26 февраля 2025 года в отеле Sheraton Plaza прошел организованный РБК круглый стол «ИЖС и проектное финансирование: ожидания, риски, перспективы». В рамках данного мероприятия с представителями уфимских застройщиков встретились федеральные и региональные представители органов власти, а также другие участники рынка. Главной темой обсуждения стало введение с 1 марта 2025 года механизма эскроу-счетов в секторе ИЖС. Как это нововведение скажется на ценах? И к каким последствиям может привести? Ответы – в нашем материале. «Эскроу-счета – прививка от застройщиков, которые кидают» Эскроу-счет – это специальный счет для проведения расчетов между продавцом и покупателем. Работает данный счет таким образом, что покупатель вносит на него денежные средства, которые продавец может получить лишь после наступления определенных условий. То есть пока продавец не выполнит свои обязательства перед покупателем, он не сможет получить деньги. Банк в данном случае выступает в роли посредника. Эскроу-счет позволяет исключить получение денежных средств одной из сторон при невыполнении своих обязательств. Президент Ассоциации застройщиков РБ Денис Крашенинников свое выступление начал с того, что строительные компании пока что введение эскроу-счетов в сегменте ИЖС воспринимают настороженно. По его словам, часть застройщиков может не выжить в новой реальности. В то же время он отметил позитивные стороны новой инициативы. – Эта норма (эскроу-счета) должна очистить рынок от недобросовестных застройщиков, стать прививкой против «паразитов», которые кидают покупателей коттеджей, квартир и так далее – заявил Президент Ассоциации застройщиков РБ. Также Денис Крашенинников отметил, что федеральный закон «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» не учитывает многие интересы застройщиков. Данный закон предоставляет право заказчику при строительстве ИЖС расторгнуть договор в одностороннем порядке. Таким образом застройщик может остаться с недостроенным домом и непогашенным кредитом, так как деньги остаются на эскроу-счете. По мнению президент Ассоциации застройщиков РБ, этот момент нужно дорабатывать. Среди других проблем Денис Крашенинников выделил отсутствие контроля технического присоединения. В частности, он отметил, что далеко не все собственники ИЖС живут по прописке – у многих уфимская регистрация. В таком случае у властей нет законного основания построить в данном населенном пункте социальную инфраструктуру, так как на бумаге в поселке проживает слишком мало людей. Денис Крашенинников напомнил о серьезном снижении доли кредитования по программе «Сельская ипотека» – к началу 2025 году доля упала с 20 до 2%. Он отметил, что банки практически перестали выдавать кредиты по данной льготной программе. По мнению президента Ассоциации застройщиков, без программы «Сельская ипотека» у «ИЖСников» пропадет стимул входить в схему с эскроу-счетами.«Господдержка только для тех, кто работает по эскроу» Исполняющий обязанности министр строительства и архитектуры РБ Артем Ковшов также заявил, что эскроу-счета внедряются ради исключения проблемы обманутых дольщиков. Глава министерства отметил, что меры поддержки государства будут направлены на застройщиков, которые работают по эскроу-счетам. – Все, кто хотят получить меры финансовой поддержки касаемо инфраструктуры, социальных объектов, транспортных объектов, мы будем рассматривать заявки тех, кто работает только по эскроу-счетам, – заявил глава министерства. Кстати, «бонусы» за расчеты по эскроу-счетам будут ждать не только застройщиков, но и потребителей. Так, например, заместитель управляющего Башкирским отделением «Сбера» Антон Каменев анонсировал «пилот» на возобновление семейной ипотеки на ИЖС под 6%. Отмечается, что сделка может быть согласована только при условии условии предоставления гарантийного письма от подрядчика и проведения расчетов через эскроу-счета. Также Артем Ковшов призвал граждан, приобретающих недвижимость, внимательно изучать информацию о банках и застройщиках. Глава ведомства напомнил, что за слишком выгодными предложениями могут скрываться мошенники. – Он (застройщик – прим. ред.) А – называет цифру в два раза меньше, чем реальная рыночная стоимость, заманивая клиентов, Б – называет короткий срок. «Я тебе сделаю за два месяца, это будет стоить не 60 тысяч рублей за квадратный метр, а 40 тысяч рублей, это будет самый лучший дом». А по факту мы видим, что дома не достроены, возбуждаются уголовные дела – это факт. Это чистой воды мошенничество, – предупредил исполняющий обязанности министр строительства и архитектуры РБ Помимо всего прочего Артем Ковшов затронул проблему потребительского экстремизма. На данную тему высказывался также Денис Крашенников. Он отметил, что некоторые граждане пользуются лазейками в законодательстве. В частности, некоторые заказчики выискивают незначительные недочеты в здании, тем самым искусственно затягивая сроки сдачи объекта. А застройщик за каждый день просрочки обязан выплачивать заказчику неустойку в размере 3% в день от общей цены договора. В свою очередь Артем Ковшов обратил внимание на то, что потребительские экстремисты способствуют росту цен на недвижимость. Связано это с тем, что застройщики вынуждены выплачивать компенсации за счет средств, выделенных на будущие проекты.«Проще с рынка уйти» Многие застройщики новость о введении эскроу-счетов в сегмент ИЖС восприняли неоднозначно – некоторые настороженно. Главное опасение участников рынка связано со сроками разморозки счетов. Как отметил коммерческий директор компании «ЭКОДОМ-УФА» Артура Хайруллина, сроки раскрытия эскроу-счетов может достигать девяти месяцев. В некоторых случаях это превышает сроки строительства. По его словам, тяжело придется застройщикам, у которых нет «финансовой подушки» – крупным строителям будет легче. Некоторые настроены ещё более пессимистично. Так, директор ООО «ПрофМастероф» Павел Краснов усомнился, что схема с эскроу-счетами и обратным кредитованием банков будет нормально работать. – Банкиры сейчас заняли такую позицию, что деньги на эскроу они привлекать готовы, а обратно кредитовать мы застройщиков не готовы. Давайте объективно: ну, сколько денег я своих могу вкачать? 10-20-30 домов, если повезет. А зачем мне их замораживать? Насколько мне это эффективно и интересно? Мне проще тогда вообще рынка уйти и не занимать эту нишу, – заявил Павел Краснов. Также он отметил, что с введением эскроу-счетов неминуемо вырастут цены на ИЖС, так как вырастут затраты застройщиков. Павел Краснов спрогнозировал удорожание недвижимости на 15-20% – только до середины 2025 года. – Пока накинем (цены на жилье – прим. ред.), потом будем разбираться. То есть объективно можно и не повышать. Можно найти инструменты оптимизации, они есть, их видно. Но сейчас, в этой ситуации, действительно проще накинуть и посмотреть. Чтобы потом не уйти в минус и компанию на бок не положить – поделился Павел Краснов. Рост цен на рынке ИЖС спрогнозировала и генеральный директор сети АН «ЭКСПЕРТ» Елена Андреева. По её словам, в связи с ростом популярности ИЖС частные дома по стоимости постепенно догоняют квартиры. Подтверждает тезис о росте популярности ИЖС и статистика по Башкирии. В 2024 году объем ввода жилья в сегменте ИЖС составил 2 335 тысяч квадратных метров, что на 13,4% больше по сравнению с 2023 годом. В секторе многоквартирных домов, напротив, снизились объемы ввода жилья (1 013 тысяч «квадратов») – на 19%. Таким образом, в 2024 году по площади построенного жилья сегмент ИЖС в два раза превзошел сегмент МКД.
