«Последний кооператив». Как в Уфе дом для преподавателей вузов превратился в призрак

В Уфе на улице Зорге находится 25-этажный строящийся дом. Высотку жилищный кооператив «Промысловик» начал возводить еще в 2019 году для преподавателей разных вузов Уфы. По внешнему виду может показаться, что возведение здания находится на последней стадии. На самом деле работы еще далеки от завершения.

Начало стройки

АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК) в лице Дениса Филиппова, который на тот момент являлся заместителем гендиректора компании, 8 декабря 2017 года передало ЖСК «Промысловик» участок, находящийся на улице Рихарда Зорге в Уфе, на безвозмездное пользование. Позже «АИЖК», которое возглавляет бывший министр спорта России Виталий Мутко, было переименовано в «Дом.рф».

В администрации города сообщили, что разрешение на строительство было выдано в октябре 2018-го со сроком действия до конца июля 2023 года. Разрешение же на ввод объекта в эксплуатацию Администрация Уфы еще не выдавала.

По первоначальному плану в 25-этажном доме должны располагаться 199 квартир общей площадью в 10573 кв. м, – и за квадратный метр необходимо было заплатить 45 тысяч рублей. Жилищный кооператив собрали из преподавателей уфимских высших учебных заведений. Первые деньги были вложены, сроки проведения работ – намечены: окончание стройки было запланировано на 2021 год. Но по разным причинам возведение дома растягивалось, и сроки срывались.

Жилищный кооператив

Самым распространенным способом приобретения квартиры в России является ипотека. Однако ипотечный кредит по карману не каждому: здесь и высокие проценты, и обязательное страхование, что приводит к огромным переплатам. Альтернативой может стать вступление в жилищный кооператив. Это некоммерческая организация, обеспечивающая граждан, вступивших в нее, жильем. На деньги членов кооператива строят дом или покупают готовый, а затем участники организации получают квартиры. Деятельность таких организаций регламентируется Жилищным кодексом. Покупка квартиры обходится дешевле, так как отсутствуют посредники при постройке дома, да и определенные налоговые льготы присутствуют.

У жилищного кооператива свой устав, который строго регламентирует объем первого взноса для заселения в квартиру и деятельность организации. Финансами и хозяйством располагает управление во главе с председателем.

В России могут осуществлять деятельность три вида кооперативов. Жилищный кооператив покупает дом, который уже сдан в эксплуатацию. Жилищно-строительный кооператив организует строительство нового дома своими силами. Жилищный накопительный кооператив предназначен для приобретения квартир в разных домах.

Стоит отметить, что жилищные кооперативы появились еще в СССР. Первые объединения появились еще в 20-х годах прошлого века. В конце 30-х они были ликвидированы, однако ЦК КПСС в 1958 году вновь разрешил создание жилищных кооперативов. Вступившие в них граждане за свой счет строили жилье, и даже принимали личное участие в этом. Государство давало кооперативам ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Большинству это было невыгодно, к тому же вступление в кооператив лишало права на получение бесплатной жилплощади от государства. Сильной стороной ЖСК в СССР являлись проценты по кредиту, выданному государством – всего 0,5% годовых.

В России жилищно-строительный кооператив после внесения в закон «О жилищных накопительных кооперативах» поправок от 27.06.2019 оказался фактически нелегальным. Сейчас ЖСК могут существовать в виде организации с господдержкой, куда могут вступать отдельные категории граждан, организации, созданные для достройки проблемного дома, и организации, получившие разрешения на строительство до июля 2018 года, которое на текущий момент не закончено.

Начало проблем

Бывший председатель ЖСК «Промысловик» Павел Хлюпин, который был отправлен в отставку в январе 2023 года, заявил, что проблемы с домом на Зорге начались практически сразу. Фундамент должны были залить в августе 2019 года, но из-за долгого поиска пайщиков и других проблем, это сделали только в декабре. А в 2020 году начался ковид, по словам Хлюпина, это также помешало стройке, якобы был приказ по республике о приостановке работы.

Однако практически все стройки в Уфе продолжили свою работу, и остановок не было. В тот период были введены беспрецедентные меры безопасности, но о прекращении работ не было и речи.

Хлюпин сообщил, что в конце 2020 года начался рост стоимости на материалы, из-за чего застройщик попросил поднять стоимость за квадратный метр сразу на 10 тысяч, но Хлюпин, по его словам, договорился повысить цену за квадратный метр лишь на 6 тысяч рублей.

