С 1 июля этого года для подавляющего числа людей отменена в большей своей части льготная ипотека, когда кредит на покупку жилья можно было взять под 6% годовых. С сегодняшней инфляцией и ключевой ставкой о таких процентах приходится только мечтать. Или сожалеть о том, что могли бы успеть до 1 числа второго месяца лета, но что-то пошло не так. Спустя месяц с момента окончания действия льготной ставки мы решили поговорить с экспертами строительной отрасли, экономики и узнать, что происходит со строительным рынком, правда ли, что продажи квартир резко упали, какие программы покупки сегодня предлагают застройщики и вообще, что будет дальше. Рынок замер в ожидании новых предложений Сказать, что на рынке строительства окончательно царит уныние и хаос, пока нельзя. Скорее, выжидание дальнейшей ситуации. Банки и застройщики готовят новые предложения для рынка. Упадут ли продажи или снизится ли стоимость квартир, пока сказать сложно. – Судить о снижении продаж на данный момент рано – отследить данную тенденцию можно будет в конце третьего квартала 2024 года. Замирание на рынке связано с тем, что банки и застройщики готовят новые предложения для рынка. Что касается действующих программ, то жилищные сертификаты применимы при покупке жилья во всех наших жилых комплексах, – говорит Айгуль Зайнетдинова, руководитель ипотечного отдела ГК Prime Development. Также действуют программы: «Семейная ипотека» со ставкой от 2,2% и минимальным платежом от 20%. Такая ставка устанавливается на период строительства объекта недвижимости. Далее после сдачи дома в эксплуатацию процентная ставка поднимается до 6%. Если клиент не может претендовать на «Семейную ипотеку», то по стандартной программе можем ему предложить ставку от 4,9%. Такая ставка устанавливается на период от 12 месяцев при первоначальном взносе от 50%. Текущие ставки – заградительные Однако все предложения индивидуально могут быть изменены. Но и каждое увеличение ключевой ставки ведет к росту процентов по ипотеке. Учитывая, что психологически комфортный порог по ипотеке – около 10%, и все что выше, замедляет темпы продаж, текущие ставки в 19% на жильё и так являются заградительными, считает Евгений Вечков, генеральный директор ГК «Жилой Квартал». – Это все сильно влияет на продажи недвижимости. Снижение рынка недвижимости в РБ в июле по отношению к предыдущим месяцам составило около 70%, и очередное повышение ставок снизит и без того слабый спрос на жилье, – говорит он. Эксперт полагает, что в большей степени это сказывается на вторичном рынке недвижимости, так как там нет никаких льготных программ. Но и первичный рынок, несмотря на наличие «Семейной ипотеки» с государственным субсидированием, тоже охладился, так как по статистике около 40% сделок проводятся с использованием денег с продажи «вторички». – На данный момент в самом выигрышном положении находится ИЖС, так как на него действуют льготные программы «Сельская ипотека» от 3% и «Семейная ипотека» от 6% годовых, – продолжает наш собеседник. – Что касается действующих в компании программ, мы принимаем к оплате государственные жилищные сертификаты и сертификаты на материнский капитал. Кроме того, мы активно работаем с банками-партнерами и разрабатываем льготные предложения для наших клиентов. Это рецессия на границе с депрессией – Текущее снижение спроса на квартиры вряд ли является сюрпризом для застройщиков, – говорит Эдуард Зубаиров, специалист по маркетингу и продажам в недвижимости. – Очевидно, что отмена господдержки и изменение условий выдачи «Семейной ипотеки» привели к значительному уменьшению продаж застройщиков в июле. Но здесь нужно понимать, что этому способствовало и ажиотажное увеличение спроса в мае и июне – то есть покупатели, которые в теории могли спокойно совершить сделки в течение этого года, спешили закрыть покупку ранее, на более выгодных условиях. Плюс к этому еще не до конца ясны правила выдачи по текущим программам «IT» и «Семейной ипотеки». К новой ситуации на рынке недвижимости сейчас адаптируются не только застройщики, но и банки. Снижения цен ожидать не стоит, уверен представитель застройщика. – Думаю, во втором полугодии 2024-го справедливо будет ожидать снижения объема выдачи ипотеки, равно как и объема продаж квартир до 25-30% по сравнению с первой половиной года. Что касается корректировки цен на первичную недвижимость, то у уфимских застройщиков ввиду высокой себестоимости строительства не так много инструментов для их реального снижения. Думаю, если нас и ждет снижение цен, то в среднем по рынку оно не превысит уровня 2-4%. Где-то на отдельных объектах со слабой текущей распроданностью можно ожидать снижения на уровне 4-6% в течение ближайших 3-6 месяцев. Но в распроданных проектах с хорошим пополнением эскроу-счетов никакого снижения цен мы, скорее всего, не увидим. Более того, цены на таких объектах, вероятно, продолжат рост в пределах текущего уровня инфляции. Что касается различных