мнении, что политика, ориентированная исключительно на ввод квадратных метров, себя изжила. Требуется новый подход. Ключевой вывод заключается в том, что на данном этапе ключевая потребность покупателей – не просто отдельное жилье, а улучшение его качественных характеристик. Люди устали от безликих «коробок» на окраинах без инфраструктуры. Сегодня в цене комфортная среда, современное планировочное решение, энергоэффективность и благоустроенное общественное пространство. В этой связи государству предлагается кардинально изменить фокус. Вместо точечных интервенций на рынке, господдержку целесообразно сконцентрировать на поддержке отдельных слоев населения, обеспечивая точечную адресную помощь тем, кто действительно не может решить жилищный вопрос без участия государства. Также государству лучше сконцентрироваться на модернизации ЖКХ, создании социальной и транспортной инфраструктуры и современной городской среды. Именно эти факторы теперь определяют качество жизни ничуть не меньше, чем сами стены квартиры. Инвестиции в коммунальную инфраструктуру, школы, детские сады, поликлиники и удобную транспортную схему становятся приоритетнее, чем стимулирование строительства новых многоэтажек в чистом поле. Исследование дополнительно предлагает взглянуть на проблему через призму региональных особенностей. Оказалось, что потребность в массовом строительстве многоквартирных домов (МКД) есть далеко не везде. Согласно данным, существует умеренная потребность в строительстве МКД в Татарстане и Башкортостане. Эта потребность подпитывается двумя факторами: отсутствием оттока населения и тем, что покупка жилья популярна среди иногородних. При этом в целом жилищный фонд сформировал среднюю обеспеченность квадратными метрами. Впервые в России – ВТБ повысил первоначальный взнос по ипотеке до 40% Более детальный анализ показывает, что лишь в 19 регионах есть необходимость в стройке, чтобы обеспечить жильем растущее население. Башкортостан находится в группе с умеренной потребностью, в то время как Татарстан не имеет такой потребности вообще. Отдельная категория – регионы, которые формально уже достигли целевых показателей по обеспеченности жильем. Аналитики выявили, что в 23 регионах, где проживает 21% населения, цель по обеспеченности м² де-факто уже достигнута, но за счет старого жилья. И Татарстан, и Башкортостан относятся к группе средней обеспеченности, где на человека приходится от 25 до 32 м². Это значит, что проблема в этих регионах стоит не в тотальной нехватке «квадратов», а в их качестве и распределении. Опираясь на эти данные, авторы исследования приходят к логичному выводу: количественные КПЭ (ключевые показатели эффективности) строительной отрасли надо дополнить качественными целями. Ориентация исключительно на метраж введенного жилья устарела и не отвечает запросам общества. Вместо универсального подхода предлагается утвердить дифференцированные цели развития жилищного строительства для разных групп регионов в зависимости от местных особенностей. Где-то, как в Башкортостане, нужно умеренное строительство, сопровождаемое развитием инфраструктуры. А в таких регионах, как Татарстан, где обеспеченность жильем уже сформирована, главный приоритет должен сместиться в сторону реновации существующего фонда, модернизации коммунального хозяйства и комплексного благоустройства городов.
