Фото: Пруфы
В 2026 году для продавцов жилья продолжают действовать обновлённые правила расчёта налога. Многие по-прежнему сомневаются, нужно ли платить НДФЛ после сделки и как определить сумму, если квартира находилась в собственности меньше установленного срока.
Как пояснил заместитель председателя комитета Госдумы по бюджету и налогам Каплан Панеш, если недвижимость продана до истечения минимального срока владения, продавец обязан подать декларацию и уплатить налог. Базовый срок остаётся прежним — пять лет.
Исключения предусмотрены для отдельных случаев. Минимальный срок сокращается до трёх лет, если квартира:
получена по наследству
подарена близким родственником
приватизирована
приобретена по договору ренты
является единственным жильём
При этом жильё, купленное менее чем за три месяца до продажи прежней квартиры, в расчёт «единственного» не берётся.
С 2025 года применяется прогрессивная шкала НДФЛ. Доходы до 2,4 млн рублей облагаются по ставке 13%, а сумма превышения — по ставке 15%.
Важно, что налог начисляется не на всю сумму сделки, а на разницу между покупкой и продажей либо на доход за вычетом предусмотренных законом льгот.
Есть два способа снизить сумму платежа:
Имущественный вычет — уменьшение дохода на 1 млн рублей.
Учёт подтверждённых расходов — можно вычесть из дохода фактические затраты на покупку квартиры.
Например, если жильё купили за 5 млн рублей и продали за 5,5 млн, налог будет рассчитываться только с 500 тыс. рублей при наличии документов.
Налоговые органы обращают внимание на кадастровую оценку. Если квартира продана дешевле 70% кадастровой стоимости (а в ряде регионов с 2026 года — ниже 100%), налог могут рассчитать исходя из установленного минимума, а не из цены договора.
Также учитывается место регистрации продавца: если регион применяет повышающий коэффициент, он будет использоваться независимо от расположения объекта.
С 2026 года расширены послабления для семей с двумя и более детьми. При выполнении ряда условий налог можно не платить вовсе — если семья приобретает жильё большей площади или с более высокой кадастровой стоимостью не позднее 30 апреля года, следующего за продажей.
Для семей с ребёнком-инвалидом возрастные ограничения не применяются. Кроме того, если второй ребёнок родился после сделки, но до 30 апреля следующего года, право на освобождение сохраняется.
Срок владения теперь должен быть непрерывным: если квартиру продали, затем снова купили и решили продать, отсчёт начинается заново. А при использовании недвижимости в предпринимательской деятельности обязанность уплаты налога сохраняется даже при превышении минимального срока владения.
Подать декларацию 3-НДФЛ необходимо до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а перечислить налог — до 15 июля. Просрочка грозит штрафами и пенями.
Если же квартира находилась в собственности дольше установленного срока, подавать декларацию и платить налог не требуется.