Как безопаснее передать квартиру родственнику: важно выбрать верный документ

Ошибки в выборе формы сделки могут привести к значительным налоговым последствиям, вплоть до сотен тысяч рублей, или даже к потере жилья.

В 2026 году законодательство четко разделяет два основных варианта – дарение и куплю-продажу. Эти сделки имеют разные риски оспаривания и процесс оформления. Рассмотрим, какой из вариантов лучше выбрать для родителей, детей, супругов и других родственников, чтобы сэкономить средства и избежать лишних переживаний, пишет один из блогеров платформы Дзен.

Основное отличие

Дарение (договор дарения) подразумевает бесплатную передачу квартиры. Нельзя требовать никакой компенсации, ни денег, ни другой квартиры, ни услуг. Если в договоре указана оплата, такая сделка считается недействительной.

Нотариус предупредил о главной ошибке при отказе от наследства

Купля-продажа (договор купли-продажи) предполагает передачу квартиры за деньги. Даже если сумма символическая, например, 1 миллион рублей при рыночной стоимости 10 миллионов, сделка будет считаться возмездной. Важно отметить, что притворная сделка — это ситуация, когда под видом дарения скрывается купля-продажа или наоборот, с целью избежать налогов или обойти права третьих лиц. Такие сделки легко оспариваются в суде и признаются недействительными.

Риски при дарении и купле-продаже

Риски дарения:

- Необратимость: После регистрации дарения права собственности вернуть квартиру сложно.
- Отмена дарения: Возможна только в редких случаях, например, при угрозе жизни дарителя.
- Риски по банкротству: Если даритель объявляет себя банкротом в течение трех лет, сделка может быть оспорена.
- Право проживания: Новый собственник может выписать дарителя, если это не прописано в договоре.

Риски купли-продажи:

- Мнимые сделки: Если деньги не передавались, сделка может быть признана недействительной.
- Налоговые проверки: Если цена в договоре занижена, налоговая может доначислить налог.
- Безопасность для продавца: При продаже продавец получает деньги, что обеспечивает большую безопасность.

Что выбрать для передачи недвижимости

- Родители → Дети: Дарение — без налога для ребенка.
- Супруги между собой: Дарение или брачный договор — без налога.
- Бабушка → Внук: Дарение — без налога.
- Дядя → Племянник: Купля-продажа (если срок владения > 3/5 лет) — выгоднее с налоговой точки зрения.
- Чужой человек/дальний родственник: Купля-продажа — чтобы избежать больших налогов на дарение.

Как обезопасить сделку

1. Нотариальное удостоверение: Рекомендуется для заверения сделок, особенно если они касаются значительных активов.

2. Прописка права проживания: Можно оформить договор ренты или отдельное соглашение о праве пользования.

3. Расписка при купле-продаже: Обязательно составлять расписку о получении денег или проводить платеж через банк.

4. Справка от психиатра: Для старших дарителей может быть полезной для предотвращения исков о недееспособности.