Нужны ли Уфе новые торговые центры?

Говорящие цифры

Новые гиганты на карте Уфы появляются снова и снова. За последние два были открыты торговые комплексы «Планета» и«Аркада», после реконструкции обновились торговые центры «Башкирия» и «Гостиный двор». Сейчас готовятся к открытию ТЦ «Ультра» и «Яй». Также в столице республики есть и замороженный проект – «М7Молл».

Как сообщили в администрации Уфы, всего в 2015 году открылись 208 объектов торговли и общественного питания общей площадью около 373,5 тыс. кв. метров. Объем инвестиций в торговлю в том году составил более 1,86 млрд рублей. В текущем, 2016 году планируется открытие еще 30 торговых объектов различных форматов, торговая площадь 4 из них свыше 1000 кв.м.:

• Универсальный магазин по ул.Я.Колоса в Демском районе.
• Спортивный магазин по ул. Менделеева в Октябрьском районе.
• ТЦ «Яй» по ул. Пархоменко в Советском районе.
• ТРЦ «Ультра» по ул. Бакалинской в Кировском районе.

Что касается обеспеченности торговыми площадями, в администрации ответили, что в расчете на 1 тысячу жителей на 1 января 2016 года по Уфе она составила более 1200 кв. метров. В тоже время норматив минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов – 903 кв. метра на 1 тысячу жителей. Таким образом, Уфа уже сейчас существенно превысила этот показатель. Обеспеченность площадями в торговых центрах – 276 кв.м.

«Большинство, даже качественных объектов или морально устарели, или не имеют определенных качественных характеристик, позволяющих удовлетворять возросшие потребности покупателей, – рассказывает Виктор Перепелица, исполнительный директор компании «М7». – На первый взгляд в Уфе огромное количество качественных и некачественных торговых центров, часть из которых, учитывая падение спроса (более 30% - данные Госкомстат), ощущают отток арендаторов. Уфа – протяженный город, а концентрация торговых объектов преобладает в южной части, тогда как в периферийных районах все еще ощущается нехватка современных торговых объектов».

Олеся Дзюба, директор отдела стратегического анализа и планирования CBRE

В Уфе еще не самое большое количество торговых площадей: всего в городе на конец 2015 мы насчитывали 373 тыс. кв. м, около 50 тыс. строятся. Обеспеченность составляет 338 кв.м. на 1 000 жителей. Сейчас собственники всех торговых центров пострадали, потому, как вслед за снижением продаж ритейлеров арендный доход тоже сократился. Со временем все торговые центры заполнятся, но уже сейчас можно констатировать факт, что период необходимый для заполнения торгового центра вырос с 12-18 месяцев до 2-3 лет.

Как началась гонка за «крупняком»

Как известно, сейчас в Москве активно ведут борьбу с незаконными торговыми объектами. Массовая лоточная торговля возникла в столице, как и в Уфе, в начале 1990-х годов, в условиях дефицита; торговцы занимали самые людные места. В октябре 2010 года Сергей Собянин, приехав к станции метро «Улица 1905 года» с большим количеством телекамер, обнаружил, что из-за обилия киосков не видит памятник участникам восстания 1905 года. «Подобные вещи не могли возникнуть без ведома местных властей!» — распекал мэр торговцев и чиновников, тут же увольняя глав Тверского и Пресненского районов.

Надо понимать, что мы живем при капитализме, и рынок самостоятельно регулируется и адаптируется под потребности населения.

«Надо понимать, что мы живем при капитализме, и рынок самостоятельно регулируется и адаптируется под потребности населения. По данным рейтинга «Торговые площади России – 2015» компании Cushman&Wakefield, Москва занимает лишь почетное 6-е место по обеспеченности ТЦ, – комментирует Ольга Косец, член совета арендаторов ТЦ «Европейский», «Москва». – На 1000 человек в Москве приходится 382 кв. метра торговых площадей. Россия в 2015 году по количеству торговых площадей потеснила Францию, которая лидировала последние 43 года. Но давайте вспомним, когда было запланировано это строительство? В «жирные годы», когда нефть текла рекой и, казалось, что это будет длиться вечно. На сегодняшний день мы наблюдаем следующую картину: низкая наполняемость недавно открытых крупных торговых центров и недостаток торговых площадей шаговой доступности. На фоне этого арендные ставки сохраняются на уровне докризисных или растут в рублевом эквиваленте. На мой взгляд, это странная позиция, поскольку при низкой арендной ставке они получили бы больший процент наполняемости».

