Рынок жилья в России терпит сразу два серьёзных удара по спросу и доступности жилья – отмену льготной ипотеки и повышение ключевой ставки до 19%. В ожидании, что ставка будет снижена или вернется льготная, рынок жилья окончательно застопорился. Чиновники и банкиры требуют от застройщиков снижать цены на новостройки на 30%. Однако те просят вернуть льготную ипотеку, которая давала стимул строительству. На круглом столе, организованном «Коммерсантъ», эксперты отметили целых три ключевых узла, после которых рынок жилья уже не будет прежним. «Льготная ипотека не вернется!» Государство на сегодня ставит одной из главных задач обеспеченность граждан квадратными метрами. По плану к 2030 году планируется возведение 4 млн квадратных метров жилья. В Минстрое говорят, что это достижимо. Однако главный вопрос, которым задаются застройщики: «Мы-то построим, главное, чтобы купили». В строительстве продажи упали в два раза. Официально ипотека – это 75% сделок, однако многие застройщики говорят о цифре в 90%. Министр строительства Башкирии Артем Ковшов сравнил нынешнее время с пандемией. Тогда, по его словам, было хуже, строительные объекты вовсе останавливались. Поэтому льготная ипотека тогда была нужна. Сейчас же все ждут, что она вернется. Спрос притормаживается выжиданием. Но надо понять, что льготная ипотека не вернется. – Льготная ипотека в том виде, которой она была в 2022-2023 году, не вернется, – заявляет Ковшов. – Наша цель – строить доступное и комфортное жилье. Но все упирается в платежеспособный рост людей, а значит, в рост зарплат. Но можно ли увеличивать спрос увеличением долговой нагрузки? – Экономика живет не только строительством, – отмечает глава Нацбанка РФ по РБ Марат Кашапов. – В 2017-2018 году не было льготных ипотечных программ. Льготная ипотека была временным решением, на время пандемии, но привела в итоге к тому, что жилье стало менее доступным. Сейчас идет падение спроса на жилье не потому, что выросла ключевая ставка, а потому что была отменена льготная ипотека. Именно льготная ипотека виновата в росте цен на жилье, заключает Кашапов. Увеличился спрос, строители подняли цены. Центробанк повысил ключевую ставку для того, чтобы экономика стабилизировалась, остыла. – Когда не было льготной ипотеки, до 20 года, ситуация на рынке была сбалансированной. Инфляция 3-4%, и ключевая ставка комфортная – 8-9%. В тех условиях не было такого галопирующего роста цен. Почему мы, налогоплательщики, должны оплачивать третью-четвертую квартиру для инвестора, вкладывающегося в недвижимость в Москве. Предложения должны быть уравновешены. По словам представителя Нацбанка, важно, чтобы цены на жилье росли умеренно. Банк России намерен прийти к инфляции в 4%. А значит, ключевая ставка должна еще вырасти. К октябрю ожидается повышение до 20%. «Снижайте квартиры на 30%!» Сейчас, по мнению Кашапова, застройщики должны пойти на снижение цен до 30%. Сохраняющаяся разница между вторичкой и первичкой говорит о том, что на ценообразование все же влияют льготы, они становятся фактором роста цен, полагает эксперт. В целом ипотека не может быть выгоднее, чем съём жилья в аренду. На рынке возник перекос. – Мы должны прийти к равновесию. Ипотека никогда и не была доступна большинству людей. Это всегда около 30% населения. Отмена льготных программ необеспеченного кредитования необходима. Потому что только так цены на квартиры будут снижаться, – полагает банкир. Он также пообещал, что семейные и сельские ипотеки будут продолжены. В целом, Кашапов считает, что застройщики не пострадают от падения спроса, так как успели накопить за годы льготного кредитования финансовую подушку, и с ней смогут пройти непростой период, если понизят цены на квартиры. Министр строительства вторит, что застройщики зачастую сдавали непрозрачные отчеты и использовали серые схемы. Льготы же должны стать