Пострадавшие соинвесторы долевого строительства – проблема всей Башкирии. С ней пытаются бороться на уровне государства, но, несмотря на это, в рядах обманутых дольщиков только прибывает. Сами пострадавшие не раз пытались привлечь внимание общественности к их вопросу. Только за прошедшее лето в Уфе объявили голодовку и вышли на одиночные пикеты дольщики долгостроя по улице Степана Кувыкина, 125/1 (застройщик ООО ПХК «Меркурий»), ЖСК «Дуслык-Строй» (ул. Кирова, 45/1), организовали митинг покупатели квартир в доме № 15/1 по улице Ферина (застройщик АО «Строитель») и микрорайона Дёма-9. В тяжелой ситуации оказались и уфимцы, купившие квартиры в «Миловском парке». По данным Госстроя РБ, в настоящее время на территории республики работают 154 застройщика, возводящие с привлечением средств долевого финансирования 523 многоквартирных дома. Это составляет более 80 % всего строящегося в регионе жилья. В 2012 году была поставлена задача решить вопросы обманутых дольщиков 19 домов. В начале прошлого года власти отчитались – все 19 зданий были введены в эксплуатацию. Однако уже через год в Башкирии сообщили еще о 29 проблемных объектах долевого строительства: 11 из них кое-как строятся, еще на 11 строительство приостановлено, а на семи возведение даже не начиналось. В конце июля глава региона Рустэм Хамитов рассказал, что в республике в зоне риска находятся 3 500 дольщиков. По его словам, если в отношении 3 000 из них ситуация еще как-то может решиться, то 500-600 человек оказались особенно в тяжелом положении – в их случае действовали мошенники, которые крали у людей средства, поэтому решений по ним нет. Глава Башкирии сообщил, что ситуация с обманутыми дольщиками должна быть решена уже к 2018 году. Однако сам признался, что не понимает, с чем связана проблемная ситуация в том или ином случае, так как многие застройщики ранее имели хорошую репутацию. Уфимские дольщики часто выходят на митинг В том же выступлении Рустэм Хамитов предлагал Правительству России запретить долевое строительство. Однако в большинстве случаев в Башкирии проблемы возникают не с участниками долевого строительства, а с пайщиками жилищно-строительных кооперативов. В долевом участии отсутствуют или минимизированы риски, характерные для отношений с ЖСК. Например, в законе предусмотрены невозможность одностороннего изменения условий о сроке, штрафы и пени за нарушение обязательств, гарантии качества и механизмы защиты прав при их нарушении, регистрация договора, обязательное страхование ответственности застройщика и прочее. К тому же запрет долевого строительства, как рассказывали ранее наши эксперты, поставил бы многие строительные компании региона в тяжелое положение и привел бы к росту цен на квартиры. – Закон о долевом участии, на мой взгляд, достаточно грамотно написан. Проблема в том, что на практике он не совсем эффективно срабатывает. К примеру, мы часто занимаемся расторжением договоров в случаях, когда есть просрочка сдачи объекта. В законе прописано, что дольщик в одностороннем порядке может отказаться от квартиры и потребовать возместить свои деньги. На практике ни один застройщик эти средства добровольно не возвращает. Даже если в суде выиграть дело, то дольщик частенько в реальности своих денег не видит – застройщики успевают обанкротиться, – рассказывает юрист по защите прав дольщиков Руслан Султанов. – Компенсационный фонд дольщиков, создание которого планируется на конец октября, возможно, поможет решить ряд вопросов в этой сфере. Что касается запрета ЖСК как рискованной формы приобретения квартир, то эксперт считает, что это может привести к проблемам с рынком дешевого жилья. – Обманутый дольщик – это не тот, который использовал ту или иную схему при приобретении жилья, а тот, у которого дом не достроился. Значит, нужен какой-то инструмент контроля за застройщиками. Ни ЖСК, ни долевое строительство не гарантирует, что человек получит свою квартиру в сроки, указанные в договоре. Скажем прямо, какой бы закон ни придумывали, недобросовестные застройщики найдут способ его обойти. Надо еще помнить, что ни у одного из них в начале строительства не бывает необходимого количества финансовых средств, чтобы построить дом. Проблемы многих застройщиков возникают потому, что они не могут