пришлите новость


Эксперт - о рынке недвижимости в Уфе: «Денег нет. Квартиры проданы. Льготная ипотека бесполезна»

13:00, 05 ноября 2021

По словам Ивана Зорина, спрос на квартиры упал на дно, за ним начали падать и цены

Эксперт - о рынке недвижимости в Уфе: «Денег нет. Квартиры проданы. Льготная ипотека бесполезна»
Фото: Наталья Вязовкина
Директор агентства консалтинга «План-А» Иван Зорин раскрыл ситуацию на рынке недвижимости в Уфе, к которой привела пандемия коронавируса. Своим мнением он поделился на странице в соцсети. 


Давайте постараюсь в двух словах обрисовать экономические факторы и текущую ситуацию на рынке. Начнем с начала – апреля 2020 года, первого локдауна и начала пандемии.

Любое чудо – это просто совокупность нескольких редких и неординарных событий, которые происходят в одно время и имеют кумулятивный эффект. Именно так и произошло в прошлом году.
Это уже множество раз проговаривалось, но я повторюсь:

  • снижение ставки ЦБ обесценило все депозитные вклады. Хранить деньги в банках стало не выгодно даже ортодоксальным сберовским бабушкам.
  • снижение ставки ЦБ опустило ставки банков по ипотеке до рекордно низких за всю историю современной России;
  • госпрограмма по доступной ипотеке наложилась на низкие ставки банков;
  • доступные цены на жилье в первой половине 2020 года были толчком к взрывному росту продаж;
  • курс рубля шептал обывателю – потрать рубли скорее, пока я они чего-то стоят;
  • у жителей страны на счетах скопилась запредельная масса накопленных денег.


Именно эти факторы послужили тому, что к июню 2020 во всей России начался истерический бум покупок недвижимости и в первую очередь именно новостроек.

Для понимания размеров этого процесса я приведу несколько цифр. Средний месячный объем сделок по новостройкам в Уфе составлял зимой 2020 около 3 млрд рублей, а в октябре-ноябре уже 5–6 млрд рублей. Среднее количество месячных сделок у крупных застройщиков выросло с 30–40 до 120–150. Объем продаж новостроек в России в среднем вырос на 70%.

Естественно, под этот водопад счастливых покупателей попали далеко не все. Основной спрос был на жилье чуть ниже среднего по качеству строительства и премиальный сегмент. По итогам 2020 года по объемам продаж в денежном выражении топ 6 уфимских застройщиков выглядел следующим образом (запомните этот список. Он нам понадобится в 3 части):

  • ГК Жилстройинвсет 15,96%
  • Третий трест 14,78%
  • ГК Архстройинвестиции 13,69%
  • ПСК 6 9,06%
  • Первый трест 7,89%
  • Стройтек 4,45%

Все остальные застройщики в Уфе менее 3% рынка. Средняя цена за кв. м выросла на 7,88%. Средняя стоимость проданной квартиры составила 3 414 148 р.

Аналогичная ситуация происходила по всей стране. Спрос был дичайший. К Новому году цены везде росли в среднем на 7–15%. Отличился только Сочи, где деньги горячие парни деньги любят, но с головой не дружат. Они подняли стоимость на свои низкопробные халупы аж на 60% к концу года. (Про них мы еще вспомним. Чем больше сарай, тем громче падает).

В регионах, где наблюдаются проблемы с выбором на рынке новостроек, происходил реальный ад. Риэлторы устраивали аукционы среди клиентов на топовые квартиры. Цена на однушку могла подняться с 3 до 5 млн за один час. Чтобы забронировать понравившуюся квартиру риелторам люди заносили сумки с налом (я знаю точно про ценник в 500 тысяч и в 1 млн).

К февралю 2021 года подтянулись и отстающие – кто в танке, пугливые, малограмотные. Выбора для них уже практически не оставалось, так как все лучшие квартиры уже разобрали и люди брали уже просто что осталось. Порой даже не смотрели планировку, а сразу шли в банк.

