С 11 января Сбербанк принял решение изменить параметры льготной ипотеки в России. Это привело к конфликту банков и застройщиков, вплоть до бойкота. Пока одни застройщики объявляли протест банкам, другие выбрали тактику ожидания. Мы попытались разобраться, что произошло и узнали у застройщиков, к чему приведет изменение льготной ипотеки.Банки против застройщиков? Сбербанк объявил об изменении в программе льготной ипотеки. Теперь банк будет выдавать кредит только тем заемщикам, кто приобретает жилье у «партнеров», согласившихся выплачивать комиссионные банку. Комиссия зависит от суммы кредита. Так, за ипотеку с господдержкой со ставкой 8% застройщику необходимо заплатить комиссию в 7,5%, за семейную ипотеку со ставкой 6% – 8,4%, за IT-ипотеку по ставке 5% – 8,9%, а за дальневосточную или арктическую ипотеку со ставкой 2% – 11,5%. И теперь, например, при семейной ипотеке на покупку квартиры, скажем, за 4 млн рублей, застройщик должен будет заплатить банку чуть более 300 тысяч рублей. Следом за Сбербанком подтянулись и другие банки – аналогичное решение приняли ВТБ, Открытие, Альфа-банк и Промсвязьбанк. Есть несколько причин, почему банки решили изменить программу льготной ипотеки. Первая причина – это решение правительства России изменить условия кредитования по льготным программам и снизить размеры субсидий банкам за выдачу льготной ипотеки. Вторая причина – с 1 января 2024 года минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке по ставке не выше 8% годовых был поднят с 20% до 30%, а максимальная сумма кредита установлена на уровне 6 млн рублей для всех регионов. Также не стоит забывать, что Сбербанк – крупнейший игрок на рынке, и его доля по ипотеке превышает 55%, а ипотечный портфель весит 9,4 триллиона рублей. Кстати, прибыль Сбербанка по итогам января – сентября 2023 года составила 1,15 трлн рублей. Реакция последовала незамедлительно. Крупнейший застройщик Санкт-Петербурга Setl Group тут же объявил об отказе работать с теми банками, кто изменил дизайн госипотеки. 11 января на сайте другой крупной группы компаний ПИК появилось уточнение, что программа господдержки будет недоступна клиентам с ипотекой от Сбербанка. «Строительный Трест» также проинформировал агентов, что договоры по ипотеке от Сбербанка не подписываются.Что это значит для клиентов? Теперь, например, за квартиру ценой в 4 млн рублей застройщику придется заплатить более 300 тысяч рублей комиссии. Эксперты считают, что эту комиссию «зашьют» в стоимость квартиры, а она удорожает здесь и сейчас. Еще одна трудность, с которой может столкнуться покупатель, – если он решит продать эту квартиру через какое-то время, то вряд ли это удастся – брали ее по завышенной цене, а продавать придется по рыночной. Издание «Бизнес Online» проанализировало стоимость покупки квартиры через ипотечное кредитование с государственной поддержкой под 8% годовых. Первоначальный взнос составляет 30% от стоимости квартиры, лимит кредита – 6 млн рублей, а комиссия – 450 тысяч. Таким образом, максимальная цена квартиры при таких условиях составит 8,57 млн рублей, но без комиссии она была бы 8,12 млн рублей. А это означает, что раньше нужно было бы взять кредит на 5,7 миллиона. Теперь же придется брать всю сумму кредита в 6 млн рублей и накопить больше на первоначальный взнос. Главный фактор здесь – это размер ежемесячного платежа. Согласно оценкам Центробанка, средний срок ипотечного кредита в России составляет приблизительно 26 лет. С учетом новых условий ежемесячный платеж составит 45,7 тысячи рублей, хотя ранее он был дешевле – 43,3 тысячи рублей. Также для покупателя увеличивается итоговая стоимость квартиры: со временем она составит 8,3 млн рублей, в то время как раньше квартира обходилась в 7,8 млн рублей. «Бизнес Online» резюмирует, что таким образом квартира подорожала на 450 тысяч, а за 26 лет переплата составляет 500 тысяч. Это мы еще не берем расходы на страхование. В итоге миллион из кармана, чтобы банки не потеряли свою маржу. Отметим, что ранее Центробанк в лице Эльвиры Набиуллиной не раз выражал недовольство играми с комиссиями. Весной 2023 года она намекала, что Центробанк не хочет «бегать по рынку с дубинкой», но завышение цен на квартиры ради льготной ипотеки банков и застройщиков – обман экономики.Мнение застройщиков Редакция Пруфы.рф связалась с застройщиками и узнала, как они отреагируют на подобный ход со стороны банков и что стоит ожидать на рынке жилья. Эдуард Зубаиров – представитель ИСК «СтройФедерация» заявил, что реагировать на эту ситуацию им сложно, так как у них завершился один проект, а новый еще не начался. – Нас эта проблема благополучно обошла. Но, откровенно говоря, этот выпад Сбербанка всех удивил. Я не думаю, что кто-то прогнозировал подобное и ждал от банка такую схему. Мы понимали, что за Сбером попытаются такое повторить другие банки. При этом некоторые сейчас сохраняют молчание и наблюдают за ситуацией. По мнению представителя застройщика, банк пытается переложить программу на плечи компаний, которые его переадресует на покупателей. Иными словами цены на квартиры вырастут. В разговоре с корреспондентом, застройщик