более точечными. – Точечные льготы, по типу IT, реально работают. Многие молодые люди, которые получили здесь образование и хотели уехать, взяли ипотеки и остались. Это реально работает. Но льготной ипотеки под 7% для всех больше не будет. Таким образом, по словам представителя Нацбанка, должна быть сбалансирована экономика, пошатнувшаяся во время действия льготной ипотеки. – Льготная ипотека уже была не нужна в 2022 году, однако она продолжилась. Сейчас рынок просто привык, что это есть. Но застройщики понимают, что надо работать дальше. Я им говорю, что если вы пойдете на снижение по ценам на 30%, то пройдете этот период. А уже в 2025 году мы пойдем на снижение ключевой ставки. Потребитель же держит в голове, что надо просто переждать и снова будет 7%. Не будет, –резюмирует Кашапов. А как вернуть спрос? Застройщики отмечают, что спрос упал в два раза. 90% – это все равно ипотечные сделки, и, условно говоря, половина из них семейная, другая половина была льготная. Недавно перестал выдавать семейную ипотеку крупнейший Сбербанк, ВТБ увеличил первоначальный взнос, Альфа-банк заявил, что у него кончились лимиты на льготные ипотеки. Что будет дальше со спросом, непонятно. Но снижать цены застройщики не готовы. Как отмечает руководитель отдела продаж ООО ТЗ «Стратег» Алия Мухаметдинова, застройщики могут опустить цены максимум на 5%. Сказывается рост цен на стройматериалы на четверть, и, по некоторым позициям, на 50% за год, подорожала строительная техника, оборудование. Есть также проблемы с рабочими кадрами. Зарплаты повысились в целом по рынку, идет мощная нехватка рабочих рук. – Надеюсь, что льготная ипотека будет продолжена. Потому что снижение цен на 30% – это не то, на что пойдут застройщики. Максимум на 5% к третьему кварталу, – отметила Мухаметдинова. Ожидания и оптимизм По словам министра строительства Ковшова, в отрасли ожидают ослабления по проценту и возвращения процентной ставки к уровню 2017-2018 года. Это значит, что ставка, которая будет комфортна для строительной отрасли и которую выражает министр – 13-15%. – Пессимизма нет, мы ждем решений по федеральным проектам в ноябре. Хотя и понимаем, что в октябре, скорее всего, ключевая ставка будет увеличена. Снижения мы ожидаем после Нового года, – говорит Ковшов. Представитель Нацбанка отмечает, что норма – когда только 25% населения могут позволить себе ипотеку. Приобретение жилья вовсе не исчерпывается ипотекой. Есть множество других способов. Это и аренда/найм с выкупом, рассрочка, партнёрское финансирование, жилищный кооператив, который мог бы получить свое второе развитие. Новое направление, которое только заходит в Уфу, – арендные дома. Их анонсировал министр строительства Артем Ковшов. – Это будут дома чисто под аренду. Мы понимаем, что молодые люди не склонны сидеть на одном месте. Поэтому в будущем рынок арендного жилья будет набирать обороты. Для начала будет проводиться точечная господдержка в отраслях, где есть дефицит рабочей силы, и есть запрос от предприятий. Сейчас такое мы наблюдаем в УМПО. В таких условиях повышенной турбулентности есть компании, которые только выходят на рынок жилого строительства. Представитель застройщика «Харт-Девелопмент» отмечает, что у них есть понимание, как работать в этих условиях. – Наша компания – это новый игрок на рынке жилья, – заявляет Равиль Халимов, генеральный директор ООО «Харт Девелопмент». – Но сейчас новое время для всех застройщиков, они вынуждены пересматривать принципы и инструменты продаж. Мы как новые игроки на рынке считаем, что можем быть достаточно конкурентными, так как у нас работает сильная команда специалистов международного класса. И у нас есть понимание, как выстраивать свою работу, какие механизмы использовать и внедрять. Учитывая, что сейчас есть требования к прозрачности, ориентированность на потребности покупателя.
