Когда ждать снижения цен на жилье? Эксклюзивное интервью с и.о. министра строительства Башкирии

Сделки мены, дело Ратмира Мавлиева, растущая себестоимость строительства и цены на квартиры — строительная отрасль Башкортостана сегодня сталкивается сразу с несколькими серьёзными вызовами. При этом рынок жилья продолжает зависеть от семейной ипотеки, а застройщики строят быстрее, чем продают. Что происходит с отраслью и стоит ли ждать снижения цен на жильё? Об этом мы поговорили с и. о. министра строительства и архитектуры Башкортостана Артёмом Ковшовым.



Булат Петров: – Артём Васильевич, начну с того, что в этом году строительная отрасль страны отмечает 70-летие. Недавно на встрече с президентом Владимиром Путиным заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин отметил, что отрасль вместе со смежными сферами формирует 20% ВВП страны. В ней занято около 13 миллионов человек. Как на этом фоне выглядит Башкортостан?

Артем Ковшов: – Спасибо за вопрос. Наша республика всегда входила в десятку сильнейших регионов Российской Федерации. Это и в Советском Союзе, и в девяностые годы, и в текущий момент. В последние годы мы, если брать один из основных показателей — ввод жилья, — занимаем шестое-седьмое место в стране. Касаемо обеспеченности непосредственно каждого нашего жителя, то мы перешагнули планку 31 квадратного метра — и сейчас в пятёрке лидеров Российской Федерации.

А количество занятых в сфере людей в стране — порядка 13 миллионов: строители, все участники, все смежные процессы, производители, проектировщики, наука.

В Башкортостане официально, по статистике, трудятся в строительных отраслях, то есть на предприятиях с ОКВЭДами, связанными непосредственно со строительством, порядка 100 тысяч человек. Это мы не учитываем ещё тех людей, которые ежедневно трудятся, создают блага на других территориях, в новых регионах, где наши строители ежедневно восстанавливают объекты, дороги, аэродромы, транспортные артерии, порты.

По факту мы понимаем, что в нашей республике с учётом смежных отраслей порядка 300 тысяч человек ежедневно создают эту комфортную среду, создают хорошие, качественные объекты, занимаются строительством дорог, мостов, инфраструктуры, жилых комплексов, социальных объектов.

Это огромная отрасль, которая непростая, потому что очень много предприятий, объектов и направлений. Это и гражданское строительство, и промышленное строительство, и инфраструктура, и военное строительство. Поэтому отрасль большая, и мы горды, что наши работники создают все эти блага.

— А если говорить про вклад в экономику нашей республики, какие это цифры?

— В 2019 году первый раз мы сделали этот расчёт. Эта цифра была на тот момент 14–15%. На сегодняшний день вклад в экономику республики с учётом смежных отраслей составляет порядка 19–20%.

То есть фактически мы после, наверное, нефтепереработки и машиностроения являемся второй основополагающей отраслью экономики республики.

Что важнее: квадратные метры или качество среды?

— Какие показатели сегодня для министерства являются ключевыми? Объём ввода жилья, инвестиции, социальные объекты или качество городской среды?

— Есть два основных показателя в отрасли. Это объём ввода жилья — так называемые статистические показатели, и объём средств, вложенных в строительство — это сколько средств проработало в государственной, коммерческой, бюджетной стройке. Эти цифры обязательны, заложены в национальные проекты и лежат в указах президента, где стоят чёткие задачи каждому региону, сколько тот должен достигать. Но я в своей работе в первую очередь ориентируюсь на другой показатель, который появился буквально три-четыре года назад. Это качество среды.

Коллеги из Минстроя России смогли качественно упаковать в цифровой показатель необходимый ежегодный прирост качественной среды, где они оценивают более тысячи параметров. Это наличие объектов здравоохранения, дорог, парковых территорий, мест приложения труда, мест отдыха, освещённость улиц.

И по всем этим параметрам республика уже, в принципе, превысила среднероссийские показатели. Мы ежегодно прирастаем по качеству среды не менее чем на 5%.

Самое главное для любого жителя — всё-таки не количество денег, которые прошли в экономике строительства, и не количество квадратных метров. Каждый житель смотрит в первую очередь на свои 50 квадратных метров, на свою, там, однокомнатную квартиру, на свои 100 квадратных метров индивидуального жилого дома. И в первую очередь он оценивает, в какой среде находится этот объект — его квартира, дом.

Поэтому я для своих коллег ставлю задачу — всё-таки работать уже не на количество.

Понятно, что без количества мы никуда не уйдём, потому что это основополагающая задача, под неё завязаны деньги, банки. Это экономика. Но всё-таки наша основная задача — это среда. Это комфортная среда, в которой жителям будет хорошо, приятно находиться.

Важно, что люди будут готовы в этих новых ЖК покупать квартиры своим детям. Дети будут видеть строительство новых учебных образовательных учреждений, в которых хочется учиться и оставаться в регионе.

Поэтому я считаю, это основополагающий параметр — именно качество среды каждого населённого пункта в республике.

Рынок жилья и ипотека: сколько денег вкладывают жители

— Если говорить про те деньги, которые жители нашей республики инвестируют в покупку жилья, какие это суммы?

— Мы прогнозируем, что по этому году объём средств, которые будут направлены гражданами, в том числе с применением банковских механизмов, — порядка 500 миллиардов.

Пиковым у нас был 2023–2024 год. Всем известно, что сейчас работает только механизм льготной ипотеки. В 2023 году было шесть различных вариантов ипотечных продуктов наших банков, которые позволяли гражданам приобретать жильё. При этом по квадратным метрам мы остаёмся примерно плюс-минус в той же самой плоскости. Мы понимаем, что у нас ежегодно идут инфляционные процессы, то есть ежегодно всё равно на 5–7–8% по каждому жилому комплексу мы прирастаем по цене. Если посмотреть на цифры прошлого года, сравнить 2025-й с 2024-м, то мы плюс-минус по МКД остались в тех же самых цифрах. Это порядка миллиона квадратных метров.

