пришлите новость

Бизнес и власти Башкирии спорят, за чей счет строить школы и детсады. Но деньги берут с населения

13:01, 24 ноября 2022

Уфимские застройщики рассказали Пруфы.рф, как мэрия принуждает их к «ответственности перед обществом»

Бизнес и власти Башкирии спорят, за чей счет строить школы и детсады. Но деньги берут с населения
pxhere.com

В Уфе никак не могут выработать внятный механизм социальной ответственности застройщиков. Власти который год пытаются обязать строителей возводить за свой счет школы, детсады и поликлиники, но, во-первых, отсутствие приемлемых общих правил приводит к конфликтам, а, во-вторых, дополнительная финансовая нагрузка в результате всё равно ложится на плечи населения – покупателей недвижимости. Корреспондент Пруфы.рф пообщался c представителями крупных строительных компаний, которые уверяют, что мэрия отказывается выдавать разрешения на строительство без весомого «отката» городу. Бизнесу некоторых из них грозит крах.

Пример (без)ответственности

 

Большинство застройщиков согласились общаться с редакцией Пруфы.рф только при условии сохранения их анонимности – они опасаются полной потери доступа к рынку и преследования со стороны влиятельных персон. Сразу несколько собеседников утверждают, что с некоторых пор мэрия отказывает в выдаче разрешений на строительство нового жилья без подписания «инвестиционного соглашения».

В общем-то, информация сама по себе не нова, разговоры о необходимости возложить на крупных строителей и девелоперов социальную ответственность ведутся давно. Диалог власти с бизнесом и разработка механизма оплаты «долга обществу» была одной из целей Ассоциации застройщиков Республики Башкортостан, которую учредили весной прошлого года. Но, очевидно, что-то пошло не так, поскольку ни одного документа, регламентирующего общие правила и степень ответственности строителей, в Уфе до сих пор не издано.

Тот факт, что «соцнагрузка» практически используется как инструмент шантажа, косвенно подтверждают, например, слова владельца ГК «ЖилСтройИнвест» Рабиса Салихова. Компанию, напомним, затянули в судебные тяжбы из-за высотки на стыке улиц Зорге и Парковой, разрешение на которую то выдавали, то аннулировали, то снова утверждали.

— Никаких 300 миллионов рублей за разрешение руководству республики я не платил, — опроверг слухи господин Салихов в сентябрьском интервью для Пруфы.рф. — Их интересовала социальная нагрузка. Меня вынудили ремонтировать филармонию. 20 млн рублей я оплатил. Мне говорят, мол, оплатите другую половину. Плачу. Все же реально социальная ответственность. В итоге после передачи платежек в мэрию 22 апреля получили разрешение на руки.

Конфликт вокруг жилого комплекса на Зорге начался с акций протеста местных общественников. Подобное противостояние с застройщиками уже стало для Уфы привычным делом, очаги эпатажных действий и заявлений периодически вспыхивают в разных частях города примерно с 2019-2020 г.г. В среде застройщиков уверены, что городскими активистами манипулируют непосредственно из высоких чиновничьих кабинетов, оказывая давление на неугодных. Однако говорить об этом открыто мало кто из участников рынка готов. Лишь однажды руководитель ГК «ПСК-6» Андрей Носков, оказавшись в значительных убытках, достаточно явственно намекнул на конкретных людей у власти.



– Не буду называть людей, но мне передавали: никаких торгов, забираешь иск, а потом с тобой можно будет говорить. Все эти требования шли через господина Баширова (заместитель руководителя Администрации Главы РБ. – прим. ред.). Это мне было объявлено в глаза, – рассказал Носков в мае 2021 г.

Потому что могут

Помимо налаживания диалога властей с бизнесом, уставной деятельностью Ассоциации обозначено представление и защита интересов ее членов. Как в действительности реализуется этот пункт Устава организации, неизвестно, новостная лента на сайте объединения застройщиков больше похожа на релизы государственных ведомств и минстроя. В ситуации с тем же ЖСИ от Ассоциации не было никаких публичных заявлений в поддержку, или хотя бы в целом о конфликте.

Напомним, что само «рождение» Ассоциации проходило в муках: по признаниям некоторых застройщиков, их принуждали к членству в объединении угрозами отказов в разрешениях на строительство в республике – метод, как показала практика, действенный и, похоже, теперь излюбленный чиновниками. Ныне его используют для принуждения бизнеса (со)финансировать социальные объекты.