отмечает, что ни одна компания не сможет субсидировать эту разницу, и он либо на всю эту сумму увеличит стоимость в договоре, либо только на часть. Некоторые застройщики теперь повышают цены на столько, на сколько банки пытаются всучить комиссию. – Они будут поднимать цены на 10%. Есть застройщики, которые вынуждены будут применять и субсидировать эти «льготные программы», потому что их объемы строительства исчисляются миллионами квадратов, - заявляет представитель ИСК «СтройФедерация». Зубаиров отметил, что необходимо дождаться комментария Эльвиры Набиуллиной и, скорее всего, программа в дальнейшем скорректируется. – Это нездоровая ситуация. Единственный выход, если все так и останется, люди будут брать ипотеку по базовым ставкам от 15 до 18%, и мы получим рост цен жилья. Либо это сделает застройщик, и он формально оставит ставку в 8%, но «запихнет» субсидию в стоимость договора. В данном случае мы вновь получим рост стоимости жилья. Представители ООО «СЗ “Оникс”» отметили, что их также не сильно касается все, что происходит на рынке ипотечного кредитования, так как все объекты распроданы. – Мы надеемся, что ко времени запуска нового проекта все как-то урегулируется. Возможно, что усилиями таких федеральных и крупных застройщиков, вроде ПИК, и других, объявивших бойкот, удастся что-то изменить в лучшую сторону. Пока что мы реагируем на это спокойно и каких-то шагов предпринимать не собираемся. В дальнейшем будем адаптироваться, жить в новых реалиях. По сути, тот же процент мы всегда и платили, когда была субсидирована ипотека до 0,1%. Но, правда, мы, тогда субсидировав, получали взамен хорошую ипотечную ставку в 2-3%. Сейчас же мы получаем практически ничего. Пока что мы выбрали тактику наблюдения и к тому времени что-то спланируем. Пресс-служба ГК «Жилой Квартал» рассказали, что есть еще банки, которые сохранили старые требования. – Несмотря на то, что ряд банков изменил правила выдачи льготных программ и ввел комиссию за выдачу «Семейной» и «Льготной» ипотеки, среди наших партнёров ещё есть банки, которые сохранили старые требования. Также на сегодняшний день наши клиенты могут приобрести просторный дом в ипотеку по ставке всего от 3% по программе «Сельская ипотека». И, конечно, важно отметить, что мы стали участником пилотного проекта от Сбербанка «Ипотека Мурабаха», которая позволяет нашим клиентам приобретать недвижимость по нормам исламского банкинга, и мы видим достаточно большой интерес к этой программе. Мы также обратились к нескольким застройщикам. Так, ГК «ФСК Архстройинвестиции» ответили, что готовы будут ответить после 18 января, так как пока ожидают. Отметим, что 18 числа пройдет расширенное заседание комиссии РСПП по жилищной политике, где участие примут представители ФАС, крупнейших банков и застройщиков. В ожидании также находится ООО ПСК «АК БАРС Строй». А вот ГК «Третий Трест» заявили, что они работают по программе, предложенной Сбербанком, а значит, бойкот объявлять не будут. Руководитель отдела продаж ЖК Elementum и комплекса апартаментов Iremel Tower Марина Магадеева отметила, что рано говорить о влиянии изменения программы по льготной ипотеке со стороны банков, так как прошло мало времени. – Но мы всегда быстро откликаемся на изменения. Уменьшится спрос, потому что люди не понимают, что делать и как вообще действовать. Но я думаю, что это временный эффект и люди свыкнутся с новой реальностью. Марина Магадеева сказала, что сложно прогнозировать, к чему приведет такой шаг со стороны кредиторов. Она считает, что было бы неплохо, если в результате бойкота со стороны ряда крупных застройщиков произойдет уменьшение стоимости субсидирования, но, по мнению Марины Магадеевой, это маловероятно. По словам нашей собеседницы, есть два варианта субсидирования льготной ипотеки. – Одни банки осуществляют субсидирование только за счет застройщика, а другие банки не подключились к этой программе и субсидируют семейную ипотеку, господдержку и IT-ипотеку за свой счет. Мы как застройщик приняли решение субсидировать ставку самостоятельно. Но с учетом нашей рентабельности, так как субсидирование очень дорогое, мы решили, что будет незначительное повышение цен. Но для тех клиентов, кто будет покупать квартиру за наличный расчет и по ипотеке без субсидий, мы будем предоставлять дополнительные скидки, – рассказала Марина Магадеева. Она также объяснила, что после повышения Центробанком ключевой ставки ожидается, что рынок вторичного жилья будет менее оживленным из-за выплат по ипотеке, которые становятся выше. По словам Марины Магадеевой, политика Центробанка направлена на стабилизацию ситуации и должна привести к уменьшению цен. – Я думаю, что к концу второго квартала Центробанк начнет снижать ключевую ставку, чтобы рынок оживился, но все льготные программы господдержки будут только за счет субсидирования. Раньше была возможность приобрести уступку от физлица, и сейчас большинство банков отменило эту возможность. Но некоторые банки сохранили возможность субсидировать от третьего лица: им может быть даже агент по недвижимости или просто какое-то юрлицо. Но это может привести также к росту цен на уступки.