Единственное, в прошлом году у нас было на 100 тысяч меньше ИЖС. Если за 2024 год ИЖС было 2,1 миллиона, то в прошлом году — 1,9 миллиона.

Мы не считаем, что это какая-то проблема. Это естественная тенденция рынка, естественный процесс.

К сожалению, в силу общей специфики, общей экономической ситуации по сельской ипотеке было принято решение её приостановить.

А наши жители очень сильно были ориентированы на эту ипотеку, и мы видели колоссальный всплеск интереса граждан не только в крупных агломерациях — так называемых Уфимской и Стерлитамакской агломерациях, — но во всех муниципалитетах республики, абсолютно во всех.

Были сделки по сельской ипотеке, и мы понимаем, что это серьёзная цифра, серьёзная помощь нашим людям, которые смогли приобретать жильё по льготной ставке. Она тогда составляла 6%.

Нераспроданное жильё: почему застройщики строят быстрее, чем продают

— В конце 2025 года сообщалось, что в десяти российских городах-миллионниках, включая Уфу, около половины построенного жилья осталось нераспроданным. Что-то поменялось в 2026 году? Или проблема по-прежнему актуальна?

— Проблема на самом деле актуальная. Хотя распроданность сейчас в среднем по всем проектам, которые у нас строятся и вводятся в этом году, составляет 55–60%. В прошлом году цифра была чуть меньше. Да, тревожный сигнал, но мы для себя понимаем, что ни один проект, который строится, не приостановлен. Застройщики активно оформляют градостроительную документацию, активно получают разрешения на строительство.

Это не только Уфа, это и другие муниципалитеты. У нас всего в 29 муниципалитетах Республики строится 63 многоквартирных жилых дома. Даже там, в тех муниципалитетах, где банки не готовы открывать проектное финансирование, наши застройщики всё равно берут разрешение на строительство, строят за счёт собственных средств.

Понятно, что это не 25-этажные дома, это небольшие трёх-пятиэтажные дома. Мы понимаем, что всё-таки рынок есть. Рынок есть, понятно, что у нас сузился механизм ипотеки. Сигнал распроданности очень важный, потому что приходится работать индивидуально с каждым застройщиком, смотреть его модель и зачастую отрабатывать с банками, чтобы банки тоже в части шли навстречу. Разумеется, мы пока не получили то решение, которое ожидаем от федерального правительства. Мы надеемся, что в этом году всё-таки запустят изменения в законодательстве и позволят нашим застройщикам делать поэтапное раскрытие эскроу-счетов.

Почему? Потому что, чтобы вы понимали: на сегодняшний день условно строительная готовность дома 90%, а продано в этом доме 50%.

С тех 50% квартир, которые он продал, он платит банку 0,1% за проектное финансирование. Потому что деньги, которые дал банк на строительство, уже компенсированы деньгами людей, которые купили квартиры и лежат на эскроу-счетах.

А вот те 40%, на которые застройщик ушёл вперёд, то есть он больше выбрал денег у банка для физического строительства, но эти деньги ещё не зафиксированы деньгами граждан для приобретения. На эту сумму, на эту дельту он платит повышенный процент, который составляет 21%. Соответственно, нам важно сейчас, и мы видим желание федерального Минстроя, эту процедуру тоже пройти. Мы ожидаем, что всё-таки в осенней сессии закон будет принят, который позволит при соблюдении определённых этапов, не создавая никаких рисков для приобретателя, для покупателей квартир, раскрывать эскроу-счета.

Основа основ эскроу-счёта и проектного финансирования была сделана — защита от обманутых дольщиков. Это защита от большой проблемы, которую мы долго совместно всей республикой решали.

Поэтому вот этот ключевой вопрос сейчас для застройщиков: застройщики строят быстрее, чем продают. И на ту дельту, что они строят быстрее, они платят больший процент.

— Это отражается на стоимости жилья на выходе?

— Это тоже отражается на стоимости жилья. Но опять же, стоимость жилья — это такой показатель, как, знаете, в некоторых регионах в прошлом году были попытки регулировать стоимость жилья, регулировать стоимость квадратных метров.

Мы сразу обсудили с руководством республики, поняли, что нам это не нужно. Почему? Потому что это всё-таки экономика. Это экономика, это рыночная экономика. Но здесь я скажу такую фразу: если посмотреть в ПФО, мы второе место уже десять лет занимаем по объёму ввода жилья, иногда и первое занимали.

Если смотреть по средней стоимости столицы нашей республики и столиц других регионов, которые находятся в ПФО, — это Екатеринбург, Казань, Пермь, Самара, — то мы занимаем третье-четвёртое место по стоимости жилья. Если смотреть по совокупности стоимости в России, наша столица занимает одно из последних мест из городов-миллионников по средней стоимости квадратного метра жилья.

То есть у нас рынок сам себя регулирует. Застройщики внятные, понятные, они понимают всю эту ситуацию. Соответственно, каких-то дополнительных регуляторных механизмов не требуется.

Застройщик сам понимает, он чувствует эту математическую грань, когда повышенный процент приведёт к тому, что через год, когда дом будет достроен и будут открыты эскроу-счета, у него на эскроу-счетах будет ноль. Но застройщики — они же тоже бизнесмены, и мы понимаем, что если застройщик на текущих проектах ничего не зарабатывает, значит, он не будет работать дальше.

Чтобы ему выйти на будущий дом, он также берёт, покупает земельный участок. Прежде чем получить проектное финансирование, он должен показать так называемое собственное участие. То есть он должен вложить собственные деньги — это от 15 до 30%. А если он на предыдущих проектах заработал ноль, то и вкладывать нечего. Поэтому это тонкий момент, и ещё раз говорю: мы в ручном режиме с каждым застройщиком работаем, оказываем максимальное содействие. Понятно, что мы не компенсируем проценты, понятно, что мы не можем административным решением Министерства строительства решить и уменьшить процентную ставку.

