Обычный жилой дом в Милане. Балконы, ставни на каждом окне и первый этаж под магазины — базовая формула итальянского городского жилья, повторённая в сотнях городов. Фото: Wikimedia Commons, лицензия CC BY-SA 4.0 Casa piazzale Bacone 10 — Milano
Итальянская квартира начинается не с прихожей, а с отношения к самому жилью: его не снимают, а наследуют, ремонтируют десятилетиями и передают детям. Отсюда и всё остальное — от плитки на полу вместо обоев до батарей, которые по закону работают строго по часам.
Италия — страна собственников. Своим жильём владеют примерно три четверти домохозяйств, а социального жилья почти нет: менее 4% всего фонда, тогда как во Франции — около 12–16%, а в Нидерландах почти треть. Зато квартир в стране больше, чем людям нужно: жилищный фонд превысил 35,6 млн единиц, и около 9,5 млн из них стоят пустыми или используются наездами. По числу жилищ на тысячу жителей Италия — в первых строчках Европы.
При этом фонд очень старый. Больше 70% жилых зданий построено до 1980 года, то есть до первых норм энергоэффективности, и это чувствуется каждой зимой. Вот с чего стоит начать знакомство.
101 кв. м средняя площадь занятой квартиры или дома; на северо-востоке страны — почти 109 м²
44 кв. м приходится в среднем на одного жильца — заметно больше, чем во Франции
30 лет средний возраст, в котором итальянец съезжает от родителей (по ЕС — 26)
< 4% фонда — социальное жильё: почти всё в частных руках
Первый пласт итальянского жилья — centro storico, исторический центр, который в большинстве городов до сих пор жилой. Здесь квартиры расположены в домах, которым легко бывает по двести-триста лет: толстые каменные или кирпичные стены, внутренний двор, высокие потолки, деревянные балки, узкие лестницы и очень часто полное отсутствие лифта. Балконов может не быть вовсе, зато почти наверняка есть persiane — распашные деревянные ставни.
Самое непривычное для нас — что фасад тут вам не принадлежит. В охраняемых центрах местное управление по охране памятников решает, какого цвета будет штукатурка, какие рамы можно поставить и можно ли вообще повесить кондиционер со стороны улицы. Внутри квартиру можно перестроить почти как угодно, снаружи — почти никак.
Пьяцца Беллини в историческом центре Неаполя. Такие дома по-прежнему жилые: над кафе и лавками — обычные квартиры, в которые поднимаются по узким лестницам.Фото: Wikimedia Commons, лицензия CC BY-SA 4.0 Napoli — Piazza Bellini
Отдельная итальянская история — casa di ringhiera, «дом с перилами». Их строили на рубеже XIX и XX веков для рабочих на промышленном севере: квартиры выходят дверями не на лестничную клетку, а на общую открытую галерею (ballatoio), которая тянется вдоль всего этажа и смотрит во двор. Раньше на этой галерее стоял один туалет на несколько семей. Сегодня санузлы давно внутри квартир, а сами дома стали модными: в одном только Милане таких квартир около 70 тысяч — примерно каждая девятая.
Ballatoio — та самая общая галерея, по которой попадают в квартиры. Соседи здесь видят друг друга каждый день, и это до сих пор считается главным плюсом такого дома, а не минусом. Фото: Wikimedia Commons, лицензия CC BY-SA 4.0 Ballatoio
1945–1980-е
Второй и самый массовый пласт — послевоенный. В 1949 году запустили план INA-Casa (его же называют планом Фанфани), который за четырнадцать лет застроил окраины целыми кварталами с домами, школами, церквями и рынками. Следом пришёл строительный бум конца 1950-х и 1960-х: именно тогда появилось большинство итальянских квартир.
Типичный дом этой эпохи — palazzina: четыре-восемь этажей, лифт, балконы почти в каждой квартире, рольставни tapparelle, плитка на полу, кладовка в подвале и гараж. Наш ближайший аналог — «брежневка», только с балконом побольше и без центрального отопления.