спрогнозировать строительство, предугадать спрос среди населения на эти квартиры. Возможно, стоит сделать план выделения площадок для строительства? Да, это ограничит конкуренцию, но и поможет вычистить рынок застройщиков, – выразила свое мнение генеральный директор сети недвижимости «Эксперт» Елена Андреева. Причины роста числа обманутых дольщиков Основная причина роста количества «обманутых дольщиков» состоит в незнании гражданами законов и желании вложиться в покупку недвижимости по самым низким ценам, считает другой юрист по защите прав дольщиков Айдар Хызыров. По его словам, все возможные варианты обмана дольщиков могут быть разделены на две основные группы: – Преднамеренное мошенничество (когда строительная компания умышленно привлекает деньги людей без цели направить их на строительство дома); – Неумышленные действия (наиболее явным примером этому является банкротство, которое может произойти на фоне неблагоприятной экономической ситуации или нестабильности деятельности конкретной строительной компании). Дольщики долгостроя по улице Степана Кувыкина, 125/1 во время голодовки При этом юрист подчеркивает, что случаев появления «обманутых дольщиков» в связи с преднамеренным мошенничеством застройщиков гораздо больше. – Покупатели квартир в новостройках чаще всего попадаются на следующие уловки мошенников: вместо договора долевого участия застройщик предлагает подписать предварительный договор или вступить в ЖСК. Предварительный договор является абсолютно незаконным. Однако мошенники завлекают покупателей ценами, которые значительно ниже среднерыночных. При этом предварительный договор не нужно регистрировать в государственных органах. Это означает, что ничего не мешает застройщику заключить подобный договор на одну квартиру с другими людьми и получить деньги и с них. В соответствии с предварительным договором застройщику не нужно давать обязательств, что квартиры будут готовы к заселению к определенному сроку. Поэтому никто не может гарантировать, что дом вообще будет когда-нибудь достроен и дольщики смогут заселиться в квартиры, за которые заплатили. С ЖСК ситуация несколько сложнее – формально ЖСК являются вполне законным способом инвестирования в строящуюся недвижимость, но многие строительные компании пользуются этим инструментом как способом ухода от ответственности (например, в случае задержки сдачи дома дольщики не смогут взыскать компенсацию, т. к. закон о защите прав потребителей здесь не применяется), – комментирует он. Голодовка дольщиков ЖСК «Дуслык-Строй» Правила для тех, кто хочет приобрести квартиру По словам Айдара Хызырова, единый алгоритм, следование которому исключило бы попадание в число обманутых дольщиков, разработать невозможно. Иногда даже у надежных компаний что-то идет не так, и они оказываются в банкротном состоянии. Однако соблюдение приведенных ниже правил значительно снизит риск заключения договора с недобросовестным застройщиком. 1. Прежде чем купить квартиру у застройщика, убедитесь, что компания имеет разрешение на строительство и полис страхования гражданской ответственности застройщика. 2. Если застройщик предлагает заключить договор долевого участия, убедитесь, что он опубликовал проектную декларацию в СМИ и (или) в сети Интернет. 3. Попросите в компании застройщика пакет документов, подтверждающих законное строительство, и договор, который вам впоследствии нужно будет подписать. Имея на руках пример такого договора, вы можете обратиться за консультацией к юристу, работающему в данной сфере. 4. Изучите отзывы о строительной организации, которая строит дом, где вы собираетесь купить квартиру. Застройщик должен иметь соответствующую деловую репутацию, опыт строительства и уже построенные в этом регионе объекты, о качестве которых можно получить отзыв. 5. Никогда не покупайте квартиру в доме, который не видели своими глазами. 6. Изучите историю строительства конкретного объекта. Возможно, безупречную до этого репутацию застройщика подпортил финансовый кризис, и денег не хватило на дострой именно того объекта, в котором вы собрались покупать квартиру. Конечно, в таком случае застройщик обязан прекратить продажи, но это не значит, что кто-то из дольщиков не попытается продать свои квадратные метры в проблемном жилом доме.