Но мы видим, где-то в какой-то степени даже часто подсказываем, в том числе банкам, как правильно себя вести с застройщиками, как оценивать модель. А где-то, в том числе банкам, подсказываем: может быть, не стоит торопиться в этот проект заходить, потому что мы понимаем, что здесь, скорее всего, через три года будет ноль, и это ничем хорошим для застройщика не закончится.

Поэтому работаем точечно. Ни одного проекта мы не остановили, а те плановые цифры, которые есть на этот год по МКД, мы будем выполнять, объекты все будем сдавать.

Упадут ли цены на квартиры?

— Многие люди могут подумать: «Подожду ещё год, может быть, у застройщиков проблемы усилятся и цены на жильё упадут». Стоит ли этого ожидать?

— Есть несколько факторов, которые, скорее, наверное, огорчат. Почему? Потому что ждать смысла нет.

У нас была проблема 2022–2023 года, когда пошло такое понятие, как импортозамещение. К сожалению, не все отрасли экономики, в том числе не все производители строительных материалов, были готовы, когда так называемые псевдозападные партнёры ушли с рынка и мы пошли по такому пути. Либо через третьи страны мы привозили, либо это привозили в три-четыре раза дороже. И вот на протяжении, наверное, четырёх лет на 92–95% наш любой жилой дом импортозамещён.

То есть фактически мы сейчас на 95% всё, что используем в строительстве наших жилых домов, производим здесь. Наверное, за исключением какого-то элитного бизнес-класса, когда застройщики пока ещё до сих пор приобретают иностранные элитные материалы, отделочные в первую очередь. Если брать инженерное обеспечение, бетоноарматуру, всё, что связано с безопасностью, пожарной безопасностью, теплотехникой, электрикой — всё мы производим здесь. Но надо понимать, что когда в 2022–2024 годах инвесторы в России пошли и начали вкладывать деньги в производство тех или иных позиций, материалов, то надо понимать, что они также брали деньги в банках, они также подвержены инфляции.

То есть, как бы мы ни смотрели, инфляция, производство строительных материалов — оно тоже требует ресурсов, это изменение стоимости, кадры, банковские проценты.

И, к сожалению, мы ожидали, что к середине этого года ключевая ставка будет ниже, чем сейчас. А те прогнозы, которые были, к сожалению, не совершились. И, соответственно, мы понимаем, что всё растёт. Если всё растёт, каким образом может снижаться стоимость?

Это первый ключевой фактор — факторы, которые не позволят снизить стоимость.

И ещё один фактор: стоимость застройщика, который строит объекты с привлечением банковского финансирования. Для того чтобы ему снизить себестоимость даже на один рубль, он должен согласовать эту модель с банком.

Если банк видит, что застройщик начинает снижать стоимость ниже той модели, которая зашита в проектном финансировании, а модель зашита именно: себестоимость плюс не менее 10% — это так называемый коэффициент покрытия, — то банк приостанавливает сделки.

Он может приостановить сделки через Росреестр, он также может просто проектное финансирование прекратить и сказать: «Нет. Раз ты продаёшь дешевле себестоимости, и мы понимаем, что, продавая эти квартиры, ты не наполнишь эскроу-счета и после ввода в эксплуатацию ты этими эскроу-счетами не вернёшь тот кредит, который брал на стройке, банк просто этот процесс останавливает».

Поэтому очень много факторов. Надеяться, что будет какое-то серьёзное снижение, не стоит.

По ряду объектов будет снижение в пределах 5–7% до конца года. А в целом такого глобального снижения, о котором прогнозируют некоторые специалисты, что там на 20–25% будет падать жильё, я не верю в это, потому что нет предпосылок к этому. Мы и так занимаем третье-четвёртое место в ПФО, последние места в списке городов-миллионников по средней стоимости квадратного метра.

Я в целом беру по Уфимской агломерации. Поэтому здесь, пока работают механизмы льготной ипотеки, те, кто решил для себя, что нужно расширять свою квартиру, покупать детям, родителям, различные варианты, — нужно эти решения принимать сейчас.

Семейная ипотека: главный драйвер рынка

— Семейная ипотека по-прежнему остаётся основным драйвером рынка недвижимости?

— Ну, она единственный на самом деле механизм. Там 80% рынка перекрывает у нас сейчас семейная ипотека.

Мы понимаем прекрасно, что у нас были предпосылки. Вы помните, наверное, в мае-июне такой всплеск продаж был у нас ещё у застройщиков. Это не только в Уфе, в целом в Российской Федерации, когда ожидали, что с 1 июля льготную ипотеку, семейную ипотеку либо отменят, либо серьёзно её поменяют в части именно применения механизма, и там будет расчёт непосредственно привязан, а процентная ставка будет привязана к количеству детей.

В какой-то степени я согласен с Центробанком здесь, что нужно именно стимулировать. Почему? Потому что в своё время ипотека льготная, 2023–2024 годы, — были примеры, когда по льготной ипотеке одно физлицо покупало 20 квартир. Были такие примеры.

Соответственно, мы понимаем, что к этому мы придём. Мы понимаем, что в конце концов семейная ипотека будет носить более адресный характер. То есть снижаться процентная ставка будет в зависимости от количества детей в семье. Скорее всего, это может произойти в этом году. И предпосылки все, что с 1 октября эти изменения будут.

Однозначно семейная ипотека останется, потому что, когда она за собой тащит 80% рынка жилищного строительства всей Российской Федерации, я говорю про МКД, мы понимаем прекрасно, что мы в один день просто остановить не можем.

— Какой должна быть ключевая ставка, чтобы рыночная ипотека снова стала массовой?