программ, предлагаемых застройщиками и девелоперами, в ход с новой силой пойдут программы субсидирования ипотечных ставок от застройщиков. Но и здесь текущие обстоятельства и ужесточение условий выдачи ипотеки по льготным программам ограничат застройщиков в широте маневров. Программы снижения ставок по ипотеке застройщиками будут фрагментарны и ограничены. Девелоперы точно пересмотрят вывод на рынок новых объектов – сейчас для этого, пожалуй, самое сложное время. Особенно в Уфе, где количество новых проектов, вышедших на старт продаж, в первом полугодии превысили средние значения последних лет. Ввиду ограничения спроса некоторые застройщики уже сейчас корректируют свой портфель объектов – пересматривают квартирографию в сторону уменьшения по текущим проектам многоэтажного строительства, рассматривают направление индивидуального жилищного строительства (ИЖС), изучают пригородные земельные участки под проекты более доступного эконом-класса, проектируют апартаменты. Давать сейчас какие-либо точные прогнозы, когда же мы вернемся к равновесному состоянию рынка недвижимости, конечно, опрометчиво. На уровне профессиональной интуиции, думаю, спрос на рынке будет ограничен ещё как минимум год и начнет оживляться ближе ко II полугодию 2025 года. Обязательным условием этого движения будет возврат ключевой ставки к рыночным, а не заградительным значениям – хотя бы к уровню 9-10% ключевой и 12-13% ипотечной ставок, соответственно. Также стоит отметить, что сейчас нас ждет не очередной «шок-кризис», как например при локдауне 2020-го или событий весны 2022-го, когда рынок недвижимости резко и глубоко нырял ко дну, но не менее благополучно выныривал. Сейчас спад носит системный характер, связанный не со вспышками извне, а перестройкой всей внутренней экономики в стране. Это такая рецессия на границе с депрессией. Поэтому адаптироваться к этим реалиям девелоперам также нужно системно. Не надеясь только на разовые манипуляции с ценой, а работая и развивая девелоперский продукт с самых ранних стадий проектирования. Обойти ограничения поможет донор – С 10 июля 2024 Сбер запустил новые условия «Семейной ипотеки», которые придут на смену прежней программы с господдержкой, остановленной правительством 1 июля, – рассказали нам в пресс-службе Сбера. – Минимальный размер процентной ставки по программе на «Домклике» теперь составит 6% с учетом страхования жизни, с учетом пакета услуг «Домклик плюс», в который входит страхование жизни, минимальный размер первоначального взноса — 20,1%. Максимальная сумма кредита в Республике Башкортостан – 6 млн рублей. Также в Сбербанке можно оформить ипотеку с увеличенным лимитом, в этом случае максимальная сумма кредита составит 15 млн рублей. При этом сумма в рамках лимита будет оформлена по льготной ставке, если сумма свыше лимита, то ставка будет средневзвешенной – от 8,1% до 12,7%. «Семейная ипотека» в обновленных параметрах доступна: · Семьям с ребенком до 6 лет (включительно) или с ребенком с инвалидностью до 18 лет для приобретения квартиры или жилого дома по договору долевого участия или по договору купли-продажи от застройщика. Также можно получить средства на строительство дома с подрядчиком с применением эскроу-счета. · Семьям с двумя детьми до 18 лет для приобретения квартиры в строящемся доме по договору долевого участия или договору купли-продажи от застройщика в одном из 35 регионов или в малом городе. Данная категория заемщиков также может получить ипотечные средства на постройку дома по всей территории России. В свою очередь клиенты банка могут оставить заявку на получение донорской «Семейной ипотеки», при оформлении которой привлекается посредник. Посредником может выступать любой человек, имеющий хорошую кредитную историю и право на участие в льготных программах приобретения жилья. В этом случае донор становится созаемщиком и приобретает право собственности на объект недвижимости. Для того чтобы стать донором, необходимо вместе с основным заемщиком обратиться в банк, либо направить заявку через сайт «Домклик» на получение кредита, предоставив при этом документы, подтверждающие право на участие в программе «Господдержки». Данный подход к оформлению ипотеки позволяет семье, не попадающей под действие новой программы «Господдержки», приобрести жилье по сниженной ставке, предлагаемой банком. «Цены снижать застройщики не будут, и вот почему…» – Могу предположить, что продажи действительно упали: эта тема обсуждается в профессиональных кругах, – говорит эксперт Руслан Рахимов. По мнению нашего собеседника, дальнейшее развитие отрасли и построения «планов на будущее» будет зависеть от ключевой ставки, устанавливаемой Центробанком. Если ставка будет скорректирована и будет «интересна» для покупки жилья, застройщики оживятся. Сейчас ставка «заградительная», при таком ее значении человеку очень тяжело платить ипотеку. При этом огромному числу квартир, которое сегодня строится, будет тяжело найти своего покупателя, – продолжает Руслан Рахимов. Наш собеседник говорит, что бытует распространенное ошибочное мнение, что застройщики сейчас начнут снижать цены на жилье. – Ниже рентабельности, себестоимости никто продавать не будет. Поэтому, скорее, застройщики будут меньше строить. Мы уже сейчас видим, что некоторые застройщики предпочитают уйти с рынка «в тишину», не начиная ничего нового строить и проектировать. Начатые проекты будут достроены. Это был ипотечный пузырь? Отменив льготную ипотеку, российские власти приостановили разрастание ипотечного пузыря. Так считает экономист, эксперт издания Пруфы.