пришлите новость

«Таких моллов, как «Мега», мы уже не переварим»: что происходит с коммерческой недвижимостью Уфы

16:13, 10 декабря 2021

В каких районах Уфы не хватает торговых центров, какой вид бизнеса сегодня расцветает и когда восстановится торговля, рассказывает брокер по недвижимости Антон Горбачев.

«Таких моллов, как «Мега», мы уже не переварим»: что происходит с коммерческой недвижимостью Уфы

Блогер и журналист Рушана Ибраева и брокер по недвижимости Антон Горбачев говорят о том, что происходит сегодня в сфере коммерческой недвижимости Уфы.

Краткую текстовую версию читайте ниже, полную версию смотрите на нашем YouTube-канале.


– Очень часто на слуху жилая недвижимость – рынок переживает большие изменения, растут цены и объемы продаж. А про коммерческую недвижимость в последнее время мы говорим мало, а ведь это очень важный показатель развития бизнеса в регионе, городе и районе. Что происходит в коммерческой недвижимости – подъем или стагнация?

– Вопрос очень хороший. Жилая недвижимость, конечно же, всегда обладает более высоким спросом за счет того, что потребителей среди частных лиц гораздо больше. У нее подъем и определенный дефицит. Очень мало осталось свободных строительных площадок – много лет высотки втыкали во дворы, даже там, где их не должно быть.

В коммерческой недвижимости ситуация изначально другая. Во-первых, ее очень много. Она зачастую не очень справедливо распределена по городу. В центре много новых жилых кварталов, где-то их нехватка. Именно этим определяется ее стоимость и занято ли помещение, потому что где-то спрос превышает предложение. Есть и дополнительные факторы, которые повлияли на коммерческую и торговую недвижимость. Естественно, интернет. Много торговли ушло в онлайн. Оффлайн-бизнес не умер окончательно и никогда не умрет, но определенные подвижки и изменения, связанные с этим, произошли. Тотальный спрос сейчас на склады, пункты выдачи с удобной разгрузкой. Это, как говорят, за любые деньги и не найдешь.

– А магазинов больше не нужно?

– Первый, а зачастую сейчас уже и второй этаж отдается под торговлю либо под офисы. Если раньше коммерческая недвижимость все-таки больше распределялась по торговым и бизнес-центрам, то сейчас каждый новый дом – это еще несколько сотен, а иногда и тысяч квадратов новой недвижимости. Бизнес, к сожалению, так не растет и не развивается, поэтому опережающий перекос существует и по районам. До сих пор есть дефицитные вопросы по Деме, Инорсу. В Черниковке очень хороший спрос.

– У вас есть личная статистика того, какой вид бизнеса сокращается, а какой, наоборот, расцветает?

– Все-таки все пандемические явления наложили свой отпечаток даже на какие-то тренды последних лет. Хорошо развивались развлечения – детские, корпоративные. То есть формат того, что нельзя купить в интернете – эмоции, общение. Сейчас это по большей части закрыто. Это очень большая проблема, потому что люди вложили бизнес-средства, купили франшизу, отремонтировали помещение, наняли персонал.

– Если вдруг пандемия закончится, эти бизнесы возродятся или все-таки жизнь уже не станет прежней?

– Жизнь точно не станет прежней, потому что уже очень многое поменялось. Пандемия сильно сократила время того, что могло меняться пять-семь лет. Отсюда рост складов, пунктов выдачи, интернет-магазинов. Но если мы все-таки возвращаемся к развлечениям, то однозначно отрасль будет развиваться и восстановится. Конечно, лучше всего восстановление идет в крупных городах. В регионах похуже.

– А как обстоят дела с общепитом? В Уфе он, скорее, жив или нет?

– С общепитом все более или менее неплохо. В каких-то регионах рестораны и кафе стояли закрытыми по восемь месяцев. Многие повара переехали в те регионы, которые были на тот момент открыты. Ребята, которые держатся, они молодцы. И то, что что-то открывается, это очень хорошо, учитывая, что у нас нет туристической подпитки. Мы по большому счету в общепите базируемся только на тех, кто живет в этом городе.

– Причем неплохие показатели, потому что с виду все заполнено.

– На самом деле ресторанов разоряется очень много. По статистике, гораздо больше ресторанов разоряется, чем остается. Сформированным ресторанным группам, имеющим 5–10 объектов, полегче за счет того, что они могут перекрываться более успешными заведениями. Одиночные точки разоряются часто, но они и заполняются моментально. Общепит – это мечта очень многих людей, и почему-то его очень часто рассматривают как первый бизнес. Это всегда странно, потому что это один из самых тяжелых бизнесов. Туда идут с эйфорией и в розовых очках: сейчас все будет хорошо, и я открою второй, третий ресторан. Но это далеко не так.

– Уфа не может переварить много магазинов, здесь нет такого покупательского спроса?

– Конечно. У нас есть нюанс, что почти все торговые центры сконцентрированы в одной части города. В Черниковке один, а может быть, еще два объекта спокойно бы открылись.

– Да, в Черниковке должно быть нормально с покупательской способностью, потому что там есть крупные производства.

