По информации МинЖКХ Башкирии, в республике дома обслуживают 140 товариществ собственников жилья. При этом в общем жилом фонде свыше 15 тысяч домов. Насколько сложно организовать ТСЖ в доме и каковы риски? Три формы объединения собственников: разбираемся, что к чему Создание и деятельность товариществ собственников жилья (ТСЖ) и жилищных кооперативов (ЖК) контролируется Жилищным кодексом России. ТСЖ и ЖК возникают, когда появляется такая необходимость и в доме есть инициативная группа во главе с ее председателем. Кроме того, собственники могут объединиться уже в начале строительства дома в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). При этом ТСЖ и ЖСК могут существовать как на прямых договорах с ресурсниками, так и взаимодействуя с управляющими компаниями. При этом у товариществ и кооперативов должен быть свой устав, в котором прописаны цели и задачи их деятельности, права и обязанности членов, а также функции и порядок выбора председателя. Рассмотрим ЖСК – кооператив, который возникает на этапе строительства дома. Сегодня он приобрел немного иную форму и превратился в ЖНК – жилищно-накопительный кооператив, где контроль за движением средств на строительство ужесточился. ЖНК, как правило, существует за счет паевых взносов его членов в общий фонд. Образовавшиеся убытки они покрывают самостоятельно с помощью очередных взносов. Такой накопительный кооператив может включать в себя от 50 до 5 000 граждан. При этом его деятельность контролирует Центробанк России. Стоит отметить, что приобретать жилье через ЖСК достаточно рискованно – если стройку заморозят, то ответственных лиц найти будет невозможно. ТСЖ: как создать, как вступить и что там делать? Товарищество собственников жилья – это некоммерческая организация, в которую входят собственники квартир в многоквартирном доме (МКД) и которая управляет общим имуществом дома. Основные цели ТСЖ: обеспечить законное владение, пользование и распоряжение общим имуществом, а также сохранение и содержание такого имущества. Кроме этого, члены ТСЖ обязаны содержать и сохранять предоставляемые им коммунальные услуги. Деятельность ТСЖ регулирует не только ЖК РФ, но и федеральный закон «О некоммерческих организациях» от 12 января 1996 года № 7-ФЗ. Создавая ТСЖ, жильцы могут сами управлять домом, его содержанием и ремонтом либо передать часть обязательств своей УК. Перед тем как создать ТСЖ, жильцы дома должны хорошо обдумать эту идею. У большинства жителей дома должны быть схожие намерения, например, построить детскую площадку или организовать удобный паркинг. Также необходимо здраво оценить состояние дома и его имущества, ведь все это придется содержать на средства собственников. Чтобы в доме появилось товарищество, необходимо создать инициативную группу жильцов. Обычно количество инициаторов равно числу подъездов в доме, однако членов группы должно быть не менее трех. Члены инициативной группы должны пользоваться авторитетом и доверием среди остальных жильцов. Полезно в составе инициаторов иметь профессионального юриста, бухгалтера или работника ЖКХ. Далее следует провести общее собрание собственников помещений, на котором жильцы дома должны проголосовать за создание ТСЖ, утверждение его устава и правления. При этом количество голосов должно превышать 50% всех собственников дома. Для этого необходимо предварительно пообщаться с жильцами и убедить их в необходимости создания ТСЖ для решения проблем. После проведения собрания его результаты должны быть зафиксированы документально – в протоколе. Нужно помнить, что протокол будет основным документом для государственной регистрации ТСЖ – это следующий шаг на пути к созданию товарищества. Поскольку ТСЖ выступает как юридическое лицо, его нужно зарегистрировать. Для этого в регистрирующий орган необходимо предоставить несколько документов: заявление о госрегистрации, протокол общего собрания, устав ТСЖ, а также чек об уплате госпошлины в размере 4 000 рублей. ТСЖ будет зарегистрировано, когда появится запись в ЕГРЮЛ – едином реестре юрлиц. Свидетельство о регистрации ТСЖ будет выдано на шестой день после подачи документов. Чем занимается ТСЖ и как проконтролировать расходы? Во время своей работы правление ТСЖ обязано составлять годовую смету доходов и расходов по содержанию дома, а также организовать резервный фонд. ТСЖ обязано иметь годовой план работ и придерживаться его. Правление ТСЖ, избираемое не более чем на два года, должно контролировать расходы на обслуживание дома, контролировать обязательные взносы жильцов и созывать собрания собственников. Каждый год ТСЖ должно отчитываться о своей работе, при этом способ выбирается согласно уставу товарищества. Естественно, вся финансовая деятельность товарищества проверяется вышестоящей ревизионной комиссией. При этом если у жильцов возникнут сомнения в честном расходовании средств на обслуживание дома, то оспорить смету не удастся. Единственный вариант – сместить правление и взыскать с него соответствующие убытки. Новая форма товарищества собственников недвижимости (ТСН): отличие от ТСЖ В сентябре 2014 года ТСЖ решили расширить на законодательном уровне и превратить в ТСН, включив, помимо многоквартирных домов, дачи, садовые участки и гаражные кооперативы. ТСН, в отличие от ТСЖ, объединяет разные виды недвижимости. Теперь ТСЖ – это как бы вид ТСН. Плюсом является то, что перерегистрировать ТСЖ в ТСН не нужно. Мнения экспертов – Сегодня ТСЖ как форма устарела, по новому закону лучше организовывать ТСН . При этом риски есть немалые. У нас в Уфе есть такие ТСЖ, от которых положение в управлении домом стало еще хуже. Поэтому в правлении такого товарищества нужен человек, который не будет уподобляться УК, не будет воровать. Если на УК можно воздействовать, то ТСЖ имеет иной статус и совладать с ним сложнее. При этом искать для управления домом ТСЖ со стороны ни в коем случае нельзя, это могут быть мошенники, – полагает общественник Константин Прасолов. – ТСЖ актуально на стадии управления домом, здесь первый конкурент – УК. Жильцы могут выбрать или УК, или ТЖС. ЖСК они выбрать не могут. Бывают случаи, когда председатели воровали и копили долги перед ресурсниками. Сейчас ТСЖ заставляют отчитываться, хотя раньше такого не было, никто не знал, как председатель – бог для жильцов – тратил деньги. Ревизионная комиссия чаще всего тесно общается с правлением ТСЖ. Сейчас такой кооператив интересен только одноподъездным домам. Процедура организации ТСЖ очень сложная, и нередко жильцы просто отказываются от такой формы. Однако новой формы собственников, кроме ТСЖ, нет. Поэтому все строится только на доверии своим соседям, – отмечает юрист в сфере ЖКХ Радик Султанов.