рф экономист Всеволод Спивак. – А приостановили окончательно рост пузыря или нет, пока еще непонятно. Будущее покажет. Осталось же много других льгот, ипотек. Например, «Арктическая ипотека» под 2%. Осталась «Семейная ипотека». Соответственно, то, что приостановили темпы набухания пузыря – это очевидно, но остановили ли, покажут только цифры по итогам одного-двух месяцев. Наш эксперт считает, что принятое решение не сильно повлияет на развитие экономики России: – То, что мы видим, пока, я думаю, в значительной степени не повлияет. Понятно, что те темпы роста спроса на жилье мы вряд ли увидим. Ну а пока каких-то значимых потрясений я не вижу впереди в силу того, что правительство понимает риски, связанные с отменой ипотеки и потенциалом резкого падения объемов строительства и старается относиться к этим рискам очень деликатно. Пока, я думаю, что каких-либо резких движений, которые сказывались бы на экономике в целом, мы не увидим. При этом Всеволод Спивак тоже не видит особых причин для снижения цен на рынке жилья: – Я думаю, в незначительной степени, может быть, в рамках скидок на квартиру. Достаточно будут замещать программы льготной ипотеки, льготной программы кредитования. Поэтому какие-то значительные падения цен, я не думаю, что произойдут. Локальное повышение, конечно, может быть. Это в краткосрочной и в долгосрочной перспективе, и, скорее всего, темпы роста цен на первичную недвижимость будут ниже уровня реальной инфляции, и инфляции на цены товара производителей. Эксперт высказался также и о возможном банкротстве застройщиков ввиду роста инфляции. – Слово «инфляция», по-хорошему, нужно расшифровывать. Потому что индекс потребительских цен 8%, индекс товаропроизводителей под 20%, индекс дефлятор инвестиций 13%, и все это информация. Поэтому, очевидно, что инфляция затрат застройщика выше, чем индекс потребительских цен. Дефлятор инвестиций как раз на уровне 12-15% в год. Поэтому рост цен будет, наверное, ниже, нежели инфляция затрат. Эксперт Всеволод Спивак считает, что прежнего формата льготной ипотеки уже не будет. – На самом деле изначально льготные программы ипотеки приводили к увеличению возможности людей приобретать жилье, с другой стороны, они даже стимулировали рост цен на это жилье. В результате сложилась ситуация, когда в принципе льготные программы ипотеки приводили к повышению объемов строительства или прибыли застройщика, нежели повышали возможность граждан покупать жилье. То есть те привилегии, которые получали граждане в результате программ ипотеки, нивелировались опережающим ростом цен на жилье, это раз. Во-вторых, я думаю, что будет приходить точная настройка программ ипотеки. Но в том формате, в котором она была год назад, она нецелесообразна сейчас, и это все понимают. Это просто очередной рост цен на жилье и раздувание пузыря. Точные же измерения программ ипотек, конечно, будут. Причем сейчас они говорят, что и «Арктическую ипотеку» в 2% надо поднимать. На какую работу еще пойти? В социальных сетях, тем временем, жители республики недоумевают: при каких зарплатах вообще возможно взять ипотеку и купить новую квартиру. – Как заработать на первоначальный взнос самой? Зарплата у меня 40000 рублей. Съем квартиры 13 тысяч, «коммуналка» 1 тыс. руб. Остальное, еда – 20 тыс. руб., проезд – 2,5 тыс. Спортзал – 3 тысячи. На какую ещё работу пойти? – Пост цен... Ох, это такая больная тема. Я в 2009 году взяла в универе рассрочку на обучение и платила по 3 тысячи в месяц. Мое обучение стоило 20 тысяч в год на очно-заочной форме!!!! А в 2012-м взяла ипотеку на 5 лет с доходом 30 тысяч. В 2014-м ее погасила, ибо работала на двух работах и хотела быстрее погасить. Сумма ипотеки была 740 тысяч рублей. И вот прошло не супер много лет. А я не оплачу сыну университет, потому что, да, от 100 до 150 тысяч. Глупо учиться, отдавая за 5 лет полмиллиона и потом работая, как я, за 30-40 тысяч. Я не куплю сыну квартиру, потому что ставка по 26%, да и цены стали выше раз в 5-10. И мне посчитали недавно квартиру соседнюю, и отдавать 13 млн уже как бы... Но и мне её не предодобрили. Да-да. Я слишком бедная для ипотеки и богатая для пособий. Я не знаю, как наши дети выгребут из этого. Если я, взрослая тетя, 35 лет, стою и офигеваю с этого всего. Уважаемые читатели, а вы способны купить новую квартиру в ипотеку при сегодняшней ситуации?