— Мэрия использует схему, которую раньше предлагали от Ассоциации, — объяснил один из собеседников Пруфы.рф. — Город условно поделен на пять зон, в зависимости от стоимости квадратного метра жилья. Чем лучше строишь, тем больше должен быть «вклад» в социалку. «Нагрузку» определяют в процентах, но не от прибыли, а от общей рыночной стоимости продажи квартир в доме, на строительство которого просишь разрешение. При текущих ценах на жилье ты должен отдать городу 10-12% от оборота. Те, кто знаком с ценообразованием в строительстве, понимают, что это практически вся прибыль организации после уплаты налогов.

Источник от застройщика предоставил редакции проект «соглашения» с мэрией и схему «добровольного участия» бизнеса. По словам представителей рынка, в городе уже сейчас наблюдается резкое сокращение числа выданных разрешений.



Сложные числа

Согласно представленной схеме «добровольного участия», от «социальной ответственности» освобождаются застройщики, продающие жилье дешевле 55 тыс. рублей за квадрат. Максимальную «нагрузку» возлагают на тех, кто продает недвижимость дороже 120 тыс. рублей за квадрат – им нужно отдать городу дань в размере 12% от предполагаемой суммы выручки. Чуть доступнее «ответственность» в диапазоне цен от 90 до 120 тыс. рублей за квадрат – «всего» 10% от общей рыночной стоимости жилья в будущей новостройке.

Аналитики федеральной риелторской сети «Эксперт» указывают, что с марта по ноябрь цены на новостройки подскочили более чем на 30%. По данным разных источников, средняя стоимость уфимской первички в октябре составила 90 – 130 тыс. рублей. Если же брать конкретнее, а не «среднюю температуру по больнице», то, к примеру, цены на новостройку в микрорайоне Глумилино, независимо от застройщика, колеблются в районе 130-150 тыс. рублей за квадрат. Есть и дороже.

На запрос Пруфы.рф в администрации Уфы ответили, что за первые девять месяцев текущего года выдано 123 разрешения на строительство. Для сравнения, за 12 месяцев прошлого года выдали почти в два раза больше – 223 разрешения, в 2020 году – 217, в 2019 году – 227.

Цифры, предоставленные мэрией, идут несколько в разрез с данными Единой информационной системы Минстроя России. Согласно данным этого ресурса, в 2020 году по всей Башкирии было разрешено строительство 141 многоквартирного дома, в 2021 году – 225, а за январь-сентябрь текущего года выданы разрешения на возведение 201 МКД.

Судя по данным за 2020 год (217 разрешений в Уфе против разрешений на строительство 141 МКД по всей Башкирии) в уфимской администрации умолчали о количестве отозванных, аннулированных и повторных разрешений.



О чем молчат

Негативную тенденцию на рынке жилищного строительства косвенно подтверждают планы трех крупных строительных компаний, к которым редакция обращалась еще в начале лета при подготовке материала об экономической ситуации: только у одного застройщика есть намерение начать новый проект, основные же силы направлены на достройку и завершение начатого.

И всё же найти застройщиков, готовых рассказать о ситуации изнутри, оказалось очень непросто. Вплоть до того, что один из участников рынка посоветовал редакции не вмешиваться в их дела: «Если больше никто не выступает против, значит, всех всё устраивает». Но есть и такие, кто о взаимодействии с мэрией отзывается исключительно положительно.

— Уфа, я считаю, образцово-показательна, с точки зрения социальной ответственности застройщиков, — прокомментировал руководитель ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» Филюс Ишбулатов. — Много делается и со стороны заказчиков, и бизнеса, множество социальных вопросов решается. Просто не принято это афишировать.

По словам Ишбулатова, ему пока не доводилось сталкиваться с необходимостью подписания инвестсоглашения с уфимской мэрией.

— Я вообще никакого документа не подписываю. У меня восемь помещений отданы под детсады, которые мы сами открываем, чиним и содержим. И, слава Богу, всё хорошо работает уже девятый год. Детсад частный, но его посещают дети по сертификатам, оплаченным муниципалитетом, — объяснил руководитель застройщика.

Частными детсадами Ишбулатова, по информации Пруфы.рф, занимается его супруга. Но ведь далеко не у всех застройщиков есть члены семьи, занимающиеся коммерцией в сфере образования или здравоохранения.

Двойное налогообложение

Нежелание застройщиков раскрывать механизмы взаимодействия с мэрией можно объяснить еще и тем фактом, что, в отличие от социальной нагрузки, бухгалтерский учет и налогообложение строго регламентированы. Все затраты на возведение объекта застройщик включает в себестоимость продукта. А это значит, что расходы на строительство детсада или школы, которые в общей ситуации должны быть переданы в муниципальную собственность, включены в стоимость продажи недвижимости в новостройке.

