Фото: Пруфы
Показательный случай: пожилой москвич продаёт трёхкомнатную квартиру, получает деньги и… переводит их «спецслужбам» по указанию телефонных мошенников. Через год родственники подают в суд, требуя признать сделку недействительной — продавец, по их мнению, не понимал, что делает. Суд назначает посмертную экспертизу и встаёт на сторону истцов. Покупатель, добросовестно заплативший рыночную цену, остаётся без квартиры и пытается взыскать миллионы с продавца, у которого уже нет ни копейки.
Мы поговорили с экспертами рынка недвижимости и юристами, чтобы разобраться, почему покупатели жилья спустя годы могут остаться и без квартиры, и без денег.
В обсуждении приняли участие:
Анатомия риска: как часто это происходит на самом деле
Прямой статистики нет. С апреля 2026 года Судебный департамент при Верховном суде РФ закрыл публичный доступ к данным. Однако юристы используют альтернативные базы судебных решений.
Владимир Ханнанов приводит цифры по Москве за 2025 год:
16 решений о признании сделок недействительными по статье 178 ГК РФ (заблуждение);
6 решений по статье 177 ГК РФ (неспособность понимать свои действия);
17 решений по статье 179 ГК РФ (обман, насилие, угроза).
«В Москве за 2025 год зарегистрировано около 140 тыс. сделок купли-продажи на вторичном рынке, — подсчитывает Ханнанов. — Вероятность попасть в подобный спор крайне мала. На всю Россию в конце 2025 года СМИ называли цифру примерно в 3000 таких споров».
Екатерина Кудряшова уточняет, что реальное число может быть несколько выше, так как не все решения публикуются (часть скрыта из-за медицинской тайны), но принципиально картина не меняется: «По сравнению с миллионами сделок доля оспоренных — копейки. Однако для того, кто в эту копейку попал, последствия сто процентов».
София Любимова подтверждает с риелторской колокольни: «Это не эпидемия, но регулярная история. И чаще всего страдают покупатели квартир у пожилых людей».
Ключевой вывод: риск низкий, но кумулятивный ущерб — полная потеря и квартиры, и денег — заставляет профессионалов относиться к нему со всей серьёзностью.
Все три эксперта указывают на одни и те же правовые основания. Лучше всего их раскрывает Владимир Ханнанов, дополняя примерами из судебной практики.
Статья 177 ГК РФ — недействительность сделки, совершённой гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.
Применяется судами в двух типичных ситуациях:
У продавца на момент сделки было психическое расстройство или зависимость, которые подтверждены посмертной или прижизненной судебно-психолого-психиатрической экспертизой.
Продавец был «доведён» до такого состояния телефонными мошенниками (так называемые звонки из «безопасного центра ЦБ» или «спецслужб»). Суд в этом случае признаёт, что воля продавца была полностью подавлена.
Статья 178 ГК РФ — сделка под влиянием существенного заблуждения.
Ханнанов напоминает громкое дело певицы Ларисы Долиной. Первые инстанции удовлетворили её иск, посчитав, что она заблуждалась относительно «фиктивности» сделки при попытке помочь правоохранительным органам. Верховный суд позже отменил это решение. А вот в деле Евсейчик Т.П., наоборот, все четыре инстанции оставили квартиру за продавцом именно по статье 178 ГК РФ.
Статья 179 ГК РФ — обман, насилие, угроза, стечение тяжёлых обстоятельств.
Чаще всего применяется в связке с мошенническими схемами, когда продавца вынуждают продать жильё под психологическим давлением.
Екатерина Кудряшова резюмирует: все эти основания объединяет одно — дефект воли, а не формы. Документы могут быть идеальными, но если воля продавца была искажена, сделка рухнет.
Риелтор София Любимова описывает три прямых эффекта, которые она наблюдает ежедневно:
Сделки становятся длиннее. Покупатели требуют дополнительных проверок, продавцы проходят более сложные процедуры. Всё это увеличивает транзакционные издержки и нервирует обе стороны.
Падает доверие к вторичке. Особенно если собственник пожилой. Покупатели уходят в новостройки или отказываются от сделок при малейшем сомнении.