Социальное жильё (case popolari) строили тоже, но мало и в основном на дальних окраинах. Самый известный памятник эпохи — римский Корвиале: почти километровое здание в девять этажей на 1200 квартир, построенное в 1972–1982 годах и превратившееся в символ проблемных окраин. Сегодня очередь на социальную квартиру в Италии измеряется сотнями тысяч семей, а самого жилья катастрофически не хватает.
Социальные дома в миланском квартале Джамбеллино. В Италии такого жилья меньше 4% фонда — на фоне Франции или Нидерландов это исчезающе мало.Фото: Wikimedia Commons, лицензия CC BY-SA 3.0 Case popolari al Giambellino
Новое жильё в Италии строят немного: после 2000 года возведено меньше десятой части зданий. Зато оно совсем другое — энергокласс A, тёплые полы, тепловой насос, приточная вентиляция, подземный паркинг. Основные деньги последних лет ушли не в стройку, а в ремонт: программа налоговых вычетов «Супербонус» на несколько лет одела в леса пол-Италии, утепляя и обновляя старые дома.
Параллельно идёт обратный процесс — обезлюдевшие деревни продают пустующие дома за символический один евро. С 2009 года в такие программы вошли 77 коммун в 14 регионах, больше всего на Сицилии. Символическая цена, впрочем, обязывает: покупатель подписывается отремонтировать дом в срок, а ремонт стоит десятки тысяч.
Главная бытовая примета Италии. Министерский декрет от 5 июля 1975 года прямо требует, чтобы хотя бы в одном санузле квартиры были унитаз, биде, ванна или душ и раковина. Без этого дом формально не признают пригодным для жилья. Поэтому биде есть практически везде — от новостройки до гостиничного номера, а во втором, «служебном» санузле его уже можно не ставить.
Квартиры называют по числу основных комнат: monolocale — студия, bilocale — гостиная плюс спальня, trilocale — гостиная и две спальни. Санузлы в счёт не идут никогда, кухня — только если она полноценная комната, а не ниша. Так что итальянская «трёшка» примерно равна нашей.
Стандарт требовал потолок не ниже 2,70 м и минимум 28 м² на одного жильца. В 2024 году закон «Спасти дом» смягчил нормы: при реконструкции допускаются потолки от 2,40 м и студии от 20 м² на человека. Причина простая — в Милане однокомнатная квартира на 30–35 м² вне центра легко стоит около тысячи евро в месяц.
Продавая или сдавая квартиру «пустой» (non arredata), итальянец совершенно спокойно увозит кухонный гарнитур вместе с мойкой и техникой — она считается его мебелью, а не частью квартиры. Новый жилец покупает и монтирует свою.
На полу — плитка, керамогранит или мрамор: прохладно, практично, никаких ковров и обоев. На окнах два уровня защиты от солнца: наружные ставни persiane и рольставни tapparelle, которые опускают в жару днём и полностью на ночь — темнота в спальне абсолютная. В подвале у каждой квартиры своя кладовка cantina, а гараж (box auto) продаётся и ценится отдельно.
Как читать итальянское объявление о квартире
Семь строк из реального объявления — и что за ними стоит на самом деле.
Trilocale, 85 m², 3° piano con ascensore«Трёшка»: гостиная и две спальни. Кухня и санузлы в это число не входят.
Doppi servizi, cucina abitabile
Два санузла и отдельная кухня, где помещается обеденный стол.
Riscaldamento autonomo a metano
Свой газовый котёл: топите когда хотите — но в рамках закона.
Classe energetica G
Худший энергокласс. Зимой будет холодно, а счета — очень заметными.
Spese condominiali € 1.200/anno
Взносы в кондоминиум: лифт, лестница, уборка, зарплата управляющего.
Cantina e box auto
Кладовка в подвале и закрытый гараж — оцениваются как отдельная ценность.
Libero da subito, non arredato
Свободна сразу и пустая: кухню придётся покупать и привозить свою.
Вот где разница с нами максимальная. Центрального городского отопления в итальянском смысле нет: тепло даёт либо собственный газовый котёл в квартире (riscaldamento autonomo), либо общий котёл дома со счётчиками на батареях (centralizzato). Но включить его по своему желанию в октябре нельзя.