— Мы понимаем, что для того, чтобы так называемые 15–20% рыночной ипотеки, ипотеки по рыночным ставкам, которые сейчас работают, превратились в 80%, мы должны вернуться к так называемым показателям 2018–2019 годов, где 9,5%, 9% — ключевая ставка была 9–9,5.

Соответственно, если ключевая ставка будет 9%, рыночная ипотека будет составлять 12–12,5%.

— Это нормальная, понятная стоимость?

— Ну, комфортная.

— А семейная ипотека?

— 6% более комфортно. То есть у нас прогноз, что в следующем году мы всё-таки ожидаем снижение ключевой ставки до вот этих прогнозных параметров.

Но "семейка" останется. Но параметры семейки максимально будут закручены под количество детей. Соответственно, насколько я помню, трое детей — это уже 6,4%. То есть параметры обсуждаются, но, скорее всего, эта норма будет введена 1 октября. Мы ожидаем.

— Младшему ребёнку должно быть семь лет включительно. После семи родители уже не смогут брать ипотеку. Этот параметр будет пересматриваться?

— Мы своё предложение направили: привязываться к детям в возрасте до 18 лет, не привязываться к 7 годам, 10, 11. Ребёнок до 18 лет.

Были идеи до получения паспорта, до 14 лет. Но мы своё предложение сделали, многие регионы тоже это поддержали: не привязываться именно к возрасту.

В большинстве случаев, наверное, в 90% случаев в наших семьях дети до 18 лет всё-таки проживают с родителями. Зачастую потом, понятно, либо колледж, либо университет, либо переезд в другой город на обучение. Соответственно, до этого времени они всё равно находятся вместе с родителями.

Поэтому мы своё предложение направили. Минстрой отчасти поддержал, сейчас идут дискуссии с Центральным банком.

Сделки мены, застройщики и дело Ратмира Мавлиева

— Не хотелось бы углубляться в историю уголовного дела Ратмира Мавлиева, но сейчас об этом в республике очень много говорят. Одна из ключевых линий этой истории — сделки мены с застройщиками, ещё «Южные Ворота». У вас как у строителя какое мнение о сделках мены? Насколько обвинения Ратмира Мавлиева в адрес застройщиков объективны?

— Я начну, наверное, немножко с другого. Есть такое понятие — баланс. Когда мы, как строители, обязаны обеспечить баланс. Так называемый раньше треугольник — это граждане, власть, бизнес.

То сейчас в этом треугольнике появился ещё один угол — ромб. Наверху — это банки. Почему? Потому что любой процесс нашей стройки без банков сейчас, к сожалению, никуда.

Но вернёмся к тому треугольнику, который на самом деле по факту есть. Государство должно обеспечить интересы, баланс граждан и бизнеса, создавая среду для граждан, но при этом учитывая интересы бизнеса. Потому что если бизнес не будет зарабатывать, то он не будет заниматься этой средой и скажет: «Зачем мне это надо? Я пойду деньги положу в банк. Пусть они лежат под депозитом, я лучше так буду зарабатывать».

И мы должны создавать возможность для бизнеса, чтобы он мог создавать ту среду, задача создания которой поставлена перед нами. Поэтому это соблюдение баланса.

В своё время были так называемые договоры о развитии территорий. Они подписывались, начиная с 2007 года, когда законодатель придумал такое понятие, как развитие территорий. Там была маленькая статья в Земельном кодексе.

Я сейчас не буду обсуждать те договоры, которые в своё время были подписаны, потом они перепродавались, потом они продавались. Там, где застройщики на протяжении 10 лет договор один перепродавали и ни палец о палец не ударили: не снесли ни один барак, не расселили ни один ветхий дом, не построили ни одного объекта жилищного либо нежилого строительства.

Моя личная позиция — такие договоры надо расторгать, изымать и заново выставлять на торги уже с понятными чёткими условиями. Но были и другие примеры. Застройщик брал договор развития территории, начинал строить: где-то дороги, где-то социалку, где-то жильё.

При этом получалось так, что сам по себе договор — я вот некоторые договоры читал, я не юрист, поэтому отдельно статьи земельного, градостроительного кодекса прокомментировать не смогу. Комментировать Уголовный кодекс, как вы сказали, к сожалению, не буду.

Я про другое хотел сказать. Открывая этот договор — это две публичные стороны: муниципалитет и бизнес. Читаешь, и каждый воспринимает договор в свою сторону.

Муниципалитет в своих интересах смотрит, бизнес в своих интересах смотрит. Открываешь договор, и там написано, что застройщику предусмотреть размещение социального объекта на территории квартала. Давайте так: объективно, с учётом экономической ситуации, с учётом вообще реальности экономики в Уфе, застройщики в состоянии при развитии каких-то кварталов построить садики. Условно, стоимость садика 300–400 миллионов рублей за счёт собственных средств. Это они в состоянии.

А вот строить большие школы стоимостью 2,5–3,5 миллиарда ни один застройщик не потянет в республике. Сразу говорю.Почему? Потому что застройщик пойдёт к банку.

Банк считает модель: «Ага, ты строишь 50 тысяч квадратов, тебе предлагают ещё построить школу, на один квадратный метр продаваемого жилья накладывается 70 000 рублей. Экономика не летает, мы тебе деньги не дадим». Но муниципалитет открывает эти договоры, смотрит так: «Застройщику предусмотреть размещение». Не прописано «построить», прописано «размещение». Ну хорошо, так в своё время написали в восьмом-девятом году.

