В обсуждении приняли участие заместитель председателя Госкомитета по строительству РБ Артём Ковшов, директор по маркетингу ГК «Жилстройинвест» Иван Зорин, начальник маркетингового отдела ИСК «СтройФедерация» Руслан Рахимов, руководитель отдела продаж АН «Миэль» Алик Минеханов, руководители уфимского филиала АБ Россия Юлия Выборнова и Елена Назырова, начальник отдела Сбербанка по работе с клиентами по финансированию недвижимости Сергей Доценко и директор оператора недвижимости «Перспектива 24» Тимур Гайсин.
Квартиры подорожают
К осени рынок недвижимости Уфы, как и следовало ожидать, «расшевелился».
Участники круглого стола сошлись в оценках роста стоимости вторичного жилья среднего класса. За последние пару месяцев оно подорожало на 7-8 %. В отличие от «первички», цены на которую в эконом- сегменте держатся на прежнем уровне.
Отказ от долевого строительства: застройщикам есть что скрывать?
Поправка в 214-ФЗ, которая защищает права дольщиков, начала действовать с 1 июля 2018 года и серьезно повлияла на работу застройщиков, изменив все правила и прежние схемы. Закон теперь обязывает застройщиков работать не с клиентом, а с банками, используя эскроу-счета или проектное финансирование.
Спецсчета закрываются поэтапно. Например, как только застройщики выполнили часть работ, уже возвели здание под крышу, банк подтверждает и оплачивает часть суммы. После окончательного завершения работ и приемки идет полный расчет. Однако у банков при этом возникают свои вопросы к закону. По новым правилам на них возлагается еще и контрольная функция. Перед переводом денег нужно проверять и оценивать труд строителей. Банки опасаются, что превратятся в технический строительный надзор и будут вынуждены принимать в штат специалистов, которые разбираются в предмете.
Вообще 2-3 года ситуация с долевым строительством в стране будет пограничной. Ведь многие компании успели получить разрешения на возведение еще по старым правилам, до того как начала действовать поправка (с 1 июля 2018 г.). Поэтому некоторые новостройки в городе будут по-прежнему возводиться в рамках старого законодательства, а значит с риском для дольщиков.
Заместитель председателя Госкомитета отметил, что с вынужденным выходом с рынка ряда застройщиков цены на жилье повышаться будут – и речь не только о жилье элитном и бизнес-класса, но и доступных эконом-класса квартирах.
Новый закон ужесточит контроль за долевым строительством, но зато он поспособствует реализации более чистых схем. Объекты будут достраиваться в срок. Пусть жильё будет дороже, зато дольщик точно будет знать, что у него нет рисков при покупке первички.
Почему в центре города не сносят аварийное жильё
Еще об одной важной проблеме рынка говорили на круглом столе в редакции ПроУфу. Дефицит строительных площадок в Уфе. Сейчас свободных уже просто нет, и застройщики занимаются поиском площадок для строительства самостоятельно. Муниципалитеты в этот процесс не вмешиваются, вынуждая компании самих вести все переговоры с жильцами-переселенцами. Это вызывает множество проблем. В первую очередь, с удорожанием стоимости расселяемых квадратных метров (жители аварийных домов зачастую увеличивают свои требования о компенсации в разы, до десятков миллионов рублей на семью!)
При этом в Уфе много ветхого жилья в центре, самом лакомом, казалось бы, месте для многих застройщиков. Однако мало кто из них рад возможности расселить старый деревянный центр столицы. Пример тому привел Иван Зорин:
- Заходит, например, застройщик на расселение и неожиданно узнаёт, что на выбранном участке располагается объект-памятник культурного наследия, который еще несколько лет назад им не был. Как это возможно? А очень просто - в Уфе до сих пор нет опубликованного списка особо охраняемых государством объектов. То есть в открытом доступе его нет. Конечно же, застройщикам неинтересно иметь дело с подобными участками. Мы фактически попадаем на минное поле: при входе на расселение цена одна, а по ходу строительства уже другая.
Руслан Рахимов считает, что причиной непрозрачности торгов является коррупция, с которой нужно обязательно бороться.
Идеальной может быть ситуация, когда за расселения жильцов на будущем участке строительства отвечают муниципалитеты. Всем это должно быть выгодно - государство расселяет за установленные законом цены, и люди получают свои законные квадратные метры. Застройщик получает участок без обременения, готовую стройплощадку и не взвинчивает цены на новое жилье.
Эту проблему строительных площадок в центре в Госкомитете знают и обещают со временем решить.
Все это тесно связано с еще одной важной проблемой в Уфе – отсутствием генерального плана развития города. Сейчас его понимание размытое, есть только общие черты. Но, по словам заместителя председателя Госкомитета, генплан уже существует, работа ведется вместе с московскими проектировщиками. К лету следующего года муниципалитету будет понятнее как его реализовывать. Генплан усовершенствует городскую структуру, позволит нашему городу быть удобнее и современнее.