– Дема. Здесь очень сильно не хватает небольшого объекта. Там бы он прекрасно работал.

– Даже в Затоне нет ни одного большого гипермаркета или кинотеатра. Это удивительно, ведь район большой.

– Он еще находится в развитии. И да, там огромное количество богатого клиента. В свое время там должен был открыться молл «М7» – он так и назывался по наименованию трассы. Люди притормозили строительство, и пока это все на очень сильной паузе, потому что количество объектов по 50, 80, 100 тысяч «квадратов» Уфе не нужны.

Таких крупных моллов, как «Мега», город уже не переварит. А районные, качественные, удобные, с хорошим набором магазинов для местных жителей вполне перспективны и будут прекрасно строиться и развиваться в том же Затоне и Деме.

– А стоит ли ждать жителям Затона и Демы открытия приличного торгового центра в ближайшее время?

– Вообще, таких планов нет. Это бизнес с другими показателями. Это стало менее выгодно, так как резко увеличились расходы, налоги.

– А может, бизнесу нужно придумывать другие форматы? Есть ощущение, что не хватает общественных пространств под крышей. То есть мест, куда можно зайти погреться в наших погодных условиях, когда зима тянется полгода.

– Частный инвестор думает только о том, как вернуть деньги. Вложив несколько сотен миллионов или миллиард на строительство объекта, как-то создать более льготные условия вполне возможно. Бесплатно сидеть горожанам и греться – это любимая тема в торговых центрах. Инвестор должен понимать степень риска. Тот же кинотеатр в Затоне, который очень активно обсуждался. Кинотеатр – это особая история. Здесь нужно предусмотреть много нюансов для его окупаемости.

– Новых кинотеатров в Уфе ждать не приходится?

– У нас и так очень много кинотеатров. Я думаю, что возможна только реконструкция.

– Одно время люди перестали проводить дни рождения дома. А сейчас этот формат возрождается?

– Да, сейчас можно пригласить гостей в загородный дом или в квартиру, но все равно формат развлекательных пространств вернется. В Уфе еще до пандемии планировалось открытие как минимум трех интересных объектов. Они сейчас заморожены как раз из-за того, что инвесторы думают, нужно ли вкладываться до конца.

Есть очень жесткое мнение, что стране нужны курьеры, таксисты и грузчики. Для них какая нужна недвижимость? Склады. Здесь все закономерно, потому что этот бизнес очень четкий и понятный, с точки зрения частных инвестиций. Здесь за каждую копейку отвечает человек. Сто раз подумает – открыть ли тот же детский центр.

– Действительно, вдруг новый штамм окажется очень опасным и все это опять вернется?

– Вирусы – это тема последних двух лет. Это очень сильно влияет на инвесторов. В том числе и то, как тема муссируется в СМИ. Инвестор сейчас много думает.

– А города меньше Уфы, например, Туймазы и Бирск, смогут переварить новые центры?

– Объектов мало, потому что спрос был ограничен. Все, кто могли, сходили по много раз. Сейчас идет больше борьба за жизнь. Не сколько заработаешь, а сколько потеряешь, либо не потеряешь. Эксплуатационные расходы огромные, доходы упали, расходы кратно увеличились.

Доходы населения – первое, что влияет на торговые центры. Чем больше остается денег после оплаты коммуналки, ипотеки и базовых расходов, тем больше семья их потратит в торговле. Когда этого не остается, естественно, уровень потребления падает. А с платежеспособностью, я считаю, у нас все не очень хорошо. Не сказать, что богато живем.

– Почему некоторые сегменты, такие как недвижимость и автомобили, растут, а те, где цена покупки гораздо ниже, падают?

– Происходит определенное насыщение рынка. Купить девятнадцатую сумку – это не такая потребность, как купить первую квартиру. Квартира и машина – это база.

Конкуренция выросла во всех сферах. Происходит консолидация – сети объединяются, становятся мощнее, продавливают торговые центры вниз по аренде. Из комплекса таких моментов складывается, что там вообще ни про какой рост речь не идет.

– Что будет со всей этой сферой и какой новый бизнес появится?

– Будут открываться мелкие торговые центры. Плюс обучающая сфера всегда была наряду с развлекательной. Они как раз показывают рост. Это спортивные студии – от растяжки до дзюдо и бокса.

– А торговля восстановится?

– Восстановится то, что поймает новые тренды. Многие торговые организации просто превращаются сейчас в такие же интернет-магазины и мини-маркетплейсы. Люди, которые торговали компьютерами, начинают торговать подгузниками и машинными маслами.

Все, что связано с человеческим общением и празднованием событий – это никуда не денется и будет еще большим трендом. Касаемо креативных залов и пространств – это тоже будет очень востребовано. Людям хочется что-то интересное. А во что это в итоге трансформируется, зависит только от креатива предпринимателей.

Подписывайтесь на Пруфы.рф в Google News, Яндекс.Новости и на наш канал в Яндекс.Дзен, следите за главными новостями России и Башкирии.

Если вам понравился материал, поддержите нас донатами.
Это просто и безопасно.

ПОДЕЛИТЬСЯ












последние новости




© Права защищены. 2021

Яндекс.Метрика