Если брать Москву, на которую так любит ссылаться руководство республики, то в столице для застройщиков, участвующих в создании соцобъектов, предусмотрен инвестиционный налоговый вычет до 80% от суммы соответствующих расходов.

Отметим справедливости ради, что проблема социальной ответственности застройщиков есть не только в Уфе, примерно одни и те же вопросы обсуждают в регионах по всей стране. В Санкт-Петербурге даже попытались прописать социальные обязательства бизнеса в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Там для выдачи разрешения теперь требуют документ, «подтверждающий обязательство застройщика по социальным объектам». Правда, эта норма стала предметом судебного спора, и сейчас власти готовят изменения в ПЗЗ.

— Строительство учреждений соцкультбыта за счет бизнеса – сложившаяся практика. Хотя в идеале объекты социальной инфраструктуры, конечно, должны строиться на государственные средства, — процитировал «Деловой Петербург» вице-президента по финансам и экономике Группы RBI (считается лидером девелопмента в СПб) Алексея Ефремова. — В том числе и на те, которые застройщик платит в бюджет в виде налогов. А сегодня получается, что застройщики по факту «платят дважды», и в конечном итоге это ложится на плечи покупателей.

Но если в Северной столице хотя бы пытаются сделать правила общими для всех, то в Уфе к этому даже не приблизились. Исходя из того, что редакция узнала в ходе подготовки данного материала от застройщиков, часть из них недовольна именно «принципом неравенства».

— Пока с нас требовали «подарить» городу готовый проект на строительство садика или школы, было терпимо. Теперь требуют еще и вложить в строительство собственные оборотные средства. И это помимо того, что мы покупаем землю, сами подводим коммуникации, проходим кучу согласований. На этой стадии до выручки еще далеко, и еще неизвестно, примет ли муниципалитет построенный нами соцобъект. А банки, зная обстоятельства, сходу отказывают в проектном финансировании, — посетовал один из участников рынка жилищного строительства. — Началось это с приходом Андрея Назарова (премьер-министр Башкирии. – прим. ред.), у которого – это же не секрет! – свои коммерческие интересы. Но, как оказалось, и с ним можно договориться. Кто-то отделывается почти безболезненными затратами, вроде как муниципальные места в частном садике. Другим приходится отдавать собственные земельные участки. Третьи ремонтируют государственные или муниципальные объекты за свой счет. Кто как договорится – «индивидуальный подход», и на чем он основан, непонятно.

Комментарий эксперта

Прокомментировать ситуацию мы попросили постоянного эксперта издания Пруфы.рф, экономиста Всеволода Спивака.

— Во-первых, полный цикл девелопмента – от первых переговоров о приобретении права на земельный участок до сдачи дома – длится много лет. И сейчас, когда власти отчитываются о показательном росте объемов строительства и сдачи жилья, фактически мы видим результаты процессов, запущенных еще прошлой командой, — рассказал эксперт. — Только через пару лет можно будет с уверенностью говорить, что объёмы строительства – это заслуга команды Радия Хабирова. Какие тогда будут цифры, предсказать пока сложно. Мне кажется, тот факт, что строителей в республике рассматривают приоритетно как «кошельки», противоречит федеральной логике стимулирования строительного сектора. Напомню, деятельность строителей тянет за собой длинную производственную цепочку, стимулируя спрос порой в самых неочевидных отраслях. Хороший пример тому – различные программы ипотечного кредитования. Мало кто из рядовых граждан задумывался, что льготные ставки придумали не для поддержки населения, а ради стимулирования спроса на жилье. При этом сэкономленные средства граждане могут потратить на отдых и туризм или образование.

Кстати

31 октября председатель Правительства России Михаил Мишустин утвердил стратегию развития строительной отрасли, которая предписывает, в том числе, «сокращение количества документов, необходимых для реализации градостроительной политики, снятие избыточных ограничений для строительства».

«В 2021 году Правительством РФ утвержден исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов, согласований, необходимых застройщику для реализации проекта по строительству объектов, — отмечается в правительственном документе. — При этом за предъявление требований о получении дополнительных документов, не предусмотренных перечнем, установлена административная ответственность».

Подписывайтесь на Пруфы.рф в Google News, Яндекс.Новости и на наш канал в Яндекс.Дзен, следите за главными новостями России и Башкирии.

Если вам понравился материал, поддержите нас донатами.
Это просто и безопасно.

ПОДЕЛИТЬСЯ










© Права защищены. 2021

Яндекс.Метрика