Муниципалитет идёт в суд и начинает обязывать застройщика строить школу. При этом муниципалитет понимает, что ни одна финансовая модель не позволит построить этот объект. Банки пишут письма в муниципалитет, говорят: «Коллеги, а зачем вы подаёте в суд?» В 99% случаев эти суды были проиграны. И по факту, что произошло в момент, когда происходил суд и застройщик судился с муниципалитетом? Он строил текущие жилые дома, строил, может, там какой-то встроенный, пристроенный садик, дорогами занимался. На него подают в суд. И в это время банки что говорят? «Не-не-не, раз муниципалитет с вами хочет этот пункт просудить, он, скорее всего, ещё с вами расторгнет. Мы вам проектное финансирование, наверное, прекратим. Либо на тех домах, которые сейчас строятся, оставим, а на новых домах давать не будем». Представляете, какие это колоссальные риски?

И вот, мы последние три года с этим вопросом боролись, обсуждали, доказывали муниципалитету. Я бы здесь озвучил такую фразу: должна быть преемственность. Понятно, что в седьмом-десятом годах, предыдущее руководство города подписало договоры, несовершенные договоры. Все подтверждают, что они несовершенные.

В какой-то степени они не до конца защищают интересы муниципалитета, не до конца защищают, может быть, интересы граждан, приобретающих жильё. Но когда вы на этапе уже реализации начинаете говорить: «Не-не, застройщик, ты там набрал кредитов, набрал обязательств перед гражданами, а давай-ка мы тебя сейчас через суд остановим» — это категорически неправильно. Да, вопрос возник. Но есть куча механизмов: градостроительные советы, МВК, есть межведомственная рабочая группа в прокуратуре, где коллеги тоже всегда подсказывают, помогают.

Когда уже в этот процесс затащили людей, бизнес зашёл туда, он привлёк туда банки, банки позволили привлечь туда деньги граждан, появился какой-то предприниматель, который купил на первом этаже магазинчик, и мы тут начинаем судами создавать риски — это неправильно.

Это категорически неправильно. Это отсутствие полной преемственности.

И здесь как раз-таки начинается так называемая температура бизнеса, когда бизнес начинает не понимать и говорит: «А зачем мне тогда дальше запускать новые площадки, если также через три года придут и скажут: “Не-не, давайте мы вот этот пункт судом поправим”». Хотя этот документ был публичный.

Я плавно перехожу к этому документу. Я сам не изучал эти договоры мены, видел только один договор. Было интересно посмотреть договор. Насколько мне известно, последние три года эти договоры мены подписывались, часть договоров мены в том числе утверждалась судом.

Но если суд уже поставил точку, если под эти проекты уже привлечены деньги, если какая-то идёт реализация либо это приобретение, то я считаю, что здесь в данной ситуации, как минимум, это без суда должно было решаться.

Если у кого-то позиция, что недоплачено за это, можно провести оценку, переоценку земли, пригласить инвестора, сказать: «Вот мы посчитали, переоценку сделали. Вы же планируете дальше развиваться? Хотите развивать эту территорию? Посмотрите, но вот объективная оценка три года назад была не совсем корректна. Может быть, стоит так сделать?»

Почему сразу рубить канаты? Потому что это не совсем корректно, особенно раз вы задали «Южные Ворота», когда под риском ставится реализация крупных проектов. Моё мнение, что всё-таки на любом этапе государство, бизнес, действуя в интересах граждан, должны договариваться.

Это самый крайний вариант, когда выходить в суд, когда все возможные варианты были предложены, рассмотрены, все комиссии рассмотрены, все предложения были сделаны, но, к сожалению, не договорились либо не смогли найти юридически законное решение. А я считаю, что всегда можно найти юридически законное решение. Нужно просто желание сторон.

— Эти иски были отозваны новой администрацией?

— Тоже слышал из СМИ, что иски были отозваны. Как бы не фиксирую движение в арбитражном суде, но у меня информация, что иски были отозваны.

Надеюсь, муниципалитет совместно со всеми заинтересованными сторонами сядет и договорится.

— Если резюмировать ваш ответ по делу Ратмира Мавлиева: эти иски, получается, тормозили определённые важные процессы?

— Во всяком случае, если, как говорится, неизбежно было, значит, это должно было быть. Но я, насколько знаю, что был предмет для обсуждения, переоценки и договориться с застройщиками, а не ставить сразу точку в этом. Не ставить точку в вопросе и создавать такой публичный эффект. Это же публичный эффект, он касается не только Уфы, это касается в целом Республики. Это и мнение других застройщиков.

Мы буквально месяц назад были на федеральном форуме, там также федеральные крупные строительные игроки задают такие вопросы.

По большому счёту, ещё раз говорю: прежде чем заходить, выражаясь до конца, в драку, давайте попробуем хотя бы где-то сесть и переговорить, потому что это публичные риски для всех органов власти.

Это, в принципе, большой удар вообще по жилищному строительству. Я вижу, как сейчас очень осторожно банки подходят к проектному финансированию каждой новой площадки. Они по каждой площадке направляют десятки запросов к нам, в муниципалитет, в иные заинтересованные министерства, они перестраховываются. Потому что, когда такой публичный шум, такая публичная информация, это говорит о том, что все участники процесса начинают переживать. И в том числе те люди, которые впоследствии будут приобретать жильё.

У меня есть знакомые, которые говорят: «А вот мы там хотим купить жильё. А этот участок не под этим?» Я говорю: «Я не в курсе, давайте уточним». Каждый раз риски возникают. Риски слишком для большого количества сторон, риски которых, я считаю, можно было всегда сесть и договориться.

Точечная застройка и высотки: какими должны быть новые кварталы

— Точечная застройка — это неизбежность для больших городов или проблема, от которой постепенно нужно уходить?

— Ну, точечная застройка точечной застройке рознь. Мы сейчас в муниципалитетах, в малых городах строим в среднем по одному-два дома, то есть это трёх-пятиэтажные дома. Они также появляются в квартале: один дом, через год ещё один дом.

— Если говорить про большие города?

— Разница, когда в квартале появился пятиэтажный дом либо в квартале появился 25-этажный дом, тоже так называемый одинокий дом. Разницы на самом деле никакой, по большому счёту, нет.