Он также считает, что начавшаяся в феврале 2022 года спецоперация также повлияла на стройку: разрушились логистические процессы, из-за чего и поднялись цены на материалы, и застройщик не смог уложиться в определенную заранее сумму, что привело к уже второму допсоглашению.

Павел Хлюпин В 2006 году окончил УГНТУ по специальности «Электропривод и автоматика промышленных установок и технологических комплексов» с присуждением классификации «инженер». После остался в университете на кафедре «Электроника и электрооборудование предприятий» в должности инженера. С 2007 по 2011 года проводил работы по диагностике аппаратуры релейной защиты и автоматики, коммутационной аппаратуры, высоковольтных выключателей, систем защитного заземления и зануления, в компании «УралЭнергоРесурс». Также повышал квалификацию в нескольких компаниях. Занимался научной деятельностью, у него есть 37 научных статей.

Стройка встала

Было принято решение на общем голосовании пайщиков снять Хлюпина. Он сам является пайщиком и, по его словам, всегда был заинтересован в своевременном окончании строительства. Поэтому считает свое увольнение несправедливостью. Он также сообщил, что сэкономил больше 10 миллионов рублей за период правления за счет авансирования процесса, когда некоторые материалы выкупались заранее.

– Мы просто попали в такую ситуацию: то, что происходит в мире, никак по-другому, кроме как режимом турбулентности, я назвать не могу.

Свое увольнение он объясняет тем, что среди пайщиков было несколько человек, которые якобы были недовольны его работой и распускали слухи о нем.

– Был случай, когда человек писал в общий чат, что я Новый год проведу на нарах. Сейчас уже февраль, ко мне все еще нет претензий: я денег не воровал.

Экс-председатель предполагает, что многих мог смутить способ сбивания цены на строительство при помощи авансирования закупок материалов.

– Всем показалось это мошенничеством, хотя благодаря такой схеме, мы смогли сэкономить более 10 миллионов рублей. Мы закупили довольно большой объем материалов, цены на них росли, можно сказать, каждую неделю на 10%. Они прекрасно видели, как я работаю, я, наоборот, делал все для людей, а не себе в карман. Как бы людям на стороне ни показалось, они так приняли решение: не помочь мне, а убрать и поставить других людей в надежде, что будет лучше.

Цены на материалы

Павел Хлюпин в разговоре с нами постоянно говорил об увеличении стоимости стройматериалов. Мы решили проанализировать, как менялись цены во время пандемии.

С начала апреля 2020 года до июня того года отделочные материалы выросли в среднем на 10%. По словам главы Национального объединения строителей Антона Глушкова, лакокрасочные материалы выросли на 15%, арматура на 10%, а электрика на 8%. Он отметил, что в некоторых регионах еще и создавался искусственный дефицит. Ажиотаж на рынке создается из-за закупки материалов впрок, что также привело к повышению цен. Другим фактором подорожания стали перебои при поставке стройматериалов. Стоимость доставки выросла в два раза. Так, стоимость кирпича возросла на 90%, труб – на 130%, гидроизоляционных материалов – 70%, некоторых видов сухих смесей – на 40%.

В разговоре с «РИА Новости. Недвижимость» вице-президент Группы компаний «Инград» Григорий Звенигородский отмечал, что основной причиной роста цен является изменение курса рубля.

По данным журнала Forbes, после начала специальной военной операции строительные материалы выросли еще на 30%. Пик пришелся на весенний период, когда из-за санкций и разрыва логистических цепочек поставок возник дефицит. Цены снизились во второй половине 2022 года, когда компании, ранее работавшие на экспорт, переориентировались на внутренний рынок. Например, древесина, которая в 2021 году стала на вес золота, снизилась в цене до 50%.

По состоянию на весну 2022 года цены на трубы выросли на 57%, на системы кондиционирования на 55%, на насосы на 40%. До 100% подорожали некоторые краски и лаки. Это связано с покинувшими Россию иностранными компаниями.

Ответ нынешнего председателя

Регина Муртазина, которая 10 января сменила Хлюпина на посту председателя правления ЖСК, сообщила, что стройка затягивалась именно из-за действий последнего – тот нерационально расходовал имеющиеся средства, иногда переплачивая за выполненную работу. Она подтвердила информацию, что сейчас ЖСК находится в ситуации, в которой придется заключать уже второе дополнительное соглашение с пайщиками, чтобы собрать новые средства для завершения стройки.

Сама Муртазина является кандидатом физико-математических наук и работает доцентом в Уфимском университете науки и технологий, она выпустила несколько научных работ.