Последние события в Москве – это вишенка на торт

«Действительно, по уровню обеспечения торговыми метрами Россия занимает одно из первых мест в мире. Но рынок нельзя назвать таким уж прямо тесным и концентрированным, – поясняет Андрей Волков, руководитель nostrategy.ru. – Раньше ТЦ конкурировали с павильонами, ларьками, переходами метро и т.п. Последние события в Москве – это вишенка на торт. На самом деле, зачистка от самостроя продолжается уже несколько лет. Изменились привычки потребления, сама структура арендаторов, многие из стрит ритейла (от ред. – уличные продавцы) перебрались под крыши ТЦ. И надо понимать, что каждый новый ТЦ лучше старого. После кризиса 2008 года девелоперы стали задумываться, чтобы строить не просто коробки».

Похоже, что в Уфе наблюдается та же ситуация. Киосков и маленьких магазинчиков становится все меньше и меньше. А торговых центров и крупных ритейлеров все больше и больше.

Фактически «крупняки» выдавливают «мелочь»

Денис Мусин, генеральный директор Фонда развития и поддержки малого предпринимательства РБ

«Я наткнулся на документы «Ставки арендной платы за землю на территории городского округа Уфы с изменениями от 29 июля 2015 года». И что самое интересное – ставка аренды для участков под размещение объектов розничной торговли в капитальных зданиях – 1,81%, для оптовой торговли – 1,81%, для торговых комплексов – 1,81%. Торговля в павильонах, совмещенных с остановочными пунктами – 10,34%, торговля в киосках и палатках – 12,44%. Фактически «крупняки» выдавливают «мелочь».

Что говорят уфимские крупные торговые игроки

Конечно, Уфа не сравнится с таким количеством торговых центров как в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах. Но если опять же таки обратиться к статистикеВ Северной столице на тысячу человек приходится 422 кв. м торговых площадей, а в Москве — 343 кв. м. В Уфе эта цифра по данным администрации уже достигла 276 кв.м.

Большинство торговых центров спасают якорные арендаторы. У нас в Уфе это «Лента» и «Ашан». Всего сейчас открыто три гипермаркета в Уфе. Первый был открыт на Бельской улице, второй открыли в ТЦ «ЯЙ» на площадях УЗЭМИК, третий открыт на территории торгового комплекса «Ультра». Открытие еще одного гипермаркета запланировано в непосредственной близости от ТЦ «Планета». Еще один якорный арендатор «Ашан» работает в ТЦ «Аркада». Сейчас по городу торговые площади этого ритейлера расположены всего в двух местах.

Пока, опрошенные нами эксперты и участники рынка сходят в одном: рынок должен изменится. Как это будет происходить, зависит как от его участников (самих торговых центров) так и от администрации города, которая должна регулировать «правила игры» в соответствии с постоянно меняющимися реалиями.

Эволюция торговых центров неизбежна. Слабые теряют покупателей, сильные остаются

Виктор Перепелица, исполнительный директор компании «М7»

«Эволюция торговых центров неизбежна. Слабые теряют покупателей, сильные остаются. Городу не нужны центры с простым набором квадратных метров и банальной концепцией, городу нужны современные, интересные идеи. Могу только выделить основные тезисы – уникальность, гибкость, скорость, лояльность. Новые торговые центры в принципе начали неплохо, открылись с заполняемостью, около 25-30% (гипермаркет Лента). Могу сказать, что от идеи реализации проекта M7Mall мы не отказались. Тем более, что он находится в высокой степени готовности. Мы пришли к выводу, что необходимы кардинальные изменения проекта. Горожанам не нужны коробки с набором торговых площадей, поэтому мы решили добавить несколько дополнительных функций – изменится общая площадь, улучшится внутренний комфорт, преобразятся архитектурные формы, что позволит полноценно проводить время для всей семьи, особый акцент делаем на детской функциональности».

Антон Горбачев, ТЦ «Ультра»

«Рынок аренды сейчас не растет, но он движется, перераспределяется, появляются новые производители товаров, развиваются новые форматы и франшизы, некоторые арендаторы съезжают с улиц. Мы готовимся к открытию, идет отделка помещений, но уже сейчас работает круглосуточный гипермаркет «Лента», в проект вошли «Эльдорадо», «Детский мир», кинокомплекс, детский парк развлечений. Надеемся на хорошую посещаемость – вокруг заселяются новые жилые комплексы, плотность населения в районе высокая. Конечно, на настроения арендаторов влияет общая экономическая (да и политическая) ситуация, курсы валют. Доходность от сдачи площадей в аренду, конечно, снизилась – повысились эксплуатационные расходы, подорожали отделочные материалы, вода и электроэнергия, многократно повысился налог на землю. И не всегда эти затраты можно включить в итоговую цену товаров и услуг, покупательская способность людей ограничена – за 1000 рублей билет в кино массово покупать не будут».

