Пруфы.рф
Баня на дачном участке для многих россиян давно стала не просто хозяйственной постройкой, а важной частью их повседневной жизни. После трудового дня в саду многие ее топят, потому что она позволяет восстановить силы, расслабиться и попариться, а также, по мнению многих, укрепить здоровье.
В последние годы некоторые владельцы загородной недвижимости начинают превращать свои дачи и бани в полноценные коммерческие комплексы с рекламой и обслуживанием клиентов. Такие случаи всё чаще становятся причиной судебных разбирательств, поскольку использование земельного участка и построек должно соответствовать законодательным требованиям.
Один из владельцев, который попытался зарегистрировать коммерческий банный комплекс как обычный садовый дом, потерпел неудачу в суде. Верховный Суд РФ отказался пересматривать решение предыдущих инстанций, тем самым подтвердив законность требований администрации о сносе постройки, возведенной на земельном участке, предназначенном для садоводства.
Поводом для разбирательства послужила проверка, в ходе которой местная администрация выяснила, что индивидуальный предприниматель использует баню на дачном участке для оказания платных услуг. Объект активно рекламировался в интернете как полноценный банный комплекс, в то время как в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) он был зарегистрирован как садовый дом.
В каких случаях могут обязать снести загородный дом
Администрация потребовала признать строение самовольной постройкой и обязать собственника снести его. Власти подчеркнули, что фактически это здание является коммерческой баней, а не садовым домом. При строительстве подобных объектов необходима проектная документация, соблюдение строительных норм, экспертные оценки, получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. В ходе судебного процесса предприниматель изменил данные в ЕГРН, переименовав объект с «садового дома» на «нежилое здание».
Суд первой инстанции встал на сторону предпринимателя. Судья указал, что строение официально зарегистрировано в ЕГРН как садовый дом площадью 165 квадратных метров, и эта регистрация не была оспорена. Суд также сослался на часть 19 статьи 70 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости, указав, что название объекта не является его основной характеристикой и может быть изменено собственником. Важно было учесть, что во время разбирательства изменились градостроительные регламенты, позволившие новшество — «бытовое обслуживание», что допускает размещение бань.
Тем не менее, апелляционный и кассационный суды пришли к противоположному решению и поддержали требования администрации.
Суды отметили, что при рассмотрении таких дел необходимо учитывать положения постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке». В этом документе разъясняется, что возможность строительства определяется видом разрешенного использования земельного участка, установленным градостроительным регламентом, согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ, статьям 30, 36 и 37 Градостроительного кодекса РФ, а также пункту 12 части 1 статьи 10 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
Из материалов дела следует, что на момент строительства участок имел видразрешенного использования «для садоводства». Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412, такой режим допускает размещение садовых домов и хозяйственных построек только для личных нужд граждан, а не для коммерческих объектов, предоставляющих бытовые услуги.
Лишь позднее участок земли получил новое разрешенное использование — «бытовое обслуживание», что позволило размещать объекты капитального строительства для оказания различных бытовых услуг, таких как бани, парикмахерские, мастерские и химчистки. Однако суды отметили, что ключевым является правовой режим земельного участка на момент возведения здания, а не изменения, которые были внесены после возникновения спора.
Предприниматель также не смог предоставить доказательства того, что спорное строение было изначально предназначено для личного использования как индивидуальный жилой или садовый дом. Наоборот, вывеска на здании, рекламные материалы и информация с интернет-сайтов подтверждали его коммерческое назначение. Суд пришел к выводу, что регистрация объекта как садового дома использовалась для обхода требований законодательства и упрощения процесса оформления недвижимости без соблюдения норм, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.
Суды подчеркнули, что для строительства подобного объекта необходимо было получить все необходимые разрешения. Однако разрешение на строительство, проектная документация, экспертиза и документы о вводе объекта в эксплуатацию не были оформлены. Более того, ответчик не представил доказательства того, что он предпринимал шаги по легализации здания в соответствии с законом, как это указано в пункте 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 года № 143.
Дополнительным фактором стало отсутствие подтверждений безопасности объекта. В материалах дела не было доказательств соответствия здания строительным и противопожарным нормам. Судебная экспертиза не была проведена, поскольку предприниматель не внес сумму на депозит суда для ее оплаты.
Верховный Суд РФ отказался пересматривать дело, согласившись с выводами нижестоящих инстанций. Судебная коллегия отметила, что предприниматель не доказал ни первоначальное назначение объекта для личного использования, ни его соответствие строительным и противопожарным требованиям, а также отсутствие угрозы для жизни и здоровья граждан и нарушения прав третьих лиц. В результате требования администрации о сносе самовольной постройки были признаны обоснованными.
Читайте также
- Почему «бабушкина дача» возвращается в моду и как ее атмосфера восстанавливает нервную систему