Сделки с недвижимостью, собственниками которой являются дети, имеют свои особенности, и в ряде случаев без профессиональной помощи не обойтись. Как избежать подводных камней, помог разобраться эксперт Оператора недвижимости «Перспектива24» Александр Николаев. Особенности сделки с собственниками-детьми Гражданский кодекс РФ выделяет две категории несовершеннолетних: не достигшие 14 лет (малолетние), и в возрасте от 14 до 18 лет. В первом случае участие в сделках вместо малолетних детей принимают родители или законные представители. Вторая категория наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок: они могут заключать договоры, расписываться в документах, но все их действия происходят с письменного согласия родителей или других законных представителей. Когда вы покупаете квартиру, где собственниками являются дети, у вас возникают определенные риски, а у продавца – обязательства. Чтобы соблюсти все правила при проведении такой сделки, нужно тщательно проверять все документы. – Покупатель должен проверить свежую выписку из ЕГРН, документы, подтверждающие право приобретения объекта (договор дарения, купли-продажи и т. д.), и сравнить с нынешними данными из Росреестра. Выписку можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра, – рекомендует Александр Николаев. При регистрации сделки с участием несовершеннолетнего помимо заявления и других обязательных документов, предоставляются: документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетнего; документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей: решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним; письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет; разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших 14 лет; разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом. Эксперт советует обязательно узнать, был ли использован материнский капитал при покупке данной квартиры, чтобы убедиться, что права детей соблюдены и сделка законна. Что делать, если квартира куплена на средства маткапитала Закон гласит: если продавец использовал материнский капитал при покупке, он должен выделить долю всем членам семьи – себе, супруге и детям. Когда люди пренебрегают этой обязанностью и продают недвижимость без выделения долей, суд может расторгнуть даже состоявшуюся сделку. – В нашей практике был случай, когда продавец недвижимости утверждал, что не женат, не имеет детей и при покупке квартиры не был использован материнский капитал. Мы проверили информацию, обратившись в банк, оказалось, мужчина состоял в неофициальном браке, где родились двое детей, а его гражданская жена использовала средства маткапитала для выплаты ипотеки. Продавец был обязан выделить доли детям и их матери, даже если брак не зарегистрирован. Если бы покупатели занимались такой сделкой самостоятельно, вряд ли они узнали бы эту информацию. Но органы опеки обратились бы в прокуратуру, суд расторг сделку и вернул недвижимость детям, а покупатель остался без квартиры и без денег, – рассказал Александр Николаев. Чтобы обезопасить себя, покупатель должен запросить у продавца любые сведения, подтверждающие, что в данном объекте не были использованы средства материнского капитала, например, справку из банка или Пенсионного фонда. Важно помнить – органы опеки, иногда их по старинке ошибочно называют «РОНО» (от принятой в СССР аббревиатуры, означавшей районный отдел народного образования), строго защищают права детей до 18 лет. Эти структуры есть в каждом районе Уфы. Лейсян Басырова, директор уфимского офиса «Перспектива24» Мы застрахованы как агентство недвижимости. Для наших клиентов это значит, что если мы ошибемся в документах, и из-за этого пострадает покупатель, страховая компания выплатит клиентам денежную компенсацию. Работать с нами безопасно: мы проводим не все сделки. Если юристы компании понимают, что есть риски для покупателя, мы отказываем продавцу, ведь репутация дороже. Что делать, если собственник – ребенок? Ни одна сделка по недвижимости с участием несовершеннолетних не может происходить без участия органов опеки и нотариуса. Это значит, что родители или законные представители детей обращаются в органы опеки с просьбой разрешить продать объект недвижимости, который является собственностью ребенка/детей. Орган опеки рассматривает документы и выдает постановление о разрешении продать данный объект недвижимости. В документе обязательно прописывается обязанность родителей в течение двух месяцев выделить в новой или имеющейся жилплощади долю детям и предоставить в органы опеки выписку о том, что ребенок стал собственником новой квартиры с указанием адреса. – Если в указанный срок продавец не покупает новое жилье или покупает, но не выделяет долю детям, органы опеки могут расторгнуть сделку. Мы в «Перспектива24» проводим такие операции ежедневно и знаем на собственном опыте, как важно проверить все документы перед покупкой, – комментирует эксперт. Какие риски есть, когда ребенок только прописан? В этом случае, все гораздо проще – при продаже недвижимости, все прописанные в ней люди должны выписаться, в том числе дети. – Не стоит забывать о внебрачных детях и наследниках. Продавец может утверждать и даже не знать, что такие люди есть. Чтобы обезопасить нашего клиента, мы в «Перспектива24» подписываем документ между продавцом и покупателем. В нем говорится: в случае возникновения других наследников продавец обязуется все финансовые проблемы решить самостоятельно, не привлекая покупателя. Если после сделки объявятся претенденты на квартиру, покупатель сможет предъявить это соглашение в суде, – отметил Александр Николаев. Алексей Нилов, руководитель юридического департамента ОН «Перспектива24» Каждая сделка, которую мы проводим в «Перспектива24», проходит четыре этапа проверок: на этапе агентского договора, затем на подписании задатка, еще раз на составлении договора купли-продажи, и, наконец, на сделке, где наши юристы полностью снова проверяют все документы и анализируют их. Безопасные сделки с недвижимостью – приоритет «Перспектива24».
