пришлите новость

«Хочу, чтобы появился закон Алексея Нилова»: депутат и эксперт в сфере недвижимости об опыте «законодателя юридической практики»

09:29, 04 февраля 2022

Представитель крупного оператора недвижимости «Перспектива 24» Алексей Нилов рассказал, от каких рисков спасут потребителей профессиональные риелторы, для чего он выпустил «Лучшую книгу юриста агентства недвижимости» и какой закон продвинул бы, если бы смог избраться в Госдуму.

«Хочу, чтобы появился закон Алексея Нилова»: депутат и эксперт в сфере недвижимости об опыте «законодателя юридической практики»

У нас сегодня в гостях директор юридического департамента оператора недвижимости «Перспектива 24» Алексей Нилов. Ранее мы с Алексеем уже общались как с депутатом Госсобрания-Курултая Республики Башкортостан, больше затрагивали политические темы. Сегодня мы говорим на тему недвижимости, работы различных агентств и, в частности, «Перспективы 24».

– Алексей, сегодня очень многие услуги проводятся в электронном виде, работают МФЦ. Зачем простым людям на элементарных сделках купли-продажи нужна помощь профессионалов? Или это вовсе сегодня не обязательно?

– Человек, обладающий максимальной компетенцией на рынке недвижимости, и то беспокоится о безопасности сделки. А что делать обычному участнику рынка недвижимости, гражданину, который не является юристом, никогда не имел дел ранее с недвижимостью, и все познания у него берутся исключительно из непонятных статей в интернете? Откуда гарантии, что все у него будет в порядке?

   

– Это игра вслепую, получается?

– Да. Я всем своим юристам говорю: «Ребята, недвижимость – это самый ценный и важный актив у любого человека. И самое важное – не дать нашему клиенту потерять его». Как правило, жилье приобретается в среднем 2-3 раза за всю жизнь, не считая обеспеченных людей. Экономя несущественную сумму на услуги профессионалов, очень чревато подвергнуть риску важнейший приоритет своей жизни, все свои накопления. Многие почему-то думают, что, например, купленную квартиру в ипотеку, если что-то случится, банк просто заберет, и все. Но бывают неприятные инциденты, когда квартира по каким-либо причинам теряет титул права собственности, страховая компания не покрывает по каким-то причинам всю сумму ущерба, а у человека остаются еще и долги. То есть потерял свои деньги, недвижимость и еще должен оплатить кучу всевозможных расходов.

– Какие есть подводные камни сделок? Бывают же обремененные квартиры, бывают несовершеннолетние дети в числе собственников, наследственные какие-то проблемы. Как это все проверяется?

– Ни один самый лучший юрист на рынке недвижимости России не расскажет обо всех подводных камнях. Есть стандартный перечень документов, сведений, которые необходимы для проведения сделки и регистрации перехода права собственности, для заключения ипотечного кредитного договора и так далее. Есть всевозможные требования законов, которые прямо или косвенно регулируют именно сделку, и все это необходимо знать. Но знаете, какие ситуации бывают? Вроде бы все документы собрали, проверили, сдали на переход права, переход права был зарегистрирован в Росреестре, а потом выяснилось, например, что, оказывается, к нотариусу приходил не настоящий собственник, а кто-то с паспортом собственника. Нотариус не заметил, с его слов, почему это произошло, и в итоге суд не признал его добросовестным приобретателем, потому что сделка носила криминальный характер и, соответственно, он потерял недвижимость, потерял деньги. Но так как он был нашим клиентом, страховая компания выплатила весь ущерб вплоть до копейки. Если бы он это делал самостоятельно или даже через частного маклера, который не страхует свою деятельность, ничего бы у него не получилось.

– То есть, вы хотите сказать, что никто, даже ваша компания не может полностью избежать обманных действий, но то, что вы застрахованы и работаете по стандартам, позволяет эти риски минимизировать вам и вашим клиентам?

– Мы максимально защищены от всевозможных рисков. Но какой-то, может быть, сотый процент оставляем на то, ради чего мы страхуем свою деятельность. Но если говорить о неквалифицированном участнике рынка недвижимости, обычном гражданине, который совершает сделку, там риск 50 на 50.

Меня очень раздражают некоторые горе-юристы так называемые, которые не практикуются в сфере недвижимости, но где-то что-то слышали, где-то что-то читали и начинают давать советы своим друзьям, коллегам, как правильно сопроводить сделку. И бывает так, что на встречных сделках мы сталкиваемся с такими «профессионалами». Возникают ситуации, когда мы видим риск, настаиваем на том, чтобы нам предоставили определенные документы, дополнительные сведения, а нам начинают тыкать, что это все неправильно и так далее. Репутация нашего агентства позволяет настаивать на своих требованиях, и так или иначе мы сделку в законный облик обращаем. А если человеку, который совершает сделку, не с кем посоветоваться, то, соответственно, он находит знакомых юристов, и почему-то не сомневается в их квалификации. Надо выбирать юристов, которые имеют очень хорошую репутацию, положительные отзывы большого количества клиентов, состоят в юридическом сообществе и работают не в одиночку, а в какой-то крупной компании.