По ее словам, несмотря на отсутствие у нее инженерного образования, проверку строительства проводит компания, которая ведет технический надзор.

– Есть технический надзор, есть разные фирмы, у нас это –«Архпроектизыскания» (АПИ), они были и при Хлюпине, я его менять не стала, – сообщила она.

Передача документов

По словам Муртазиной, новое руководство пытается выправить сложившуюся ситуацию, но дело осложняется отсутствием документов: якобы предыдущее правление не предоставило их, и из-за этого нет возможности сравнить сметы.

– Если спросить Хлюпина, он скажет, что все документы передал. Но документы, которые он нам передал, можно назвать словом мусор – есть какие-то подлинники, но они неполные. В основном у нас копии договоров. Все сами восстанавливаем по заявлениям, по договорам, электронных документов тоже нет, – сообщила Муртазина.

Утверждения нынешнего руководства ЖСК о том, что некоторые документы не были переданы, Хлюпин считает несправедливым обвинением.

Сбор средств и задача на будущее

Муртазина сообщила, что в нынешней ситуации главная цель ЖСК – использовать собранные деньги по назначению. Сейчас планируется составление дополнительного соглашения, чтобы собрать деньги на оставшиеся работы.

– Главная задача – чтобы не пришлось больше собирать. Мы должны достроить здание за имеющиеся деньги. Но никакое допсоглашение нас не защитит: если закончатся деньги, то дело встанет. Я сама заплатила больше трех миллионов, также многие сдали полную сумму, но несмотря на это, у бывшего руководства каким-то образом кончились деньги.

С начала возведения дома застройщик в лице «СпецМонтажИнжеренингТехнолоджи» («СМИТ») не менялся. По первоначальному договору предприятие обязано было достроить здание за 45 тысяч рублей за кв. м, и сдать его еще в конце 2021 года. Но в декабре 2021 года было организовано собрание, на котором Хлюпин сообщил, что деньги закончились. По словам Муртазиной, сначала стоимость квадратуры увеличилась на 6 тысяч, а затем в 2022 году было заключено очередное допсоглашение еще на 5500 рублей. В итоге сумма выросла до 56 500 рублей за квадратный метр. Но это все равно намного дешевле рыночной цены, которая в Уфе составляла в 2019 году по разным оценкам от 58 тысяч до 77 тысяч рублей. В начале 2023 года цена составила 97 тысяч рублей. 

Что сейчас?

По словам Муртазиной, Хлюпин переводил деньги и подписывал счета, не вникая в суть затрат. Это приводило к тому, что средства заканчивались, и их приходилось собирать заново.

– Они год назад собрали деньги по полмиллиона, у кого-то – 400 тысяч. Это 199 человек, сколько там дали миллионов. И за этот год ничего не было сделано. Хлюпин сам подписывал бумаги, а теперь ссылается на внешние факторы, – говорит Муртазина.

Она считает, что по бумагам на Зорге шла стройка, а на самом деле работы не велись, при этом копился долг. Вследствие этого было заключено допсоглашение, но собранные с людей деньги пошли на закрытие долгов.

– Сейчас застройщик начал закидывать меня счетами, чтобы я все оплачивала, но я пока ничего подписывать не буду. У Хлюпина была аналогичная ситуация, когда у него кончились деньги по договору. Если сейчас начать переводить деньги, потом обнаружатся двойные суммы. Окажется, что счета были оплачены, то же самое было с предыдущим руководством – если будем поступать так же, внезапно закончатся деньги, а это приведет к тому, что мы не сможем закончить стройку, – говорит Муртазина.

Также она объяснила, по какой причине решилась встать у руля кооператива.

– Правление работает бесплатно, зарплату мы не получаем. Пришла, так как никто не хотел вставать у руля ЖСК. Все боятся, и это понятно: здесь сложное положение дел, бумаг нет, бардак, тут толковый человек откажется, а пойдет, наверно, только ненормальный, как я. Личных претензий к Хлюпину у меня нет, – говорит Муртазина.

Что будет со стройкой?

Дом.рф, который предоставил землю для строительства дома, курирует процесс.

– Бывшее правление «Промысловика» в свое время отчиталось, что определенный процент работ завершен. Сейчас представители Дом.рф поинтересовались о ходе стройки, и с удивлением узнали, что за год практически ничего не изменилось, – сообщила Муртазина.

Разрешение на строительство было выдано до июля 2023 года, и в случае, если работы к этому времени не завершатся, дом может перейти в статус долгостроя.