Страна поделена на шесть климатических зон, и для каждой указом определены даты начала и конца сезона и максимальное число часов работы в сутки. Работать система может только с 5:00 до 23:00, а воздух в квартире по норме нельзя греть выше 20 °C с допуском в два градуса. За нарушение предусмотрен штраф от 500 до 3000 евро.
Отопительный сезон по климатическим зонам
| Зона | Города | Период | Часов в сутки |
| A | Лампедуза, Линоза | 1 дек — 15 мар | 6 |
| B | Палермо, Реджо-ди-Калабрия | 1 дек — 31 мар | 8 |
| C | Неаполь, Бари, Кальяри | 15 ноя — 31 мар | 10 |
| D | Рим, Флоренция, Генуя | 1 ноя — 15 апр | 12 |
| E | Милан, Турин, Болонья, Венеция | 15 окт — 15 апр | 14 |
| F | Тренто, Беллуно, Кунео | без ограничений | — |
Дорого ли это? Отопить за сезон квартиру 70 м² худшего энергокласса стоит около 1080 евро в Милане, примерно 1010 в Риме и около 680 в Палермо. Именно поэтому итальянцы так спокойно сидят дома в свитере, а разговоры о счетах за газ — тема не менее популярная, чем футбол.
Чем это отличается от наших
У нас батареи включает город, и до конца сезона они горячие круглые сутки. В Италии отопление — личная (или общедомовая) ответственность с законодательным расписанием: в марте в Милане батареи ещё работают 14 часов, а в Неаполе их уже отключили. И греть квартиру до привычных нам 25 градусов формально нельзя.
Многоквартирный дом в Италии — это condominio, юридическое сообщество собственников с обязательным управляющим (amministratore) и ежегодным общим собранием, где утверждают смету. Доля каждого считается в «тысячных» — millesimi, пропорционально размеру квартиры: от них зависит и сумма взносов, и вес голоса.
Взносы за квартиру около 100 м² обычно составляют 100–300 евро в месяц, а сверх того случаются «чрезвычайные» расходы — крыша, фасад, замена лифта, — которые раскидывают на всех и которые могут стоить тысячи. Собрания кондоминиума — законный национальный жанр анекдотов, комедий и многолетних судебных тяжб.
Купля-продажа проходит через нотариуса, который проверяет документы и регистрирует сделку. На основное жильё (prima casa) действуют льготы: ставки налога при покупке ниже, а ежегодный налог на недвижимость IMU с него не платят вовсе — платят только за вторую квартиру и дачу. Вторая квартира, кстати, есть примерно у четверти собственников: домик у моря или в горах здесь скорее норма, чем роскошь.
Цены расходятся драматически. Милан — самый дорогой рынок страны, около 5700 евро за квадратный метр в среднем по объявлениям, в центре вдвое дороже. Рим заметно дешевле, порядка 3800, а в малых городах юга метр может стоить в несколько раз меньше, чем в миланском спальном районе. Аренда оформляется договорами с фиксированным сроком: классические «4+4» года или льготные «3+2» со сниженной ставкой.
Средняя зарплата в Италии — около 32 тысяч евро в год до вычетов, то есть примерно 1700–1850 евро «на руки» в месяц. Разрыв между севером и югом огромный: в северо-западных регионах средний годовой заработок в частном секторе почти 29 тысяч евро, на юге и островах — около 18 тысяч.
При таких доходах и таких ценах на аренду молодёжь остаётся дома дольше всех в Западной Европе: итальянцы съезжают от родителей в среднем в 30 лет против 26 по ЕС. Отсюда и знаменитая роль семьи в жилищном вопросе: первую квартиру часто помогают купить родители, а нередко её просто наследуют.
В сумме получается очень узнаваемая картина: старый, каменный, почти полностью частный жилищный фонд, где квартира — это семейный актив, а не строчка расходов. Плитка на полу, ставни на окнах, биде по закону, кладовка в подвале, собрание кондоминиума весной и батареи, которые выключат в апреле независимо от погоды. Непривычно — но, пожив в этом ритме пару месяцев, начинаешь понимать его логику.