– Как простой обыватель может отличить добросовестного агента или компанию от недобросовестных людей, черных риелторов?

– Первое: это обязательно наличие офиса, и желательно, чтобы это была не комнатушка в маленьком бизнес-центре, а более или менее презентабельный офис. Почему? Потому что случайные люди не вкладывают в свой офис. Потом этот офис может быть брендирован под известную франчайзинговую сеть. Почему? Потому что кого попало не берут во франчайзи.

Обязательно должны подписываться документы с клиентом: это агентский договор или договор на оказание услуг. И при подписании документа нужно обязательно проверить данные контрагента, то есть компании или индивидуального предпринимателя. Не стесняться попросить паспорт и доверенность того человека, который от имени компании это подписывает.

Также есть государственные информационные системы – это сайт службы федеральных судебных приставов, Росфинмониторинга, реестр банкротств. Надо изучить, что это за компания. Заказать выписку из ЕГРЮЛ.

И надо спросить – я даю такую рекомендацию – застрахована ли профессиональная ответственность компании. Если нет, надо разворачиваться и уходить. Это мое личное мнение.

Необходимо правильно читать договор: какие услуги предоставляют, как правильно взимается оплата, какая ответственность, какой порядок расторжения.

Вот это все смотришь – и эти минимальные признаки дадут понять, с кем имеешь дело, потому что, к сожалению, определенная часть клиентов обращается к частным маклерам, небольшим агентствам недвижимости, которые не соответствуют этим признакам. Если предприниматель ведет деятельность неправильно, риски увеличиваются.

– Недавно вышла книга «Лучшая книга юриста агентства недвижимости» в вашем соавторстве. В ней ваша компания «Перспектива 24» названа не агентством недвижимости, а оператором. Что это значит?

– Есть же понятие «оператор связи» или «оператор какого-то направления в промышленности». Когда мы создавали свою франчайзинговую сеть, твердо для себя решили быть не просто участником этого рынка, а его пропагандистом, новатором, понимаете? Чтобы мы были именно активным участником рынка недвижимости, влияли на процессы, которые здесь происходят, и являлись примером для всех остальных.

– Неким законодателем мод?

– Приведу два примера. Мы решили включить в политику компании, что не осуществляем денежный расчет с представителями собственников-продавцов. То есть все деньги перечисляем либо на расчетный счет продавца-собственника, либо непосредственно в руки. То есть исключили из денежных расчетов его представителя, даже если у него есть нотариальная доверенность и так далее. Почему? Потому что однажды посредник может оказаться не очень добросовестным и скрыться с деньгами. Здесь у покупателя есть риск непризнания добросовестным покупателем из-за криминального характера сделки, продавец остается без денег и без недвижимости.

У нас много встречных сделок с нашими партнерами, с нашими конкурентами, и они очень сильно стали возражать, говорить, что с нами никто работать не будет и что все клиенты уйдут от нас. Но мы твердо отстаивали свои позиции, и буквально через 2-3 месяца все стали так делать.

И еще один пример. Не все знают, что если имущество приобреталось в период законного брака супругов, независимо от того, на кого оно оформлено, является общей совместной собственностью. Например, оформлена недвижимость на жену, муж умер. Почему-то раньше считалось, что достаточно того, что супруга пишет заявление о том, что она в браке не состоит, и многих покупателей, госорганы и так далее это устраивало. Регистрация проходила. Но мы увидели риск, что потенциально наследники могут оспорить такие сделки, и стали требовать в таких случаях выдела, то есть открытия наследства: чтобы супруга получила свою долю, а доля умершего супруга распределялась между наследниками. Вы знаете, сколько было возражений? Просто море. Даже нотариусы возражали. Но мы прогнули всех, вынудили это делать. Теперь все оформляют то, что нужно.

Таким образом, оператор – это как законодатель юридической практики. Недавно у нас свершилось значимое событие в нашей коммерческой деятельности – мы объединились с группой «Самолет». Это крупнейший девелопер в стране, входящий в тройку лидеров-застройщиков. И мы теперь будем предлагать очень много новых услуг на рынке недвижимости, то есть не просто купить-продать недвижимость, но и множество дополнительных услуг. Например, на ремонт, услуги в сфере ЖКХ, управления домами и так далее. Создается целая экосистема, цифровая платформа, где все это будет работать.

– В вашей книге вы подробно разложили схемы вашей работы. Не боитесь, что ваши идеи будут украдены?

– Несмотря на массовый переход к цифровизации, на рынке недвижимости главенствующей является такая фундаментальная основа, как общение. Никакие роботы, никакие искусственные интеллекты в ближайшие несколько лет не заменят живое человеческое общение. Любому человеку, кто хочет приобрести или продать недвижимость, взять ипотечный кредит, важно убедиться, правильно ли он поступает. Посоветоваться с компетентным собеседником. 