Если эта так называемая точечная застройка не создаёт каких-то рисков для существующего квартала, если в рамках точечной застройки происходит реновация квартала, делают дополнительные детские площадки, расширяются парковочные места, не создаётся затенение, либо мы не закрываем обликом этого дома существующие рядом дома, не нарушаем инсоляцию, то почему бы нет?

Те площадки, которые мы реализуем по старым договорам РТ, и те площадки, которые мы реализуем по новым договорам КРТ, мы буквально в прошлом году вручали ключи — это первый дом по КРТ в Черниковке, группа компаний КПД. Приезжаешь туда и понимаешь, что это вроде как точечная застройка. Это первый дом в квартале. Всего в квартале четыре дома. Остальные бараки ещё приступают к сносу. И дом смотрится, как будто он отдельно стоящий, как будто его специально отдельно поставили. А открываешь концепцию квартала и понимаешь, что в итоге в квартале будет четыре похожих дома в единой архитектуре, с единой концепцией, с единым двором.

Поэтому были примеры, когда точечная застройка вызывала вопросы в первую очередь у граждан. Если эта застройка учитывает интересы граждан, мы не создаём никаких проблем перед теми жителями, которые живут в этом квартале. И архитектурно-эстетически этот объект там не выбивается из общей градостроительной концепции, то, по большому счёту, даже высотный дом — это нормально.

Почему-то многие считают, что высотные дома — это не благо. Но если посмотреть мировую тенденцию застройки городов-миллионников, то все миллионные города развиваются вот так. Чем ближе к центру, тем выше. Я сейчас не говорю про так называемые исторические города, типа Санкт-Петербурга, когда весь центр представлен историческими объектами, культурными объектами. Если брать современные города-мегаполисы, то мы прирастаем к центру высотой, и чем ближе к окраинам, тем ниже высотность. То есть плавно переходим в ИЖС, в агломерации.

Я не вижу никаких рисков в высотных домах. Мы давно научились эти высотные дома строить. Есть вопросы с точки зрения эксплуатации, пожарной безопасности — всё это тоже возможно сделать. Понятно, что рядом с трёхэтажным домом на расстоянии 6 метров строить 30-этажный дом — это непозволительно, это кощунство, это вообще некорректно. Два года назад государство приняло решение, в Градостроительный кодекс внесли изменения, появился такой термин — АГО, архитектурно-градостроительное обоснование. Прежде чем застройщик получает фактически разрешение на строительство, он должен проект согласовать полностью на архитектурно-градостроительной комиссии в муниципалитете, и они дают соответствующее заключение. Пока не будет этого заключения, с каким бы проектом ни пришёл в администрацию, разрешение на строительство получить не имеешь права.

Там в первую очередь наши архитекторы, общественники. Если взять Уфу, там и общественники работают, и архитекторы наши, заслуженные преподаватели работают. Они рассматривают внешний облик, объёмно-планировочное решение, высоту квартальной застройки. Соответственно, мы качественно в последние два года эту работу поменяли. Поэтому я скажу так: будет много проектов высотных объектов в Уфе. Будут подобные высотные объекты.

Допустим, в том же самом Стерлитамаке построили высотный жилой комплекс. Он прямо стал доминантой, стал доминантной точкой архитектурного притяжения. Разумеется, в Уфе это тоже будет появляться, это будет в большем количестве. Но это уже будет с учётом мнения архитекторов, с учётом мнения общественности, с учётом мнения тех коллег, которые непосредственно сейчас работают в наших комиссиях и архитектурно-градостроительных комиссиях, и в том числе при учёте мнения Градостроительного совета при Главе Республики.

Высотки в центре Уфы и территория вокруг мечети Ар-Рахим

— В Казани в центре нельзя строить высокие дома. Возвращаясь к Уфе: современные нормы дадут застраивать центр высотными домами?

— Вспомним про тот же самый Гостиный двор — вернусь к своему слову «преемственность». Да, в своё время это было сделано, мы это получили, соответственно, мы как бы к этому уже привыкли фактически. Может быть, в нынешних реалиях высотность была бы всё-таки поменьше, архитектура была бы не кубическая, а всё-таки больше связана с историческим зданием, которое непосредственно рядом находится.

Касаемо центра. Однозначно понятие центра — нужно понятие такое довольно-таки растяжимое. Центр, если смотреть ближе к проспекту Салавата Юлаева, то там тоже вроде центр. Посмотреть рядом с Гостиным двором — центр, посмотреть Центральный рынок — центр. Будут высотные проекты, но они будут так называемые квартальные проекты, чтобы они не выбивались из архитектуры. В Москве очень много таких примеров проектов, очень мало сейчас в Москве появляется отдельно стоящих высотных домов.

То же самое, кстати, в Казани, в пригородах. В Казани, в Екатеринбурге. Они, если занимаются высотным строительством, то это высотное строительство квартальное, то есть это не один объект, это несколько объектов, которые создают так называемую доминанту квартала, доминанту микрорайона.

Высотный объект визуально красив однозначно — за счёт объёма, за счёт материала фасада. Поэтому мы ставим задачу нашим застройщикам и архитекторам, чтобы если и смотрели, предлагали высотность, чтобы высотность была не точкой. Чтобы это был сразу комплекс объектов, который был бы доминантой квартала, доминантой микрорайона, а может быть, всего там части города — южной, северной части города.

И однозначно мы смотрим не только на центр города, мы смотрим и северную часть города, и Черниковку.

— Если говорить про мечеть Ар-Рахим, которая достраивается. Были новости, что территорию вокруг мечети могут застроить высотками, что закроет вид на неё. Как вы к этому относитесь?