Снижаются цены на «токсичные» объекты. Квартиры, где есть человеческий фактор (пожилой возраст, недавняя смерть собственника, признаки давления), продаются с дисконтом — покупатель сознательно закладывает риск последующего оспаривания.
«Я не могу назвать точный дисконт, — говорит Любимова, — но он может доходить до 10–15% от рынка, особенно если продавец уже неадекватен и это заметно».
Владимир Ханнанов добавляет профессиональный тренд: на фоне паники вырос спрос на услуги юристов по сопровождению сделок. «И это хорошо. Юрист не только проверит документы, но и оценит поведение продавца, что риелтор может упустить».
Екатерина Кудряшова подводит итог: «Токсичность сделки определяется не бумагами, а живым человеком. Проблема в том, что она проявляется уже после регистрации права, когда деньги ушли».
Владимир Ханнанов рассказывает случай из собственной практики. Этот пример стоит вынести отдельно — он лучше любых абстракций показывает, как выглядит реальная угроза.
«Пришли на подписание предварительного договора. Продавец — пожилой мужчина, всё время сидит в телефоне, что-то строчит в мессенджере, на вопросы отвечает односложно. Мы вежливо попросили показать переписку — под угрозой, что откажемся от сделки. Он показал. Оказалось, что он уже несколько дней общается с людьми, которые представляются сотрудниками спецслужб. Они убедили его, что его квартира — часть секретной операции, и её срочно нужно продать, а деньги перевести на «безопасный счёт». Мы остановили сделку. Покупатель сохранил деньги, продавец — квартиру (и потом поехал писать заявление в полицию)».
Рекомендация Ханнанова: перед подписанием договора поговорите с продавцом неформально. Спросите, зачем он продаёт, куда переезжает, кто помогает с документами. Если человек путается, называет странные мотивы или постоянно смотрит в телефон — это красный флаг.
В этой части мнения экспертов частично расходятся, но все сходятся в главном: абсолютной защиты нет, только комплекс мер.
София Любимова: «Нотариус фиксирует волеизъявление, проверяет дееспособность формально — по паспорту и своей глазомерке. Это сильный аргумент в суде, но не броня».
Владимир Ханнанов: «В России нет сложившейся практики взыскания убытков с нотариуса за то, что он удостоверил сделку с недееспособным. Если только нотариус сам не был участником схемы. Так что нотариус — формальность, а не защита от оспаривания».
Екатерина Кудряшова: «Формальная проверка нотариуса не исключает последующего доказывания недееспособности. Верховный суд это неоднократно подчёркивал. Но как доказательственный аргумент — работает».
Все эксперты едины: справка об отсутствии учёта не означает, что человек в момент сделки был способен понимать свои действия. Когнитивные нарушения могут быть при отсутствии «диагноза». Тем не менее брать справку нужно — это лучше, чем ничего.
Владимир Ханнанов даёт самый сильный практический совет: «Если вас настораживает продавец (пожилой возраст, странное поведение, путаные объяснения), попросите его пройти освидетельствование в том медицинском учреждении, которое обычно проводит судебные экспертизы. Если дело дойдёт до суда, то экспертизу скорее всего назначат туда же. Врачам будет очень сложно оспорить собственные выводы, сделанные до сделки».
Екатерина Кудряшова добавляет: «Это дорого и может обидеть продавца. Но в спорных ситуациях — единственный способ почти гарантированно отбиться от будущего иска по статье 177 ГК РФ».
Кудряшова: «Хорошая практика. Суд посмотрит, как человек сидит, отвечает на вопросы, подписывает документы. Но мошенники и пациенты с деменцией могут выглядеть вполне адекватно 15 минут».
Кудряшова и Любимова считают полезным, но не основным инструментом. Страховка покроет финансовые потери при признании сделки недействительной — но не вернёт квартиру.
Ханнанов категоричен: «Государство переложило все негативные последствия на граждан. Поэтому нужен не риелтор, а юрист по недвижимости. Риелтор ищет клиентов и оформляет сделку, юрист выявляет риски, в том числе человеческий фактор».
Любимова не отрицает: хороший юрист в команде — плюс. Но и профессиональный риелтор с опытом «токсичных сделок» тоже знает эти риски.
