Пока строители отмечают спад продаж жилой недвижимости, государство рассчитывает, что стройка станет «локомотивом» и «спасением для российской экономики». Строительство уже когда-то спасло людей от голода - во времена Великой депрессии на Западе.
Рост числа дольщиков
Минстрой Башкирии периодически отчитывается об успехах. По данным ведомства, в республике в первые четыре месяца этого года выросло как количество введенных в эксплуатацию квадратных метров жилья, так и число одобренных ипотечных кредитов.
— В январе-апреле 2022 года зарегистрировано свыше 5 тыс. договоров участия в долевом строительстве на рынке жилой и нежилой недвижимости с использованием эскроу-счетов, — сообщили в министерстве 9 июня. — Это на 63% больше по сравнению с прошлым годом.
Из этих цифр несложно вывести общее число продаж жилой и нежилой первички: за первые четыре месяца 2021 года было подписано около 5,5 тыс. контрактов, в текущем – около 5,7 тыс.
Но это показатели за январь-апрель, а если брать только апрель, то и минстрой, и сами строители отмечают, что именно в этом месяце продажи практически сошли на нет.
Из первых уст
О реальной ситуации на рынке первичной недвижимости изданию Пруфы.рф рассказали девелоперы групп компаний (ГК) «Первый трест» и «СтройФедерация». У первой из них сейчас в работе шесть проектов. Два из них планируют сдать в этом году, столько же - на начальной стадии строительства. У второй в активной фазе только один проект (подробнее о нем чуть ниже). Однако купят ли эти квартиры – вопрос.
— Резкое повышение ставки ЦБ до 20% в марте привело к тому, что многие стали ускорять выход на сделку, чтобы успеть оформиться на одобренных ранее условиях. Это перетянуло на март часть апрельских сделок, — рассказали в «Первом тресте». — Кроме того, в апреле из-за высоких ипотечных ставок практически полностью встал рынок вторичной недвижимости. Это негативно сказалось и на первичном рынке, ведь около 40% людей для покупки новой квартиры продаёт старую. Все эти факторы привели к снижению продаж примерно на 55%.
Снижение продаж заметили и в «СтройФедерации». Но девелоперы уверены, что это временное явление. В апреле Центробанк понизил ставку до 17%, в мае понижение было дважды: до 14% в начале и до 11% в конце месяца. А 9 июня Банк России принял решение о понижении ключевой ставки до 9,5% — на уровень середины февраля.
Застройщики сообщают о положительной динамике уже в мае (по сравнению с апрелем) и ожидают восстановления уровня продаж в июне.
Побочные эффекты
По данным Башстата, в первом квартале 2022 г. стоимость квадрата первички в среднем по республике составила 91,3 тыс. рублей, вторички – 77,8 тыс. рублей. В первом квартале прошлого года квадратный метр на первичном рынке стоил в среднем 73,26 тыс. рублей (рост на 24,6%), на вторичном – 65,58 тыс. рублей (рост на 18,6%).
По Уфе ситуация отличается от средней по республике. Цена продажи в первом квартале текущего года у ГК «Первый трест», по их данным, выросла по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 34,4%. Стоимость недвижимости у ГК «СтройФедерация» тоже поднялась, но не так значительно.
— Из-за резкого роста цен на стройматериалы и дефицита импортных материалов мы были вынуждены отказаться от чистовой отделки, теперь у нас предчистовая – WhiteBox, — объяснил начальник отдела маркетинга компании, возводящей «умные дома», Руслан Рахимов. — И тем не менее избежать роста цен на квадратный метр не удалось.
В предыдущем ЖК «Умный дом на Злобина», который сдавался в 2021 году, квадратный метр стоил 120 тыс. Сейчас минимальная цена стартует от 135 тыс. рублей (повышение на 12,5% – прим. ред.).
— Причина подорожания квадратного метра кроется в нескольких факторах: это и переход на эскроу-счета, и геополитические процессы, которые привели к росту цен на стройматериалы (сантехническое оборудование, электрика и прочее), — уточнил Рахимов. — Мы наблюдаем, что другие застройщики уже упрощают свои проекты, иногда отказываясь даже от возведения внутренних стен и перегородок. Мы же решили сохранить в своем проекте все те решения, которыми славится Умный дом, отказавшись только от чистовой отделки.
ГК «Первый трест» пока что продолжает работу в прежнем формате.
— Снижение ставки сможет оживить рынок вторички, оказав положительное влияние и на продажи новостроек. На первичном же рынке, как и раньше, наиболее популярными будут льготные программы, тем более что многие застройщики сегодня готовы их дополнительно субсидировать. Например, наши клиенты могут оформить ипотеку от 0,1% годовых. Как ситуация будет развиваться в дальнейшем, зависит от многих факторов, в том числе от условий проектного финансирования, а также условий закупа и доставки строительных материалов, — прокомментировали в ГК «Первый трест».