– Разрешение на строительство вряд ли будут продлевать, это уже делалось один раз. Есть вариант с арендой, но тогда придется кооперативу доплачивать. Если к сроку не закончим, это станет долгостроем, и стройка вообще может встать, – сообщила Муртазина.

Застройщик

Мы также поговорили с генеральным директором застройщика ООО «СМИТ» Константином Дворниковым. Он рассказал, что окончание строительства было запланировано на июль 2023 года, а не 2021. Дворников также посетовал на внешние факторы, которые мешали стройке: эпидемию коронавируса, вытекающие из этого ограничения и возрастание цен на материалы.

– Были сложности. Например, в начале стройки арматура стоила 37-42 тысячи за кв. м, а нам пришлось покупать его в дальнейшем за 109 тысяч рублей. По всем бюджетным стройкам цены поднялись на 30%, в 2021 году все сметы увеличили, – сообщил Дворников.

Также он упомянул допсоглашение между ЖСК и застройщиком, которое понадобилось из-за роста цен. Застройщик запросил увеличить стоимость кв. м на 12 тысяч, однако пайщики отказались и согласились только на 6000 рублей.

– Я им сразу сказал, что за шесть тысяч мы не построим, потому что это нереально. Они сказали – попробуйте. Мы попробовали, но опять не хватило, – рассказал Дворников.

По его словам, во внутренние проблемы ЖСК застройщик не влезал, а с бывшим председателем ЖСК Хлюпиным у них были обычные рабочие отношения.

– Их конфликт — это их внутренние дела, на стройку это никак не влияет. Мы свои деньги вкладываем – строим, им этот объем сдаем, они его проверяют, и только потом нам оплачивают. Какая тут может быть претензия к Хлюпину, я не понимаю, – сообщил Дворников.

Мнение эксперта

Директор ООО «План А» Иван Зорин считает, что кооперативы в СССР и России – это как небо и земля.

– Раньше ничего не было регламентировано, и законом никак не было оговорено. Сейчас очень жесткие правила, в рамках абсолютно понятных процедур. ЖСК сейчас - это единичные проекты в РФ и разрешения на них выдается в индивидуальном порядке. Плюс масса ограничений.

И если раньше жилищные кооперативы использовались для отъема денег, то сейчас они выполняют свою непосредственную роль.

По словам эксперта, сейчас застройщики не связываются с кооперативами. Также есть некоторые компании, например, ЖК Видинеевский, которые сначала строят, а потом продают, просто по договору купли-продажи и без долевого участия.

– Объемы меньше 30 тысяч квадратов – это микростроительство в рамках нашей страны. 6 тысяч – это одноподъездная четырнадцатиэтажка, грубо говоря. Если ты строишь одноподъездную пятнадцатиэтажку на 110 квартир – это одно. Ты просто бизнесмен, который строит своим друзьям дом. Если ты застройщик и когда у тебя 50 или 100 тысяч квадратов, то ты явно не будешь связываться с кооперативом. Сейчас тебе никто этого не даст сделать и смысла в этом для застройщиков нет никакого.

Иван Зорин считает, что в ситуации, в которой оказался ЖСК «Промысловик», может оказаться любой.

– Даже учитывая нынешние законы, не нужно исключать финансовые реалии в стране. За последние три года цены на материалы успели подняться, упасть, потом еще раз подняться и еще раз упасть. На таком рынке только застройщик с крупными финансовыми оборотами и обеспечением может уверенно стоять на ногах, и то не все.

Ситуация с ЖСК «Промысловик» - это классический пример слияния неграмотного экономического планирования и шатких российских реалий.

Дом на Зорге, 71, должны достроить до лета 2023 года, однако у нынешнего руководства ЖСК нет уверенности в том, что возведение к этому времени доведут до конца. Застройщик обещает все сделать в срок, но в сложившейся ситуации, при которой стройка сильно затянулась, сложно прогнозировать положительный исход. А в условиях нынешнего неспокойного времени, когда рынок стройматериалов непостоянен, неизвестно, придется ли людям собирать вновь деньги на возведение дома.

• «Решен огромный вопрос в жизни каждого из нас»: «Менделеевский треугольник» в Уфе перестает быть проблемным.

• Башпотребсоюз пошел по рукам. Как в Башкирии чиновники делят имущество потребительских кооперативов?
• «Стоит уже лет 15»: в минстрое Башкирии рассказали, когда решат проблему с недостроем в уфимском микрорайоне Урал.