Екатерина Кудряшова: «Ни один инструмент не работает в одиночку. Защита — это система: проверка истории объекта + общение с продавцом + нотариус + справки + по возможности освидетельствование + видеофиксация + титульное страхование. Чем больше элементов, тем выше шанс отбиться в суде».
София Любимова делится примерами из своей практики, которые наглядно показывают разницу.
Кейс 1 (защита сработала):
«Пожилой собственник продавал квартиру. Родственники потом подали в суд, заявив, что он не понимал, что подписывает. Но сделка была нотариальной, были свежие справки из ПНД и наркодиспансера, а сам продавец на видео при подписании отвечал на вопросы чётко. Суд встал на сторону покупателя — истцы не смогли доказать недееспособность на момент сделки».
Кейс 2 (покупатель проиграл):
«Договор купли-продажи составили в простой письменной форме, без нотариуса, без справок, без видео. Продавец был стар, но выглядел нормально. Через несколько месяцев после его смерти наследники подали иск. Назначили посмертную судебно-психиатрическую экспертизу — она показала, что на момент сделки он уже страдал деменцией. Суд признал сделку недействительной. Покупатель остался без квартиры и теперь пытается вернуть деньги с наследников — процесс идёт тяжело».
В профессиональном сообществе периодически обсуждают создание публичных реестров «проблемных продавцов» — тех, кто уже оспаривал свои сделки или в отношении которых есть обоснованные подозрения.
Екатерина Кудряшова: «Публичный чёрный список невозможен — это прямое нарушение Федерального закона «О персональных данных». Однако внутри риелторских и юридических компаний используются закрытые базы. Они не публичны, служат только для внутренней оценки рисков — это легально».
Владимир Ханнанов жёстче: «Чёрный список не только незаконен, но и неэффективен. Если кто-то уже кого-то обманул, то поздно предупреждать. Надо работать на опережение — через комплексную проверку до сделки».
София Любимова подтверждает: неформальный обмен информацией есть, но это не реестр, а профессиональная сеть: «я знаю риелтора из другого агентства, он знает юриста, и они могут сказать: с этим объектом осторожно, там была попытка оспаривания».
Резюме для покупателя: рассчитывать на «чёрные списки» не стоит. Ваша защита — только ваши собственные проверки и профессионалы, которых вы наняли.
Объединённые рекомендации от Кудряшовой, Любимовой и Ханнанова:
Проверьте историю объекта и всех собственников за последние 10–15 лет. Частая смена владельцев, продажа сразу после получения наследства, срочная продажа ниже рынка — повод насторожиться.
Лично встретьтесь с продавцом. Поговорите неформально: зачем продаёт, куда переезжает, кто помогает. Если ответы путаные, нелогичные или человек явно находится под чужим влиянием — лучше отказаться.
Если продавец пожилой — попросите свежие справки из ПНД и наркодиспансера. Это минимум.
При малейших сомнениях направьте продавца на психиатрическое освидетельствование в учреждение, которое проводит судебные экспертизы. Это дорого (10–30 тыс. руб.), но может спасти миллионы.
Зафиксируйте сделку максимально доказательно:
нотариальная форма;
видеозапись подписания договора с вопросами к продавцу;
присутствие свидетелей.
Привлеките юриста по недвижимости — не только риелтора. Юрист проверит не только документы, но и человеческий фактор.
Рассмотрите страхование титула — на случай, если суд всё же признает сделку недействительной, вы получите компенсацию.
Если чувствуете, что «что-то не так» — просто откажитесь. Как говорит София Любимова: «Лучше потерять время, чем квартиру и деньги».
Оспаривание сделок по мотиву «непонимания действий» (статьи 177–179 ГК РФ) — низкочастотный, но высокорисковый сценарий для покупателя вторичного жилья. Статистически один случай на десятки тысяч сделок, но его цена — полная потеря и квартиры, и уплаченных денег.
Нотариус, справки и даже видео не дают 100% гарантии, но система из нескольких инструментов + внимательное отношение к личности продавца + профессиональный юрист резко снижают вероятность катастрофы.
Государство переложило бремя доказывания и риски на граждан. Покупатель, который этого не понимает, играет в лотерею. Покупатель, который подходит к сделке системно, — страхует себя на годы вперёд.