пришлите новость

Эксперт — о застройке Уфы и увечьях в отрасли: «Рынок новостроек, как после ядерного удара»

12:01, 26 ноября 2021

Началом краха стал стал приход в город нового застройщика

Эксперт — о застройке Уфы и увечьях в отрасли: «Рынок новостроек, как после ядерного удара»
Директор агентства консалтинга «План-А» Иван Зорин на своей странице в соцсети продолжает рассказывать об обратной стороне строительного бизнеса в Уфе. В сегодняшнем тексте, который он назвал Часть 3 (Только про Уфу), Иван называет девелоперов, у которых на сегодняшний день, по его мнению, имеется карт-бланш на строительство жилья в столице Башкирии, и с чем это связано.

Как принц Лимон, синьор Помидор и герцог Мандарин делили апельсин и много наших полегло.

Итак, из предыдущих частей мы уже знаем, что такое КРТ, что происходило со спросом и ценами на рынке в 2020 и 2021 годы. Теперь коснемся плотно рынка Уфы и всех пертурбаций на нем за этот период. Я принципиально буду рассказывать только факты, опубликованные в официальных СМИ. Никаких домыслов — только реальность. Ничего нового я не расскажу, но зато расставлю все в цепочку логических событий.

Началом всего стал приход в город нового застройщика — «Садовое кольцо» из города Красногорска. Рынок Уфы уже давно заприметили крупные федеральные застройщики, например ПИК кружит над городом уже года три, но так и не может пока найти точку входа, так как они строят дешевое массовое жилье и им нужны очень большие территории, которых на полуострове уфимском нет. Застройщик «Садовое кольцо» пришел вместе с Главой республики. И «Садовое кольцо» вообще не крупный застройщик. Я бы даже сказал местечковый застройщик, даже не регионального уровня.

Это событие стало стартом масштабной кампании, развернутой властями против застройщиков, уже работающих на строительном рынке Уфы. Первое, что произошло — это события на ул. Шота Руставели, где застройщику ПСК-6 Радий Фаритович в прямом эфире обещал «кишки намотать» за стройку нового дома. Именно там власти и заприметили никому не известную ранее швею Аллу Яковлеву — нестабильную даму, но с крайне агрессивным нравом и громким голосом. Стройка незаконно была остановлена Главой — это уже установленный судами факт, за что он даже публично извинялся. Аллочка, кстати, выпала из новостной повестки и перестала фонить, как только один член команды Хабирова сменил оперативки с застройщиками в мэрии на шайбы. Совпадение? Не думаю.

Следом началась череда увечий отрасли — депутат горсовета Абдуллин, который уже имел конфликт с ГК «Жилстройинвест» на их ЖК «Символ» (прямо рядом с церковью у Абдуллина стоит коммерческое 4-этажное здание, которое он пытался застройщику продать, но не вышло), выяснил, что прямо у него под окнами в апартаментах Линден парк ГК «Жилстройинвест» планирует строительство ЖК «Зорге Премьер» — так появился активист Кашапов (его активный безработный сосед), и на ровном месте вырос протест против «застройки леса», который никто и не планировал застраивать.

Дальше — больше. Внезапно действующий легитимный градостроительный совет при администрации города вдруг прекратил свою работу и появился градостроительный совет Главы республики, не имеющий никакого юридического статуса. Совет просуществовал недолго — надзорные органы недвусмысленно объяснили, что он незаконен. Первые же несколько заседаний градсовета расставили все по своим местам. ВСЕ проекты ВСЕХ застройщиков были зарезаны: Талан, Унистрой, Третий трест, ПСК, Архстройинвестиции, 1 Трест, Жилстройинвест — всем застройщикам под выдуманными претензиями и странными обвинениями были даны отказы. Между делом прилетело и молодым, начинающим застройщикам — СП «Девелопмент» с их проектом на Армавирской.

У них вообще все очень забавно. Оказалось, что прямо рядом с их стройкой живет Гульшат Арсланова, которая как раз в этот момент получила должность Председателя комитета по конкурентной политике (это прям даже забавно) у Радия Фаритовича в команде и под шумок отзывов разрешений на строительство на оперативном совещании пожаловалась на стройку под окнами (исполнила, так сказать, свои полномочия по конкурентной политике), на что Глава в очередной раз среагировал фразой «не знаю как, придумайте там, но найдите способ остановить стройку» — и еще одна стройка была незаконно остановлена.

Параллельно происходило еще несколько событий — была создана ассоциация застройщиков РБ. Сразу всем застройщикам было озвучено, что для того, чтобы строить в Уфе, нужно туда войти и платить от 8–12% от СТОИМОСТИ проекта (это около 60–80% прибыли) — и будет всем счастье. Через «не могу» застройщики потянулись в ассоциацию, но счастье почему-то у многих так и не случилось.

«Садовое кольцо» при этом пачками получало участки под застройку без торгов (до поры до времени). Даже ФСБ и ФАС не смогли остановить этот процесс. Вроде как за благое дело — достройку объектов Госстроя. Но что-то никакие объекты Госстроя пока не достроены. За достройку, оказывается, нужно еще участками заплатить (судя по последним новостям в СМИ). Продажи, кстати, судя по данным Росреестра, у них тоже не ахти. Уфимские покупатели-нигилисты, которые уже тысячу раз обожглись на сомнительных застройщиках, слабо верят в новые чудеса и сказки.