— Я смотрел все основные альбомы архитектурных решений по двум площадкам, которые находятся рядом. Касаемо высотного строительства — где-то низкое, где-то невысотное строительство. Все основные видовые точки: видовые точки с моста через реку Белую, видовые точки с моста через пересечение улицы Валиди, видовые точки с проспекта Салавата Юлаева, все видовые точки — спуск по улице Валиди, спуск по улице Пушкина, спуск по улице Софьи Перовской, видовая точка с монумента — они все остаются.

Давайте возьмём любой объект культурного назначения, находящийся в любом городе Башкортостана, России. Понятно, что, допустим, есть мечеть, которая находится в пределах Казанского кремля. Кремль, то есть в пределах Кремля там подобные объекты есть в Москве, но очень много объектов культурного значения, вообще много объектов общественного значения, которые находятся внутри жилой застройки, вокруг жилых комплексов. В этом нет ничего. Мы же эти объекты строим для людей.

Вот Архиерейка у нас представлена так называемым ветхим жильём. Вы понимаете, что это всё-таки въезд в город. И въезд в город должен быть архитектурно привлекательным. Понятно, что мы не будем заниматься развитием этих территорий и не будем строить поверх новые коттеджи. Понятно, что это будет многоквартирное жильё, но это будет в понятном, удобном варианте. Где-то будет акцент на высотную застройку, где-то будет, наоборот, на малоэтажную застройку. Поэтому ещё много мнения архитектурного сообщества, ещё много будет обсуждений, очень много будет дискуссий.

Я сразу архитекторам дал задание: мне вот эти основные 10 видовых точек сделать, визуалку, чтобы было видно мечеть. Везде мечеть видна. И с подсветкой, и в ночное, и в дневное время. Поэтому мы здесь не переживаем.

Архитектурный код Уфы и новые точки притяжения

— Если говорить вообще про архитектурный стиль нашего города, он уже есть? Есть какая-то концепция на 10–15 лет вперёд?

— Мы последние два года с учётом работы нашей архитектурно-градостроительной комиссии при администрации Уфы, которая была законодательно создана. Если раньше был такой архитектурный совет, потом он начал выполнять функцию рекомендательную, про него просто потом все забыли. Как раз-таки сейчас они и занимаются так называемым архитектурным кодом. Есть несколько нюансов, есть несколько недоработок, которые нам нужно срочно сделать в Уфе.

Поэтому сейчас задача управления архитектуры именно заниматься этим. Чтобы каждый гость, который приехал в Уфу, прибыв сюда вечером, увидев какой-то объект, не увидев въезд в город, не увидев наш памятник Салавату Юлаеву, не увидев наш замечательный строящийся кампус, не увидев монумент Дружбы, а неожиданно увидев какой-то объект города, сказал: «О, это Уфа».

Наша задача сейчас как раз создать эти видовые точки притяжения, которые люди, увидев их на картинке, не видя другие знаменательные объекты Уфы, которые уже на слуху, будут говорить, что это Уфа. То есть создать новые точки притяжения.

Потому что есть определённый пул точек, который все знают, любой житель России знает про эти, но при этом мы должны создавать, чтобы с каждым днём их становилось всё больше и больше.

— Пока одной из самых ярких точек является памятник Салавату Юлаеву?

— Салават Юлаев — это памятник Салавату Юлаеву, это наш мост арочный, это Монумент Дружбы.

Если мы говорим про внутренний ансамбль, это, наверное, замечательные тюльпаны, это наш драмтеатр, Башдрамтеатр, то есть объекты такие культурные. То же самое — школа в Кузнецовском Затоне. Если её смотреть с точки зрения фасада — это одна история. А если её посмотреть с точки зрения сверху, вот эта буква А, которая у нас получилась, — образовательный центр, А-образовательный центр мы его называем. Это тоже шикарный объект, про который, когда мы общаемся с коллегами с других регионов, нам напоминают, рассказывают и расспрашивают про него. То есть это тоже точка притяжения.

Еще мы очень много усилий тратим и будем ещё тратить на наш кампус. Мы первую очередь кампуса ждали, геномный центр сдали. Понятно, это небольшое здание, но оно очень архитектурно красивое. И вот все усилия, которые прикладывает руководство республики именно к строительству, оснащению, эти ежедневные совещания, которые проходят, ежедневные мозговые штурмы, решения, как будет оснащаться наш кампус, как будут жить наши 4000 студентов в нём, как они будут проходить учебные процессы — всё это говорит о том, что это здание будет уникально не только с точки зрения внешнего облика. Оно уже уникально с точки зрения внешнего облика. Но мы понимаем, что оно будет уникально и с точки зрения наполнения. 

Когда вы туда придёте после открытия, увидите, что в этом объекте по факту студенту можно будет неделями не выезжать. И он сможет там учиться, работать, жить, отдыхать — это очень важно и правильно.

Вот это очень важно, чтобы мы наших детей воспитывали именно здесь и чтобы они оставались здесь и создавали этот крепкий фундамент для развития не отрасли, а, я уже скажу, в целом нашей экономики, нашей республики, нашей страны.

Личный выбор

— Если бы вы сегодня покупали квартиру для своей семьи, на какие моменты вы бы особо обратили внимание?

— Я сам вырос в спальном микрорайоне, это относительно молодой был микрорайон на Дуванском бульваре. Мне всегда нравилось жить в этом микрорайоне.

Понятно, что он уже в то время был перенасыщен объектами, там и домов было много, социалка сразу была.

Я бы взял себе, наверное, что-то всё-таки ближе к школе МВД, Кировский район. Я привык там, поэтому мне там есть несколько интересных жилых комплексов, которые строятся. Мне нравится там. С точки зрения логистики удобно: это и Восточный выезд, это и Кузнецовский Затон, выезд на Нагаевское шоссе, это Салавата Юлаева, это и центр.

Но с точки зрения души всё-таки, наверное, это Черниковка.

Были, если честно, мысли в своё время посмотреть там варианты, но, учитывая, что работаем мы здесь и сами сейчас живём в южной части, дети учатся в школе в южной части, с точки зрения транспорта не совсем удобно. А вот с точки зрения души, наверное, всё-таки туда.

