Проверка кадастровой карты перед внесением задатка позволяет избежать серьезных проблем при покупке дачи. Эксперты советуют обратить внимание на три ключевых момента.
№ 1
Границы участка и их соответствие факту. Часто на карте участок выглядит правильным, а на деле забор захватывает соседний метр или стоит на полосе отвода. Надо включить слой «Границы участков» и сопоставить контур с аэроснимком. Если забор на фото выходит за пределы контура, это риск спора с соседями или администрацией. Участки со статусом «без координат» не имеют четких границ. В таких случаях покупка несет повышенные риски. Малое наложение на чужую землю, даже 0,5–1 м, может помешать регистрации права и получению разрешения на строительство. Продавец иногда утверждает, что границы условные и затем их уточнят. Эксперты советуют требовать межевание до сделки.
За какие «розы» на даче грозит штраф до 300 тысяч рублей и реальный тюремный срок
№ 2
Вид разрешенного использования и категория земли. На кадастровой карте видно, для каких целей можно использовать участок. Земля под ИЖС, ЛПХ или садоводство имеет разные правила. На землях ЛПХ и садоводства строительство жилого дома возможно, но есть ограничения по высоте и этажности. На сельхозугодьях капитальные дома запрещены. Даже если дом стоит десятки лет, его могут признать самовольной постройкой и потребовать сноса, пишет один из блогеров на платформе Дзен.
Есть исключения для хозяйств с оформленным статусом КФХ. Кроме того, участки могут находиться в охранных зонах ЛЭП, газопровода, водоохранных зон или рядом с памятниками. В таких зонах строительство ограничено или запрещено. Продавец может ссылаться на прежние правила и говорить, что раньше строить можно было, но закон меняется. Актуальные данные нужно проверять в выписке ЕГРН и на публичной кадастровой карте на дату сделки.
№ 3
Наличие зарегистрированного объекта недвижимости. Дом может быть виден на участке, но не иметь учета в кадастре. На карте искомый дом должен иметь контур и кадастровый номер. Если на месте дома нет красного контура, значит объект не поставлен на учет. При клике по контуру в информации должен быть статус «Здание», «Жилой дом» или «Садовый дом». Статус «Сооружение» или полное отсутствие статуса — тревожный признак. Даже зарегистрированный дом может иметь обременения. Надо проверить раздел «Ограничения» на предмет ареста, запрета на регистрационные действия или ипотеки. Если такие обременения есть, сделку провести нельзя без их снятия. Иногда продавец предлагает оформить объект позже, например, по дачной амнистии. Эксперты предупреждают, что амнистия не поможет при нарушениях параметров или в охранных зонах. Можно купить дом, который невозможно легализовать.
Короткий чек-лист перед внесением задатка:
- Сверить контур участка в слое «Границы участков» с аэроснимком.
- Убедиться, что у участка есть межевание и он не в статусе «без координат».
- Проверить, не пересекается ли участок с соседними землями.
- Сверить ВРИ и категорию земли с назначением постройки.
- Выяснить, не находится ли участок в охранной зоне или под инженерными коммуникациями.
- Убедиться, что дом имеет контур и кадастровый номер.
- Проверить статус объекта — «Здание», «Жилой дом» или «Садовый дом».
- Посмотреть раздел «Ограничения» на предмет ареста, запрета или ипотеки.
- Требовать межевание и устранение обременений до сделки.
Эти простые шаги помогут не купить проблемы вместо дачи.
Читайте также
- Фундамент без лишних трат: какие ошибки с насыпями опустошают бюджет владельцев участков
- Живая изгородь или профнастил: что выбрать, чтобы не прогадать
- Как будет проходить изъятие земельных участков: новая процедура