По прошествии года вдруг всем стало понятно, что объем строительства в перспективе 2–3 лет упал в разы, на рынке уже просто нечего покупать, а нового не предвидится. План Путина по наращиванию объемов строительства невыполним. Все строители, оставшись без работы, разбежались по соседним регионам (по моим скромным подсчетам, около 7 тыс. человек). Заткнуть дыру в 2 500 000 кв. м невыданных разрешений через ИЖС уже просто не выйдет.

Ме-е-е-е-дленно начались переговоры с застройщиками на кабальных условиях строительства запредельного количества социальных объектов — часто ненужных и не там, где надо (вспоминаем Главу 1 и big data, которой в Уфе нет, и все считается на пальцах). Процесс переговорный идет очень медленно, и пока разрешения только начали выдаваться. Дай бог этот процесс ускорится.

Рынок новостроек как после ядерного удара. Цены на новостройки вместо средних по РФ 15–20% взлетели на 35%. Выбор на рынке полностью отсутствует. Мелкие точечные проекты бывших генподрядчиков крупных компаний и частных инвесторов, которые на 70% состоят из однушек, я даже не беру в расчет. Теперь уже понятно, что основными жертвами этой войны стали жители города, которые столкнулись с неподъемными ценами на новое жилье и полное отсутствие выбора.

И тут умные головы достали из старого бабкиного сундука протухший проект 80-х годов — Забелье. Проект, который пережил всех мэров и двух глав Республики и всеми был отвергнут.

Забелье — это такая эротическая фантазия муниципальных застройщиков — вечная стройка! Не нужно мучиться с расселением, не нужно говорить с людьми, не нужно искать землю и ковыряться годами с обременениями — чистое поле для стройки. Есть одно НО — полное отсутствие инфраструктуры. Тут на помощь пришла корпорация развития ЖКХ РФ, которая так удачно выделила городам миллионникам по 10 ярдов на обновление изношенной инфраструктуры, и вместо того, чтобы пустить эти деньги на измученные трубы города, их решили закопать в чистом поле под новым городом. Повезло, так повезло))

Объемы строительства назывались все время разные: 7–10–23 миллиона квадратных метров жилья. Чтобы вам было понятнее я приведу другую цифру — 500 000–700 000 кв. м в год — это средний объем строительства в Уфе за последние годы. 10 миллионов квадратных метров — это 15 лет ВСЕГО строительства в Уфе. Это 250 000 квартир. Это 550 000 жителей. Это половина Уфы. Это 1/8 населения республики. Пока вроде остановились на 5 670 580. Пирожок поделили самые «надежные» — МУП ИСК, КПД, ФРЖС, «Агидель-ИнвестСтрой», СУ-36. Это застройщики, которые, как мы знаем, строят жилье высочайшего класса и мирового уровня. Соответственно, становится понятно, что это будет за новый город — типовые многоэтажки-муравейники дешевого качества, забитые однушками, дворы с ЖКХ-артом, и в первые 5 лет строительства хтонь и забвенье на пару километров вокруг этого кластера бездорожья и пробок. Представляю, какой будет бешеный спрос у уфимского, искушенного Венским Лесом, Символом и другими классными проектами, покупателя. Не исключено, что власти города хотят перевезти в Уфу целиком Сибай, в котором уже просто невозможно жить, и еще штук пять городов республики, но это не точно. Готов поспорить на 1 000 рублей, что всю социалку построят в последнюю очередь, если вообще построят.

В Уфе при этом в гордом одиночестве остается «Садовое кольцо» с абсолютно запредельным ценником с учетом полного отсутствия конкуренции и случайно выжившие после ядерного взрыва застройщики-тараканы. Ну и другие карманные горе-строители, которых еще не подвезли в город — пока никто не соглашается на кабальные проценты откатов.

При этом нет абсолютно никакого плана по расселению ветхого жилья в Уфе, которого, как мы помним, около 60%. Все жилье в Забелье — коммерческое, скорее всего за редким исключением. Инфраструктура, благоустройство, транспорт, социальные объекты в самом городе, расселение, реновация, комплексное развитие территорий — зачем вся эта суета?

Эта Уфа сломалась — давайте построим новую!

А тут еще и празднование 450-летия подвезли не в тему, ну раз пила наточена, то ее уже не остановить. Для того, чтобы склепать список из абсолютно ненужных городу объектов к празднику, пришлось сильно попотеть. А город-банкрот, который потом все это неработающее, убыточное, мегалитическое ничто примет на баланс, покорно склонил голову.

К чему мы придем такими темпами и какими действиями можно было бы исправить ситуацию, я попробую порассуждать вслух в 4 Главе.

Мнение редакции может не совпадать с мнением автора. 



Подписывайтесь на Пруфы.рф в Google News, Яндекс.Новости и на наш канал в Яндекс.Дзен, следите за главными новостями России и Башкирии.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции


Если вам понравился материал, поддержите нас донатами.
Это просто и безопасно.

ПОДЕЛИТЬСЯ










© Права защищены. 2021

Яндекс.Метрика