А вот с точки зрения именно совокупности факторов: транспортных, наличие социальных объектов, наличие зелёных территорий — наверное, это всё-таки Зелёная Роща.

— Какое здание вы считаете самым интересным, самым красивым на данный момент?

— Наши восьмиэтажки в Черниковке. Ещё мне очень нравится Русский драматический театр и театр оперы и балета, который у нас рядом с Советской площадью. Это как раз тот объект, который я всегда показываю коллегам, друзьям: как его смогли в своё время восстановить, сохранить его, эту эстетику, его индивидуальность.

Ещё мне очень нравится геномный центр нашего кампуса. Это небольшое здание площадью 5000 квадратных метров. Я учитываю все факторы: не только внешний облик, но и как внутренний облик влился во внешний облик, то есть совокупность всего. Разумеется, кампус будет тем объектом, который однозначно через месяц после открытия появится на всех открытках, которые символизируют Уфу и Башкортостан.

Как проверяются стройки

— Вы как исполняющий обязанности министра бываете на строительных объектах спонтанно, чтобы просто посмотреть, как там дела?

— Очень часто. Это бывает так, что обычно в субботу у нас рабочий день. В субботу мы работаем с бумагами до обеда, после обеда всё равно нам приходится выезжать. Зачастую это какие-то общие плановые оперативки с муниципалитетами, с министерствами.

Но, на самом деле, это у меня одно из любимых занятий — посещать стройки негласно. Скажу так: в 50% случаев я иногда даже не попадаю на строительную площадку, потому что обычно это не в костюме, это в какой-то свободной одежде. Зачастую неохота травмировать застройщика, который в это время, может быть, отдыхает.

Показываешь удостоверение, представляешь, что потом какие-то эмоции: застройщик, ему там охранник на стройке, прораб сообщает, что приехало руководство министерства, тысяча вопросов. Разумеется, мы смотрим. Каждый раз, когда я езжу с семьёй по Уфе, останавливаюсь возле объекта, смотрю, фотографирую для себя.

Это важно. Потому что когда объективно, когда ты по телефонограмме приезжаешь, там постараются максимально показать самую идеальную картину. Надо же видеть всё со стороны, с обратной стороны медали. Не всегда застройщики, строители готовы сказать, потому что кто-то стесняется, кто-то переживает каких-то эмоций. Поэтому объективную картину мы смотрим. Плюс век цифровых технологий: по всем социальным объектам стоят у нас камеры.

Поэтому зачастую, особенно на отдалённой территории, где каждый день не наедешь, камерами смотрим, и застройщики иногда даже забывают про эти камеры. По камерам людей считаем, смотрим, как объём работ происходит. Это важно, на самом деле, приезжать.

Люблю общаться на стройках, нос наверное, не с директорами предприятий. А именно непосредственно с теми, кто каждый день работает, — это мастера, это прорабы. Потому что реально, если ты хочешь услышать какие-то проблематики именно стройки — не финансовые вопросы с банками, не вопросы с чиновниками, а именно на стройке возникают вопросы: это и карсты, это какие-то проблемы с конструкциями, это и некачественный бетон, когда приходится разбирать конструкцию, это некачественный кирпич, не пришёл строительный материал.

В основном директора о таких вопросах мало знают. А вот именно прорабы, начальники участков, мастера — они всю эту проблематику знают. Мне больше нравится не кабинетная работа, а именно вот эти операционно-организационные вопросы на строительных площадках.

День строителя: «Строить мы будем всегда»

— Наше интервью приурочено ко Дню строителя. Хотелось бы услышать от вас слова, обращённые к тем, кто имеет отношение к этой отрасли.

— В первую очередь — слово «строитель» объединяет всех. Поэтому поздравляю всех жителей нашей республики, потому что так или иначе каждый житель республики имеет непосредственное отношение к стройке. Кто-то сам строитель, кто-то строил дом, кто-то ремонтировал квартиру, кто-то строит гараж, а кто-то работает на стройке. Поэтому все жители причастны.

Касаемо коллег моих, которые имеют отношение к отрасли, — вот это наша огромная большая армия строителей. Наши каменщики на стройке сейчас, несмотря на предпраздничный день, как работают наши водители, которые перевозят железобетон, товарный бетон, плиты перекрытия, едут сейчас по трассе, везут его со Стерлитамака в Уфу, обратно. Поэтому всем огромное спасибо, коллегам, в первую очередь тем людям, которые создают этот труд своими руками.

Вот недавно придумали такой слоган — «руками людей, для людей». Поэтому в первую очередь я хочу поблагодарить тех людей, которые каждодневно создают своими руками эту большую качественную среду, это большое количество классных, качественных объектов: домов, школ, садиков, промышленных предприятий, мостов.

Любой строитель, который ежегодно строит по 1000 километров газовых сетей, — это тоже строитель, который обеспечивает нас природным топливом. Строители, которые строят наши водоводы, коллекторы, подземные переходы. Всё это объединяет одним большим словом — строители.

Поэтому всех ещё раз с праздником! Хочется пожелать вам успехов, чтобы как можно больше объектов у вас было на ближайшие пять лет, чтобы вы понимали, как вы будете развиваться, чтобы у ваших коллег, у сотрудников всегда было понимание, когда и сколько они получат заработную плату, чтобы также вы росли по зарплате, чтобы могли радоваться, чтобы у нас был ежегодный дефицит по ученическим местам.

Мы каждый год просим руководство республики: «Дайте нам, пожалуйста, дополнительные бюджетные места, потому что наша отрасль — она одна из самых важных в республике». Какие бы ни были ситуации в экономике, в жизни — строить мы будем всегда. 

Эксперт Артем Васильевич Ковшов и.о. министра строительства и архитектуры Республики Башкортостан

---

---