Елена Белоконь, маркетолог ТЦ «Аркада»

«В настоящее время кризис не сказался на нашем торговом центре. Процент заполняемости – 86%. Наши арендные ставки изменились еще в сентябре. Пока так и держаться – 1000 рублей за квадратный метр. Мы на себе не ощутили спад посещаемости. Мы небольшой центр, расположенный в жилой зоне, за счет этого мы и живем. Мы считаем, что двух торговый центров – «Мега» и «Планета» было бы достаточно».

Кстати говоря, дословно с башкирского языка слово «яй» переводится как «медленный», лето с башкирского языка выглядит как «йәй». Однако относительно развития, у представителей торгового центра довольно позитивные прогнозы.

Татьяна Золотова, представитель МФЦ «Яй»

«Помимо торговых площадей, мы реализуем офисные площади. Наше здание также и бизнес-центр. Успех зависит не только от общего количества торговых центров, а еще от конкретной локации и месторасположения. Нужно подстраиваться под потребности рынка. Перспективы застройки квартала у нас довольно большие – здесь планируется застройка жильем на улице Кировоградская. Дело не в количестве торговых центров. Есть объективные показатели: насыщенность торговыми площадями, по привязке к конкретной территории».

Почему инвесторы вкладываются в торговлю

Давайте вернемся к вопросу инвестиций. Как уже было сказано выше, всего в торговлю было направлено 1,86 млрд. рублей. Но ведь такие инвестиции не очень-то помогают развитию города. Почему предприниматели не любят вкладываться развитие производства и предпочитают торговлю?

Коробок в городе больше строить не будем, как бы меня не уговаривали всякие Metro и IKEA

Напомним, мэр Уфы Ирек Ялалов уже однажды выступал с жесткой позицией по отношению к строительству ТЦ.

«Коробок в городе больше строить не будем, как бы меня не уговаривали всякие Metro и IKEA – что это тренд, что так во всем мире. Уже инкассировать деньги даже стали не в Башкирии, а в других регионах. Это мы до чего докатились? Для чего строили – для выкачивания денег из Уфы? Налоги не платят, сказками нас кормят о рабочих местах что ли? Не будет такого»

Денис Мусин, генеральный директор Фонда развития и поддержки малого предпринимательства РБ

«Во-первых, такой бизнес вести действительно проще. У нас в торговле и услугах сейчас занято больше 50% предпринимателей. Там не нужна серьезная квалификация, как например в производстве. Не нужно выкупать дорогостоящее оборудование. Для предпринимателя это самый простой и легкодоступный способ заработка. В документе «Ставки арендной платы за землю на территории городского округа Уфы с изменениями от 29 июля 2015 года» можно также отследить еще одну интересную тенденцию: ставки на земли под здравоохранение – 1,58%, земли под объекты промышленности и производства – 1,50%. У нас здравоохранение и промышленность фактически приравнены к торговле».

Действительно, если вчитаться в этот документ, можно увидеть следующее. Процент по земельной арендной ставке примерно у автостоянок – 1,58%. У общеобразовательных учреждений – 1,50%. Физкультурно-оздоровительные комплексы, культурные учреждения, санатории и пансионаты– 1,50%, научные учреждения – 1,58%. А ставка аренды для участков под размещение объектов розничной торговли в капитальных зданиях – 1,81%, для оптовой торговли – 1,81%, для торговых комплексов – 1,81%. Ставка под объекты здравоохранения – 1,58%. Таким образом, ставка для торговых и социальных проектов практически одна и та же.

 Ноздря в ноздрю также идут ставки под земельные участки под объекты промышленности и строительства – 1,50%, а также ставки по коммунальному хозяйству, то есть участки для озеленения и облагораживания территорий – 1,50%.

К паркам культуры и отдыха – 10,78% по ставке также фактически приравнены развлекательные заведения – 13,20%, практически, как и торговля в киосках, палатках и павильонах –12,44%.

Если посмотреть на эти цифры, выводы напрашиваются сами.