К концу 2020 и началу 2021 доля ипотеки в сделках медленно начала расти с 40% до 55% в премиальном сегменте и с 50% до 70% в экономе и комфорте. Деньги в стране начали заканчиваться у людей. Судя по данным агрегатора М2 ЦБ к февралю 2021 жители России потратили 3/7 всех своих накоплений на счетах.

Экспозиция у застройщиков начала подходить к концу и тогда по всей стране многие компании начали срочно выводить в продажу новые проекты, находясь в мечтах о том, что эта манна из денег будет литься вечно. Но это процесс не быстрый и куча проектов до сих пор не выведена, так как государством был запущен еще один процесс. 

Масло в костер цен на жилье подлили строительный материалы. Из-за мирового хаоса в логистике, закрытия портов, жадных Китайцев-металлистов, хитрых индусов и граждан страны, которые массово решили строить дома – цены на металл и дерево ушли в астрал.
В марте-апреле спрос ненадолго упал. Самые активные слои населения уже деньги потратили. А опоздуны и вечно сомневающиеся все еще сомневались, но к маю созрели. В период с июня по октябрь 2021 года жители страны купили САМЫЕ ДОРОГИЕ КВАРТИРЫ ПО САМЫМ НЕВЫГОДНЫМ ЦЕНАМ. В среднем в годовом выражении по стране стоимость кв. м жилья выросла:

  • МСК – 33,5%,
  • Уфа 21,2%,
  • СПб -28,4%,
  • Нижний Н. – 26,3%
  • В среднем по стране на 24%.
  • В моем любимом Сочи на 270 - % со 120 тысяч за кв. м до 325.000 рублей.


В сентябре деньги закончились вообще у всех. Со счетов в стране граждане сняли 5/7 всех своих накоплений и переложили их в ипотеку в те же банки. Греф и Костин до сих пор аплодируют стоя. Сбер вплотную подошел к цифре прибыли, о которой год назад даже думать страшно было – 1 трлн рублей чистой прибыли (в реале думаю будет 1,1).
Счастье не может быть вечным. В сентябре и октябре ЦБ начал повышать ставку, квартиры закончились, цены в космосе, деньги граждане потратили. Падение спроса не заставило себя ждать – Москва минус 45%, Уфа 37% - в среднем по стране на 30–40%. В моем любимом Сочи к концу октября падение составило 90% - ноль продаж – жадный платит дважды. Ну и просто невозможно продавать говно по цене Бентли вечно.

Процент ипотеки в сделках достиг уже в экономе 100%, в комфорте 85%, в бизнесе – 80%. Закредитованность населения достигла просто сумасшедших масштабов. В сентябре 2021 года россияне оформили астрономические 1,55 млн кредитных карт, что на 9% больше, чем в августе и НА 55% больше, чем в сентябре 2020 года – это рекордное количество за последние 5 лет.
У банков второго эшелона началось рекордное падение прибыли: Газпромбанк в 6 раз! (36,1 млрд в августе и 5,8 млрд в сентябре), Тиньков-банк 21,75 против 3,7 (в 3,4 раза), Совкомбанк 9,5 против 698,1 (в 13,6 раза), Дом.рф в 6 раз, СМП-банк в 9,1 раза. Все это не просто падение, а возвращение к НОРМАЛЬНОСТИ в следствие просто астрономических ипотечных прибылей предыдущего года.

Праздник окончен.

Что же мы имеем на данный момент? Денег на первоначальный взнос у населения нет. Все квартиры проданы, а новые еще не подоспели. Ставка ЦБ только растет. Льготная ипотека уже бесполезна. Спрос жителей на квартиры удовлетворен – все, кто мог и хотел, уже купили. А раз спрос упал на дно, то за ним начали падать и цены.


Мнение автора может не совпадать с мнением редакции


Если вам понравился материал, поддержите нас донатами. Это просто и безопасно.

ПОДЕЛИТЬСЯ











последние новости



Загрузка...

© Права защищены. 2021

Яндекс.Метрика