Новый закон, согласно которому можно будет продать ипотечное жилье без участия банка, вступает в силу 11 сентября. До сих пор реализовать недвижимость можно было только через торги или аукционы, что не всегда выгодно заемщикам. Рассказываем, что изменится с данным нововведением, какая от этого выгода пока еще владельцам квартир и домов, и как это сделать.Как можно было продать ипотечное жилье до 11 сентября? Ипотека — это залог недвижимости. То есть ипотечный кредит означает, что вы берете у банка деньги под процент (кредит), а гарантией того, что вернете эти деньги, становится залог вашего недвижимого имущества: дома, квартиры, земельного участка. Но бывает так, что у заемщика возникают финансовые трудности, и он больше не в состоянии оплачивать ипотеку. На 1 июля 2024 года долг россиян по ипотеке уже превысил 11 трлн рублей. Ипотечные заемщики, просрочив плату, решаются на продажу жилья. До 11 сентября реализовать его можно только через публичные торги или аукционы. Юрист Денис Алдагулов объясняет сложности такой процедуры: – Обычно это происходит так: если есть просрочки по платежам (обычно не менее полугода), банк обращается в суд и продает квартиру через торги. При этом цена выставляется минимальная, и полученных средств зачастую хватает только на покрытие долга. Бывает и так, что заемщик остается должен финансовой организации. Стоит иметь в виду, что гражданин вынужден оплачивать расходы на работу оценщика, исполнительный сбор и организацию торгов, – говорит он. Если же собственник решает самостоятельно реализовать жилье, не дожидаясь торгов, ему требуется согласие банка, который не всегда дает положительный ответ.Как можно было продать ипотечное жилье до 11 сентября? С 11 сентября заемщики смогут самостоятельно реализовать жилье, а банки не смогут дать отказ, не объясняя причин. Как это сделать? Первым делом нужно предупредить финансовое учреждение о своих намерениях. Для этого направляется соответствующее заявление, где уведомляют о планах самостоятельно продать квартиру или дом. Сделать это можно в личном кабинете на сайте банка или лично посетив банк. Но лучше направить заказное письмо с уведомлением о получении. Банку дается 10 дней, чтобы проверить, нет ли ограничений для продажи, согласовать все и установить минимальную стоимость жилья. Она равна сумме долга заемщика на день окончания срока реализации. После этого выносится решение на продажу. Стоит иметь в виду, что финансовое учреждение просто так отказать не может. Для этого нужны основания, среди которых: · банком уже подан иск в суд о наложении взыскания на имущество; · заемщик проходит процедуру досудебного банкротства; · банк сам проходит процедуру банкротства; · заемщик уже подавал подобное заявление, но продать жилье в отведенные сроки не смог; · заемщик ранее сам отказался продавать жилье; · имущество заложено нескольким залогодержателям. Как проходит процедура продажи ипотечного жилья? Сделка оформляется через счет банка, в котором оформлена ипотека. Если квартиру получится продать дороже установленной минимальной стоимости, последняя остается банку, а «излишки» – у заемщика. При этом нужно иметь в виду, что должник не может реализовать недвижимость ниже установленной цены. Если не хватит средств на оплату долга, придется искать их самостоятельно. Если не удастся покрыть долг полностью, неустойка и проценты будут начисляться на оставшуюся сумму. На процедуру продажи дается 4 месяца с того момента, когда заемщик получил уведомление о согласии банка. За этот срок нужно успеть не только найти покупателей, но и полностью оформить с ними сделку и погасить долг. Если этого времени не хватит, банк вправе изъять недвижимость и выставить его на торги. Комментарий юриста – 11 сентября вступают в силу изменения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Изменения позволят заемщикам самостоятельно продать имущество, заложенное по ипотеке. В настоящее время заемщики могут продать такое имущество только через публичные торги или аукцион. Причем чаще всего по сниженной цене. Помимо этого, заемщик вынужден оплатить: исполнительский сбор (7 процентов от стоимости имущества), услуги организатора торгов (до 3 процентов от стоимости имущества) и оценщика. Добавим к этому то, что существующие процедуры не позволяют залогодателю быстро и самостоятельно реализовать имущество и рассчитаться по долгам. Поправки предполагают следующий механизм действий: если гражданин поймет, что больше не может исполнять обязательства по договору, он обращается с заявлением в банк. Банк в течение 10 рабочих дней даст заемщику 4 месяца на самостоятельную продажу имущества и установит минимальную цену. Заемщик будет искать покупателя. Если найдет, стороны заключат трехсторонний договор, позволяющий заемщику компенсировать ранее понесенные затраты сверх той суммы, которую он должен банку. – Выкупить ипотечную квартиру под залогом со старой процентной ставкой. Теоретически все красиво выглядит, но на практике сложно найти квартиру, соответствующую всем условиям. Если ты найдешь жилье с низкой процентной ставкой, (опять-таки, если это не семейная ипотека, а ипотека на вторичный фонд), ты можешь ее выкупить. Но есть один важный нюанс: параметры предыдущего владельца квартиры и ипотечного займа должны совпадать с твоими. Условно ставка 9-10 процентов была 3-4 года назад. Это давнишний заем, и остатки по кредиту, как правило, очень незначительные – примерно, 1,5 млн. Сейчас на эту сумму даже комнату в общежитии с трудом найдешь. Допустим, если клиент хочет квартиру продать за 5 млн и получить те же 1,5 млн, у него должны быть 3,5 млн собственных средств. Кроме этого, он должен проходить как по остатку долга, так и по количеству оставшихся месяцев. Ни у кого сейчас нет такого большого первоначального взноса. Закон больше для тех, кто подходит под остатки той старой программы. При покупке важно спрашивать, какой срок остался, какая сумма, какой первоначальный взнос есть. Поэтому такие сделки происходят очень редко, – сообщила риелтор Ксения Самойленко.
