пришлите новость

Чем грозит покупка квартиры у потенциального банкрота?

10:40, 12 июля 2021

| c2970

В связи с массовыми банкротствами граждан возникла угроза для покупателей квартир, откуда они не ждали. Информируем читателя о том, что происходит

Чем грозит покупка квартиры у потенциального банкрота?

2020 год оставил нам в наследство тяжелую финансовую ситуацию для многих. И как следствие – массовые процедуры банкротств физических лиц. Несмотря на то, что Закон о банкротстве физических лиц вступил в силу еще в 2015 году, массовое применение он нашел именно в ковидный год. Сейчас банкротства носят массовый характер, предупреждают эксперты. Только по официальным данным в 2020 году количество дел о банкротствах выросло на 90% по сравнению с 2019 годом. И вот тут есть подводные камни.

Мало кто знает, но приобретение квартиры у человека, который находится в предбанкротном состоянии, грозит рисками потерять деньги. Если вы покупаете недвижимость у банкротящегося гражданина, такая сделка впоследствии может быть признана недействительной в рамках процедуры предстоящего банкротства.

Предбанкротное состояние – это наличие долгов, которые не погашаются, это могут быть решения судов, либо плохая кредитная история.

О том, почему нужно проверять продавца на предбанкротное состояние, рассказала корреспонденту Пруфы.рф эксперт, юрист по недвижимости со стажем 17 лет, арбитражный управляющий, Кристина Романова.  

_DSC0581.jpg

«Купить квартиру по заниженной цене – риск лишиться ее»

Известно, что налоговым законодательством РФ предусмотрены минимальные сроки владения недвижимостью – 3 года для случаев приобретения объекта в собственность по безвозмездной сделке (дарение, наследство, приватизация, рента) и 5 лет для случаев приобретения объекта недвижимости на возмездном основании (договор купли-продажи, и т. д.).

Продажа объекта недвижимости ранее этого срока влечет обязанность продавца по уплате налога на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % от суммы, превышающей 1 млн руб. или суммы, затраченной на приобретение этого объекта. Проще говоря, если ты приобрел квартиру и продаешь его в течение указанного срока, нужно будет заплатить 13%. Чтобы не платить этот налог, продавцы часто просят указать в договоре заниженную стоимость – в 1 млн, которая дает возможность не платить НДФЛ.

Как вы понимаете, речь идет о суммах налога от 260 тысяч рублей и выше при средней стоимости жилья 3 млн руб. Чтобы сэкономить эти суммы, продавцы недвижимости идут на незаконный шаг: предлагают покупателю указать в договоре сумму ниже, чем рыночная стоимость объекта. Продавцы пользуются этими методами. Люди соглашаются.

Это грозит тем, что при банкротстве такая сделка, (она называется сделка, совершенная с неравноценным встречным предоставлением), будет признана недействительной. В игру вступают кредиторы банкротящегося собственника квартиры. И вот они говорят, мол, ты мне должен, но недавно ты продал квартиру по цене ниже рыночной (имеет значение процент, квартира должна быть продана ниже 20% от рыночной стоимости).

В случае, если продавец недвижимости находится в предбанкротном состоянии или попадает в процедуру банкротства через 1-3 года после продажи недвижимости, то будут проверяться все сделки, совершенные таким продавцом. Если будет выявлено, что сделка совершена по заниженной стоимости, то она будет признана недействительной, а недвижимость изъята у нового собственника с целью включения в конкурсную массу должника и реализации с публичных торгов.

_DSC2768.jpg

Как избежать проблем?

Давайте разберемся, как избежать признания сделки недействительной в рамках банкротства продавца недвижимости.

  • Во-первых, необходимо провести проверку продавца на предбанкротное состояние еще до покупки по открытым публичным источникам: сайты судов общей юрисдикции по месту регистрации продавца, сайт арбитражного суда в регионе регистрации продавца, сайт службы судебных приставов, Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Из данных источников можно увидеть, есть ли предъявленные к взысканию долги продавца. Если таковые обнаружены, то от совершения сделки с таким продавцом лучше отказаться, так как сделка будет оспариваться с высокой долей вероятности.

  • Во-вторых, нужно запросить у продавца недвижимости кредитную историю, чтобы определить наличие непогашенных задолженностей, но пока не предъявленных к судебному взысканию. Не все долги могут быть предъявлены в судебном порядке, поэтому проверку по кредитной истории проводить тоже обязательно. 

  • В-третьих, не заключать договор купли-продажи по заниженной стоимости. Такие сделки будут оспариваться в рамках дела о банкротстве в первую очередь. Такая сделка расценивается, как причиняющая ущерб интересам кредиторов и подлежит оспариванию. 

  • В-четвертых, проводите расчеты по сделке только безналичным способом с использованием сервисов безопасных расчетов. Так Вы сможете доказать фактическую передачу денежных средств за объект недвижимости по договору. Передача денег по расписке не свидетельствует о фактической передаче денежных средств в рамках дел о банкротстве. 

  • В-пятых, желательно сделать оценку рыночной стоимости и убедиться в том, что вы не покупаете объект с большой скидкой. Отклонение стоимости объекта от рыночной стоимости более чем на 20% также будет расцениваться судом, как сделка, совершенная в ущерб кредиторам должника. 

Ну и последний совет, который поможет вам не потерять купленную недвижимость в деле о банкротстве продавца. Приобретенное право собственности на объект недвижимости можно застраховать. В случае признания сделки недействительной страховая компания выплатит страховое возмещение в размере стоимости объекта недвижимости. Так вы сведете все риски по признанию сделки недействительной в рамках банкротства продавца недвижимости к минимуму.

ПОДЕЛИТЬСЯ










последние новости


Загрузка...

© Права защищены. 2021

Яндекс.Метрика