Сейчас у нас есть интернет, есть социальные сети, мессенджеры – пообщаться с любым человеком можно в любую минуту и в любой точке мира. Но все равно это такая классика жизни, что знания по-прежнему упаковываются в книгу. Это материальный объект, инструмент, в который автор вкладывает не только знания, но и свою душу.

Я назвал книгу «Лучшая книга юриста агентства недвижимости», соответственно, я поставил на кон всю свою профессиональную репутацию. Если бы я опубликовал книгу, а там были бы написаны не очень компетентные мысли, меня бы разнесли в пух и прах. И все – и нет той репутации Алексея Викторовича.

Почему книга называется «Лучшей книгой…»? Потому что я максимальный объем своих знаний в нее вложил. Я хочу, чтобы все сделки с недвижимостью на рынке в России, чтобы деятельность всех агентств недвижимости были абсолютно законными и прозрачными, чтобы ни у кого из участников рынка недвижимости и их клиентов не возникали никакие риски. Мне никаким образом не жалко поделиться максимальным объемом своих компетенций. Рынок постоянно развивается, и когда читатель читает книгу, он повышает свою компетенцию, профессионализм, но и у него появляется потребность в новых знаниях. В таком случае наверняка он захочет пообщаться со мной как с автором книги или с моими коллегами, понимаете?

Мой родственник работает в «Перспективе 24». Как он рассказывал, на начальном этапе строительства он брал несколько квартир в ипотеку, потом их продавал на завершающей стадии строительства. Неплохо заработал на этом. Как ваша компания дает зарабатывать своим сотрудникам?

– Во-первых, они получают свой профессиональный доход непосредственно от агентской деятельности. Есть такие наиболее компетентные, наиболее деловые, которые хотят заработать больше. Они видят рынок буквально насквозь, все тенденции, учитывают состояние рынка недвижимости и играют на этом. Все это законно. Все налоги выплачиваются, юридически правильно оформляются. Мы такие программы инвестирования предлагаем не только нашим агентам, но и вообще всем клиентам.

– И в завершение. Я все-таки являюсь политическим обозревателем, поэтому не сдержусь и обязательно задам вам вопрос как к депутату нашего Госсобрания. Вы баллотировались в Госдуму. С какой законодательной инициативой вы хотели бы сейчас выступить?

– Могу сказать так: Госдума в лице меня обрела бы настоящего профессионала на рынке недвижимости. Я туда шел не с целью удовлетворения каких-то своих амбиций, а конкретной программой. У меня был разработан блок законодательных инициатив. Но мне немного не хватило голосов. Я думаю, может быть, совершу еще одну попытку.

На уровне регионального парламента реализация законопроектов затруднительна, потому что процедура согласования долго проходит. И до конечного законопроекта, может быть, даже утратится, что это была идея Нилова Алексея Викторовича. А я хотел бы, чтобы яркие законопроекты, которые реально могут положительно повлиять на рынок недвижимости, на жизнь, назвали закон Алексея Нилова.

– А вы говорите – нет амбиций.

– Хочется вписать свое имя в историю, хоть это нескромно звучит. Я не попал в Госдуму, но еще остаюсь депутатом республиканского парламента. И те идеи, которые я хотел бы видеть в виде федеральных законопроектов, буду предлагать нашему Госсобранию, чтобы там их упаковали в законодательные инициативы субъекта Российской Федерации. Может быть, что-нибудь получится.

– Здесь надо сделать оговорку, что Госсобрание республики – один из лидеров по принятию Госдумой инициатив субъектов.

– На данный момент я активно занимался непосредственно депутатской деятельностью, но 2022–2023 годы хочу посвятить больше законодательной работе, потому что много идей, ожиданий, проблем, которые надо решать. Например: мы же крупнейшая сейчас франчайзинговая сеть, а могли бы стать еще больше, если бы упростили порядок оформления договоров концессии. В Гражданском кодексе есть одно маленькое слово – что договор должен заключаться в письменной форме. То есть если франчайзинговая сеть могла бы, допустим, 30 тысяч франчайзи привлечь, это 30 тысяч раз нужно заключать письменный договор, 30 тысяч раз сдать его на регистрацию в Роспатент и так далее. Мне бы хотелось подумать над тем, чтобы договор коммерческой концессии мог быть заключен в виде публичной оферты или еще в какой-то упрощенной форме. Думаю, мои коллеги из федерального парламента эту идею примут на ура, и, как и многие другие, будут их реализовывать.

И вообще, в парламенте много представителей разных профессий, есть артисты, есть юристы, и каждый из них старается именно свой профессиональный и жизненный опыт предложить для того, чтобы разработать полезный народный законопроект. Я тоже не являюсь исключением.

Подписывайтесь на Пруфы.рф в Google News, Яндекс.Новости и на наш канал в Яндекс.Дзен, следите за главными новостями России и Башкирии.

Если вам понравился материал, поддержите нас донатами.
Это просто и безопасно.

ПОДЕЛИТЬСЯ












последние новости




© Права защищены. 2021

Яндекс.Метрика