Фото: Пруфы
Застройщики всё активнее предлагают покупателям новый формат — аренду квартир в новостройках с последующим выкупом. Этот инструмент появился как ответ на дорогую ипотеку и снижение доступности классических кредитов. Эксперты отмечают: схема может быть полезной, но далеко не для всех и требует внимательного подхода.
Речь идет о покупке жилья в уже готовых домах. Сегодня девелоперы сталкиваются с заметным объемом нераспроданных квартир — например, в домах с вводом в 2026 году реализована лишь примерно половина объектов. В таких условиях аренда с правом выкупа становится способом оживить продажи.
Механика проста: клиент заселяется в квартиру как арендатор и регулярно платит за проживание. Через заранее установленный срок — обычно 2–3 года — он должен полностью выкупить жилье. Для этого можно использовать ипотеку или собственные средства.
Однако ключевые детали зависят от договора. В нем прописывается, требуется ли первоначальный взнос, засчитываются ли арендные платежи в стоимость квартиры и в каком объеме. Чаще всего такие платежи учитываются лишь частично, а полный зачет встречается редко. Также важно заранее понимать, какие суммы вернутся в случае отказа от сделки.
Чаще всего такой формат выбирают семьи, которые не могут воспользоваться льготной ипотекой. Это может быть временным решением для тех, кто планирует переезд или одновременно продает старое жилье. Некоторые используют схему, чтобы улучшить кредитную историю перед оформлением кредита.
Дополнительный плюс — возможность сразу заселиться. Покупатель получает ключи в день сделки, обживается и привыкает к квартире, что психологически повышает вероятность последующего выкупа.
Для девелопера схема также имеет преимущества. Он получает значительный первоначальный платеж (если он предусмотрен) и стабильный доход от аренды. Квартира перестает быть «замороженным» активом — снижаются расходы на содержание, а вероятность продажи в будущем растет.
Кроме того, жильцы, которые уже прожили в квартире несколько лет, чаще принимают решение о покупке — не столько из-за условий, сколько из-за привычки к месту.
Тем не менее, у схемы есть и слабые стороны. Для застройщика это отложенная прибыль: деньги поступают не сразу, а инфляция снижает их реальную стоимость. Также существует риск, что клиент откажется от сделки, и тогда объект придется продавать заново. К тому же квартира за время проживания теряет товарный вид.
Для покупателя главный риск — переплата. Если арендные платежи не полностью засчитываются, итоговая стоимость жилья может оказаться выше, чем при обычной ипотеке. До момента выкупа человек не может свободно распоряжаться квартирой: нельзя сделать перепланировку, сдать жилье или использовать его как залог.
Отдельная проблема — ремонт и обустройство. Даже базовые изменения могут вызвать споры, если сделка сорвется: кто компенсирует расходы и в каком объеме.
Несмотря на интерес, формат остается нишевым. В одних проектах покупатели предпочитают классические договоры, в других — такие квартиры быстро находят арендаторов. Но в целом сделки единичны.
Сдерживающими факторами остаются высокий входной порог и неопределенность: покупатель не фиксирует условия сразу, а растягивает решение на несколько лет. Многие предпочитают сразу оформить ипотеку, если есть такая возможность.
Эксперты считают, что интерес может вырасти, если условия станут более гибкими. Например, если убрать первоначальный взнос и оставить возможность выкупа в любой момент. Тогда человек сможет сначала пожить в квартире, оценить район и только потом принять решение.
Параллельно это влияет и на рынок аренды: новые квартиры от застройщиков начинают конкурировать с предложениями частных собственников, особенно если цена сопоставима или ниже.
Пока же аренда с правом выкупа остается временным инструментом. Она помогает рынку адаптироваться к дорогой ипотеке, но вряд ли станет основной моделью покупки жилья — слишком много факторов должно совпасть, чтобы сделка дошла до финала.