«Локомотив» экономики
О том, какую роль играет строительство в общей структуре экономики, красноречиво говорят показатели по валовой добавленной стоимости(ВДС). Простыми словами это - разница между выручкой компании и расходами на материалы и сырье. В абсолютном выражении всё строительство и сделки с недвижимостью в 2020 году добавили региону почти 297 млрд рублей, общая сумма ВДС республики – 1 712 млрд рублей (данные опубликованы Башстатом в марте 2021 г.). То есть строительство и сделки с недвижимостью обеспечивают едва ли не пятую часть всей валовой добавленной стоимости.
В марте в Москве состоялась «Российская строительная неделя – 2022», на которой председатель Общественного совета при Минстрое России, глава Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергей Степашин отметил необходимость расширения круга получателей льготной ипотеки и продления уже действующих программ.
— В сложившейся непростой ситуации именно строительство может сыграть решающую роль в подъеме нашей экономики, включая отечественную промышленность, — подчеркнул Сергей Степашин.
Экскурс в историю
На той же «Строительной неделе» Степашин упомянул дефицит специалистов в строительной отрасли. Для решения этой проблемы он предложил проводить «разъяснительную работу среди населения по популяризации профессий в сферах строительства, архитектуры и ЖКХ, повышению их престижности на рынке труда, стимулированию граждан к выбору этих профессий».
— На самом деле ситуация с нехваткой, как профессиональных строителей, так и чернорабочих, длится, начиная с 2020 года, — прокомментировали ситуацию на местном строительном рынке в ГК «Первый трест». — Большую часть рабочих на стройках составляли приезжие из Средней Азии. Но из-за ковидных ограничений многие были вынуждены покинуть страну и до сих пор не могут вернуться. Кроме того, уровень зарплат остался на прежнем уровне, а расходы людей в связи с инфляцией выросли, поэтому часть рабочих, которые планировали вернуться в Россию, сейчас переориентируются на другие страны.
Бытует мнение, что выйти из Великой депрессии США помогла именно строительная отрасль. В действительности программа Рузвельта предполагала комплекс мер. А стройки стали спасением для миллионов безработных (к 1932 году в стране без источника заработка остались около 20% работоспособного населения, а это более 10 млн человек).
За период экономического катаклизма в США были построены тысячи километров дорог, сотни государственных парков, еще больше государственных зданий, а также знаменитый мост «Золотые ворота», аэропорт Ла-Гуардия в Нью-Йорке и множество других объектов.
Читайте также
В наши дни и в нашем регионе уже используются похожие методы. В апреле-мае текущего года к общественным работам в Башкирии привлечено около 1,7 тыс. человек. Такие данные опубликовала 9 июня пресс-служба регионального правительства.
— Работодатели получат в виде субсидий на возмещение затрат 148 млн рублей, — уточняется на сайте правительства. — Из бюджета выплачивается по 22,9 тыс. рублей (до 1 июня 2022 года – 20,8 тыс. рублей) за каждый полный месяц работы привлеченного к такой форме занятости безработного гражданина.
Программа не ограничивается только строительством, привлекать безработных могут также сельхозпредприятия, в ЖКХ и благоустройство и ряд других сфер. Однако срок общественных работ сейчас ограничен тремя месяцами.
Комментарий доктора экономических наук Рустема Ахунова
Абсолютно справедливо считать жилищное строительство важнейшим фактором социально-экономического развития. Приведу, по крайней мере, 3 аргумента в пользу данного утверждения.
Во-первых, у населения страны существует реальная потребность в качественном современном жилье. По данным социологических исследований, каждый пятый житель страны не имеет собственного жилья, а в съемном жилье проживает каждый десятый россиянин. Более 10% жителей страны не имеют туалета в своей квартире или доме, пятая часть населения не имеет доступа к централизованной канализации, при этом у две трети (2/3) россиян, проживающих на селе. А обеспечение качественным жильем – есть один из факторов социального благополучия населения, отсутствия социальных конфликтов в обществе, психологического здоровья населения.
Во-вторых, роль жилищного строительства, как отрасли экономики, существенна и значима. В российском валовом внутреннем продукте (ВВП) доля строительства составляет не менее 5%, вкупе с неразрывно связанным видом экономической деятельности – операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг – создается добавленная стоимость более 10% ВВП. Следует отметить, что непосредственно строительство обеспечивает десятую часть занятых в экономике.
В-третьих, используя экономическую терминологию, жилищное строительство обладает высоким мультипликативным эффектом, то есть стимулирует производство других отраслей экономики. Это строительство школ и детских садов, развитие торговли, платных услуг населению. При строительстве получает непосредственное развитие индустрия строительных материалов. При этом, большая часть таких производств локализована, как правило, в регионах: цемент, асфальт, песок, щебень, кирпич и т.д. Далее, жилищное строительство стимулирует спрос на товары длительного пользования (в частности, бытовую технику) и мебель. Кроме этого, со строительством тесно связан и рост в коммунальной сфере (отопление, водоснабжение, газификация). Таким образом, в текущем экономическом цикле развития экономики, жилищное строительство обеспечивает прирост экономики в целом (прирост ВВП) не менее, чем на 15%.
